国家宏观调控下房地产行业的财务分析(2)

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则意味着风险较大。

表2

比率 年度

资产负债率 产权比率

2007年

2008年

2009年 47.75% 233.18%

2010年 61.62% 375.72%

2011/9/1 81.09% 428.80%

41.62% 54.06% 218.63% 242.17% 图2 长期偿债能力趋势图

500.00E0.00@0.0050.0000.00%0.00 0.000.000.00P.00%0.00%资产负债率产权比率2007年2008年2009年2010年

由表2 图2 可看出，保利的资产负债率5年来基本在50%以上，且2011年的资产负债率达到81.09%，高出同行平均水平。造成这一现象的主要原因在于企业预收账款、长期借款和长期应付款的增长。对于房地产企业的高负债率，专家认为，这完全符合房地产企业的盈利模式，因为房地产项目在决算之前只有预收账款，前期开发所需的流动资金只能通过贷款融资来解决。 产权比率=负债总额/股东权益总额，该指标反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定 产权比率高，是高风险、高报酬的财务结构；产权比率低，是低风险 低报酬的财务结构 财务稳健的企业其股东权益会大于负债总额，即产权比率应该低于1。保利近五年产权比率均超过了公认标准，前三年在250%左右波动，后俩年比率急剧上升，甚至超过400%，但这并不能说明保利这五年的偿债能力弱，债权人的利益保障存在危险，其实产权比率是资产负债率的延伸，两者具有相通的意义和相似的目的。既然保利近五年的资产总额中负债比例基本超过50%，那负债和股东权益的比值肯定会超过1，甚至更高，说明两者可以相互补充，均通过显示企业债务融资的比例来突出债务融资对企业的重要性，同时也表现出了房地产行业的自身特点。

3.2

营运能力分析

营运能力反映了企业资金周转状况，对此进行分析，可以了解企业的营业状况及经营管理水平。生产经营资金周转的速度越快，表明资金利用的效果越好，效率越高，公司管理团队的经营能力越强，营运能力分析指标主要有：应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率。

2011/9/1 徐州工程学院学年论文

年度

应收账款周转率 存货周转率 总资产周转率 2007年 45.76% 0.25% 0.28%

表3

2008年 2009年 81.51% 68.35% 0.27% 0.29% 0.33% 0.32%

2010年

68.10% 0.28% 0.30%

图3

应收账款周转率90.00?.00p.00`.00P.00@.000.00 .00.00%0.00 07年2008年2009年2010年应收账款周转率 总资产周转率存货周转率0.30%0.29%0.28%0.27%0.26%0.25%0.24%0.23 07年2008年2009年2010年存货周转率0.34%0.32%0.30%0.28%0.26%0.24%总资产周转率3.2.1

应收账款周转率 应收账款周转率反映的是应收账款周转速度，应

收账款周转率为销售收入除以平均应收账款的比值，该比率越高，说明企业应收账款汇款速度越快，企业在应收账款上的管理水平越高。由上图表可知，保利的应收账款周转率07—08年急剧上升，原因可能是企业加强了对应收账款的管理，采取了紧缩的应收账款管理政策。而08—10年基本保持在70%左右，说明公司没有因为

金融危机而过多的让应收账款成为呆账，反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。

3.2.2

存货周转率 存货周转率是销货成本被平均存货所除而得到的比

率，或叫存货的周转次数，它是存货周转速度的主要指标，存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快，房地产行业由于其开发周期长，开发过程投资集中，故存货周转率是所有行业中最低的。由上图表可看出，保利地产的存货周转率07—09年快速上升，说明房产交易快，房地产业繁荣，而09—10年，急剧下降，说明受宏观调控的影响，住房成交量减少，房地产业逐渐走下坡路。

3.2.3

总资产周转率 总资产周转率为销售收入除以平均资产总额的比

值，它反映资产总额的周转速度，是一个综合性指标，周转越快，反映销售能力

2007年2008年2009年2010年 徐州工程学院学年论文

越强。保利10年总资产周转率为0.3，稍低于前两年的水平，可能是受到了国家整个严谨的楼市政策的影响。

由以上可得出，保利地产的营运能力有较强的竞争力。

3.3

盈利能力分析

盈利能力是企业获取利润的能力 利润是投资者取得投资收益，债权人收取本息的资金来源，是衡量企业长足发展能力的重要指标，映上市企业盈利能力的指标通常使用的主要有资产收益率、净资产收益率、销售毛利率、销售净利率。

年度

资产收益率 净资产收益率 销售毛利率 销售净利率

2007年 3.98% 12.49% 38.50% 20.06%

表4 2008年 5.68% 15.90% 40.80% 19.61% 图4

2009年 4.46% 14.03% 36.82% 17.44%

2010年 3.61% 16.56% 34.12% 15.34%

2011年9月 2.86% 14.11% 37.91% 20.16%

45.00@.005.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%资产收益率净资产收益率销售毛利率销售净利率2007年2008年2009年3.3.1

资产收益率 （资产收益率=净利润/资产平均总额）来衡量利用

资产获取利润的能力，比率越高，说明企业资产获利能力越强。由上图表可知保利近五年来的收益率一直在下降，表明其利能力在下降。

3.3.2

净资产收益率 （净资产收益率=净利润/平均所有者权益）反映企

业股东获取投资报酬的高低。由图表分析得出企业的净资产收益率基本维持在15%左右，股东收益平稳，但较之同行仍然较低

3.3.3

销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入；销售净利率=净

利/销售收入。销售毛利率表示每1元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利销售毛利率也是销售净利率形成的基础，要想有较高的销售净利率，必须要有足够大的销售毛利率，所以从上图表看出销售毛利率的变动趋势和销售净利率基本一致。但所获毛利或净利较同行较低。

由以上分析可得，保利公司的盈利缺乏竞争性，需要在营销方面加大投资，

2011年9月2010年 徐州工程学院学年论文

从而找到扩大差异化渠道，取得高利润的目标。

综合以上分析，虽然在国家宏观调控和金融危机的冲击下，房地产业整体上不景气，但是，这同时也是一次机遇，保利地产在危机中抓住机遇，使公司的偿债能力、营运能力和获利能力都维持在一个较好的水平。但还应当注意在扩张过程中加强资金链的管理，把负债水平控制在一定范围内；适当降低住宅房价均价，使房价同国民经济增长率、物价指数、居民收入水平的提高相协调。这样一方面呼应了政府的宏观调控政策，另一方面也有利于规范自身发展与盈利模式；改善自身资本结构，加大权益资本所占比重，以合理降低负债水平；百尺竿头，更进一步。将保利这一优秀品牌在时机成熟时可以考虑逐步实现国际化战略。

参考文献

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［3］刘秀琴：上市公司流动比率实证分析 ，管理现代化 2000年第6期 ［4］李 丹 曾繁荣：上市公司财务比率实证研究，桂林电子科技大学管理学院 ［5］张妍：房地产公司的营运能力分析，中外投资 2011年07月 总第245期 [6］魏明海.论有效的财务分析模式.江西财经大学学报，1999;5

[7］.郭鹏飞，杨朝军.中国上市公司财务比率行业差异的实证研究.管理评论，2003（3） [8］王建稳，石宗亮.上市公司财务比率指标的非线性主成分分析.数理统计与管理，2004（2）

[9］管征，卞志村，范从来．增发还是配股？上市公司股权再融资方式选择研究．管理世界，2008(1):136-144．

[10］衍蘅．权益再融资资金使用方式与再融资以后的经营业绩．会计研究，2008(5):23-29． [11］住建部 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 2008年

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