广州、深圳、上海三地城市更新政策比较(4)

特征。因此目前类似的工业遗产利用，很多都是在这种非正式的方式下开展和存活的。

好在，现在也有一些创新的制度方式涌现，比如“放宽用地的功能兼容性”，如果规定住宅用地有30%可以自由做办公、商业或是其他开发，这样不用走法定调规程序就可以实现很多事情。再有就是“弹性用地”，如果在用地性质转化方面规定，办公和商业用地的性质是可以相互转化的，那么也不需要调规，业主就可以在发现办公做不下去的情况下，直接改商业或商住等。这可以很大限度的降低用地性质调整的复杂度和程序难度，减少不必要的性质调控。

当前，为什么需要出台存量用地盘活方面的那么多政策，其实是和利益等息息相关。在我国目前的用地管理体系下，只要规划变更土地功能就意味着，这块地就好似变成了一块新地，要开发就必须上市招拍挂。那么，一个老的工厂用地业主，可能他其实很想更新用地，改作其他性质开发，但实际上他常常不会这样去做——因为一旦变成非工业用地以后，自己的地就要去招拍挂。他可能没有那么多钱，拍不回自己的地，所以宁愿不更新。

3、产权

产权首先是分割和流转的问题。例如，特别大一片老的工厂用地怎么更新，产权可以切割吗？如果切割的太多太碎，将来又怎么整合？分也不行，合也不行——现在上海就不怎么允许工业用地产权的切割。另外，新的一个相关话题是\物业自持\。更新中，如果完全不要求物业自持，业主拿了这块地，盖了房子以后就开始出售或者出租，原来的很多承诺都会落空。现在上海有一些商业办公用地自持比例要求达到60%，是相当高的。目前一些工业用地的产权改革还包括变卖为租，减少用地出让年限等。原来工业用地使用权一出让就是50年，目前想减到10年到15年甚至更短。

（本文来自清华大学建筑学院副教授唐燕在2017城市发展与规划大会“城乡规划体系改革与城市转型发展”分论坛上的发言。）

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