『金鼓城家具原辅料交易市场』可行性研究报告
（规划布局示意）
四、金鼓城家具原辅料市场的综合意义
金鼓城家具原辅料市场的开发建设，于内于外，均具有多重积极意义，
主要如下：
1、作为大型原辅材料集散地，优化供应链优势，实现家具企业原辅材
料采购物流零成本，提升工业园及入驻企业的核心竞争力。
2、以全面、专业的原辅材料配套优势，实现强有力的对外辐射力，打
造中部地区家具产业知名上游交易市场品牌。
3、东西湖吴家山、黄陂滠口、武湖等零散的老式家具原辅料市场因其
地块性质、规划落后等问题，将被逐步淘汰已成定局。金鼓城家具原辅料市场，将为此类商户提供更为优良的经营场所，并促进产业链资源的进一步集约优化配置。
4、作为中国金鼓城·中部家具产业集中发展区不可或缺的重要组成部
分，在强化自身功能的同时优化金鼓城项目品牌，又进一步相互促进，将共同打造整体的明星品牌。
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5、武汉城市圈是湖北省家具产业“十一五”规划的重点区域，而其中尤以
汉川金鼓城项目为代表；而金鼓城要真正打造成“生产、销售、材料、研发、博览、服务”等于体的集中发展区，原辅料交易市场在其中的功能举足轻重，无论于内于外本项目都将起到极大的支点作用。
第五部分：项目经济效益测算
1、主要技术经济指标
序号 项目名称 单位 合计 1 2 3 项目总建筑面积 占地面积 容积率 商业面积（可售） m2 亩 m2 m2 元/m2 % 万元 298015 447 0.8 260000 38015 3200 7.38% 7000 4 配套物业面积（不可售） 5 6 7
2、销售收入表 （按90%销售率计）
收入名称 元/㎡ 面积㎡ 总额（万元） 商业销售
整体销售均价 项目贷款年利率 预计贷款 3200 260000 83200 第 17 页 共 25 页
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合计（100%） 95%销售率
3、成本费用估算表
83200 79040 标准设定值 合计（万元） 备注 序号 项目名称 （一）开发成本估算 1 2 3、 土地成本 青苗补偿费用 工程前期费用 20万/亩 1500元/亩 40元/㎡ 8940 67 1193 按水田征地年产值 包括规划勘测设计、三通一平、报批报建等费用 4、 5 小计 建安成本 机动费用成本 900元/㎡ 3% 29815 1200 41215 含建设、监理费用 按1---4项总和3%计 （二）开发费用估算 1 管理费用 开发成本估算总和X 3% 1236 为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用 2 营销推广费用 销售收入X 2% 1581 3 财务费用（利息） 年限（3年） 2835 贷款7000万, 预估贴现率为12%，其中考虑贷款利率7.38%，再累加年均 第 18 页 共 25 页
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通货膨胀因素3%,项目风险及不可测因素1.62%。 小计 5652 开发成本估算+开发费用46867 估算 单方平均成本
4、静态利润指标表
1803元/㎡ 序号 1 2 3 4 5
项目名称 总收入 总成本费用 税金 税后利润 全部投资净利润率 计算依据 (1)*5.75% (1)-(2)-(3) (4)/(2) 合计（万元） 79040 46867 4545 27628 58.9% 5、静态盈亏平衡时销售率
当：销售收入—销售税金=成本费用总和时，可达到静态的盈亏平衡。 销售税金 = 销售收入X 5.75% 成本费用总和 = 46867 (万元)
计算可知: 销售收入为51412万元时,即可达到盈亏静态平衡。 而总销售额为：83200万元
故静态盈亏平衡时销售率为：51412 / 83200 = 61.8%
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6、投资测算小结 由上述计算可知：
项目静态总收入为：79040万元（按95%出售率计算）； 项目静态总成本费用为：46867万元； 项目投资净利润率为：58.9%
当销售率达到61.8%时，即可达到静态盈亏平衡。 楼面地价为：299.9元/㎡ 项目单方平均成本为：1803元/㎡ 项目整体销售均价为：3200元/㎡
从上述财务分析可以看出，本项目的静态赢利能力较高，净利润率为58.9%，；在财务分析中的相对可销售面积销售率是假设90%，如市场变化或操作不当，赢利水平可能会有所下降。
从盈亏平衡分析看，本项目平衡点在61.8%，抗风险能力较强。项目前期销售运作资金需求较大，存在建设投资资金能否及时到位的风险；本项目规划分三期开发，前期的资金运作情况将对后期的运作存在很大的影响。故项目前期操作极为关键。
第六部分：开发风险性因素分析
在面临较多利好及机遇的同时，从客观的角度，金鼓城家具原辅料市场
项目亦面临一定的发展风险，分析归纳主要如下几点：
一、宏观大环境的瓶颈问题
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