国家宏观调控下房地产行业的财务分析

学年论文（财务管理专题）

国家宏观调控下房地产行业的财务分析

——保利地产数据

学生姓名 班 级 学 号 学院名称 专业名称 指导教师

2011年 12月 19日

徐州工程学院学年论文

摘要

2011年是我国对房地产业实施调控最严厉的一年，国家先 后出台了一系列措施对房价进行调控，致使房地产业出现前所未有的萧条景象。本文以保利地产为例就宏观调控下房地产行业的发展进行一系列的数据分析，评估其财务能力，在房地产业举步维艰的形势下找出应对解决措施。

关键词 国家宏观调控；保利地产；财务分析

Abstract

徐州工程学院学年论文

China's real estate industry in 2011 is to implement the most stringent regulatory year, the state has issued a series of measures to regulate prices, resulting in an unprecedented slump real estate scene. In this paper, Poly Real Estate, for example on the macro-control real estate industry a series of data analysis, assessment of their financial ability, in the real estate deal with difficult situation to find solutions. Keywords National macro-control Poly Real Estate Financial Analysis

1国家对房地产行业的宏观调控政策

徐州工程学院学年论文

1.1年初，中央提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，

促进房地产市场健康发展”。

1.2近日，国家发改委提出了几条具体措施：编制实施好“十二五”住房

保障规划；继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施；研究商品住房领域反暴利规定

1.3为加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产平稳健康

发展，经国务院同意，出台了房地产业调控的基本方针政策——国十一条。具体措施为：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实行差别化住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；加快推进保障性安居工程建设；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题。

2我国房地产业现状

在国家一系列宏观调控政策下，我国房地产业呈现三年来前所未有的萧条景象。主要呈现出四种形势：

2.1主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前

三季度成交量同比2010有所下降下降。

2.2一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。由于调控作用继续显现，

成交量持续下滑，去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。

2.3对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市

陆续出台了限购令。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。

2.4四线城市商品房市场逐步出现分化。目前房地产市场调控正处在关键

时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。

在这种形势下，地产股资产负债率、财务费用比率均处历史高位。进入统计的122家房地产开发板块的上市公司，它们的平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%。而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的2.39%上升到了5.45%。与此同时，“招保万金”的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的中报、年报数据统计，目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新了近10年来的最高点。

3保利地产财务能力的具体分析

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3.1偿债能力分析

偿债能力是指偿还到期债务的能力，包括短期和长期偿债能力 上市公司的偿债能力取决于两点：一是公司资产的变现速度，变现速度越快，偿债能力越强；二是公司能够转化为偿债资产的数量，这一数量越大，说明偿债能力越强

3.1.1短期偿债能力指标 短期偿债能力分析指标包括流动比率和速动比率。

流动比率=流动资产/流动负债，该比率反映上市公司的短期偿债能力，流动资产越多，短期债务越少，则偿债能力越强 一般认为企业合理的最低流动比率是2。

表1

比率 年度 流动比率 速动比率

2011年9月 2010年

2009年

2008年

2.73 0.67

2007年

2.15 0.66

1.93 2.13 2.31 0.39 0.53 0.74 图1 短期偿债能力趋势图

32.521.510.50流动比率速动比率2010年2009年2008年

而由表1和图1可知，保利地产的流动比率基本呈下降趋势，但基本在2以上，在08年比率有所上升，主要原因可能是这一年流动资产中货币资金较多，而其余年份比率下降的主要原因是流动负债中预收和应收账款增长较快。

速动比率=（流动资产-存货） /流动负债，速动比率从流动资产中扣除了存货部分，比流动比率更能体现企业偿还短期债务的能力，速动比率越高，表明企业未来的短期偿债能力越有保证， 通常企业设置的速动比率标准值为1，若低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。表1反映出的中反映出的保利五年的速动比率均未达到公认标准，且比率基本在0.5上下波动。结合流动比率不难发现，该企业虽然5年的流动比率理想，但流动资产组合中存货所占比重过大，以致其速动比率也不理想。由以上分析可得，保利地产的短期偿债能力比较强。

债率 产权比率 已获利息倍数 资产负债率=负债总额/资产总额，资产负债率又称负债比率，它表明企业资产总额中债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。理论上认为，资产负债率不要超过50%，如果超过，

2011年9月3.1.2长期偿债能力指标 表示公司长期偿债能力的指标主要有：资产负

2007年

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