北京商业地产市场细分研究(2)

综合来看，北京百货业处于经营的萎缩期，随着各种新兴零售业态的不断发展和创新，传统百货业态受到的冲击非常明显，未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。

4.2商业街

北京现已形成大型商业街有两条，分别为王府井商业街、西单商业街。 从经营情况看，西单商业街平均日客流量达到20万人次，周末在40万人次左右，年社会消费品零售额达到60多亿元；王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息，已成为北京商业的品牌标识；王府井商业步行街包括，东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均日流量60万－80万人次；大都市街坐落在广安大街核心地段，全长1.8公里，两侧建筑总面积预计达30余万平方米，总投资额达到35亿元，经多次定位，2002年4月正式开盘后5个月时间销售已完成50%以上。

未来北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街。

未来商业街的定位具有清晰可见的特点；未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的；增加适合年轻人的娱乐休闲功能，增加体验业态比重；未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展；商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。

北京比较有代表性的商业街有：方庄美食街；东直门簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；马连道茶叶街；大都市街；王府井商业街；西单商业街；建外SOHO商业街等。

北京的商业街的租金状况千差晚别，这和商业街的位置，商业街的类型，以及商业街的市场成熟度等有关，租金从每平方米每天1元到50元不等，这样开发商在商业街的开发决策过程中势必关注上述租金影响因素，当然投资者也应该对上述因素足够关注，因为并非所有的商业街都象秀水街一样的租金价值。

4.3社区商业及底商

2004年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型，增长速度持续放大，竣工面积不少于30万平方米，同比增长100％以上；北京大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发

从经营情况看，北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求；北京商铺空置率25％到30％。

售价方面，普通社区商业售价1—2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米；高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。

租金上大致可分三档商铺；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为50％左右；沿街商铺的租金以3—5元/天/平方米为主要商铺租金档次，但在未来拆迁可能性极大，南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。

从未来发展趋势分析，社区底商市场供需两旺；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容；未来社区商业经营重点是生鲜方面；小型底商需求量有增加趋势；北京底商商铺成交急升，投资潜力大。

北京比较有代表性的社区商业及底商有：现代城底商；苹果社区底商；万泉商务花园底商；华腾园底商；财富中心底商；清芷园底商；珠江骏景底商；望京新城A5区底商；第五大道等。

4.4综合/专业市场

初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个；总营业面积约为96万平方米；市场摊位容量约35000个；已出租摊位数量25000个，摊位出租率71.43%；其中个体摊位数量约22600个，占已出租摊位数的90.4%；2003年，商品交易市场总成交额约170亿元，比上年增长26.4%，平均每个市场成交额为1.48亿元。

从经营情况看，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好；在115个市场中有75家以零售为主，有40家以批发为主，97.3%的市场是常年营业，65.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余为露天市场或其他形式市场；以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色，在115个市场中除1家为其他市场外，综合市场与专业市场数量相当。在专业市场中居前三位的市场为：纺织品服装鞋帽市场20家，建材装饰材料市场12家，家具市场8家。2003年，区域成交额上亿元的市场9家，实现成交额146.5亿元，占总成交额的90.4%，其中成交额超十亿元的市场有3

家，分别是。丰台区新发地农副产品批发市场、华垦岳各庄批发市场、京温服装市场等 成为丰台商品交易市场的主导力量。

从未来发展趋势分析，商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展；市场投资向多元化发展；市场的整体实力在不断增强；未来市场将加强管理，管理制度有所健全；市场开发规模仍存在盲目性；市场治安情况将有所好转。

北京市比较有代表性的综合市场、专业市场有：京温服装批发商城；天雅服装精品商厦；大红门服装商贸城；百荣世贸商城；木樨园世贸商业中心；永外城文化用品城；万朋文化办公用品商城等及其他批发市场。

表4.1：北京南城批发商业项目租金情况调查

从综合专业市场的发展情况来看，南城各类批发市场经营状况良好，但未来的巨大供应规模可能影响到商铺的租金和价格走势。从发展的特点来看，批

发市场开始出现进一步细分化的态势，未来专业市场的发展方向将主要体现在物业功能的不断完善和产品形式更加明晰的细分。

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