北京商业地产市场细分研究

北京市商业地产市场细分研究

北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目占比较小的比重，开业的有金源MALL，金四季购物中心，第五大道，巨库（开业后又关张），百荣世贸，中关村科贸中心，鼎好电子城等，绝大多数项目处在在建阶段。需要指出的是在建项目进入市场的准确时间难以预测，因为不少商业地产项目的开发商因为专业操作原因，往往一再延迟建设、操作、甚至开业。从开发商项目操作的成长速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2007、2008年。

1、北京在建商业地产项目的供应结构

图4.1 北京市在建商业地产项目供应结构

从上述统计数据可以看出，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。

北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售可能对未来经营管理的影响，进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运做。虽然有些项目因为资金问题没有最终实施，但无论如何这种控制风险的思想值得广大商业地产开发商借鉴。

2、北京市各区域在建商业项目供应情况

图4.2北京市各区域在建商业项目供应情况图

从上述分析资料可以看出 北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上 这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，开发商不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。

图4.3 北京市在建商业项目类型供应比例 3、北京市在建商业项目类型供应比例

如图4.3中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状，真实的市场供应量会高于这个数字。

4、北京市各商圈在建商业项目供应分布

图4.4 北京市各商圈在建商业项目供应分布

从图4.4可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存

在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。

4.1百货/购物中心/大型超市

根据易铺网不完全统计 目前北京新兴商业地产项目(包括在建)总规模达600多万平方米 其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达441万平方米 占总在建规模的73%以上。根据欧美市场的发展经验，中小型商业是市场的主要类型，所以需要提醒北京商业地产投资市场对此趋势足够关注。从上述统计也可以看出，建筑规模在3万平方米以下的商业地产项目总规模101万平方米，虽然所占比例较低，但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销，很难被统计进来，所以北京3万平方米以下商业地产的市场规模要大很多，保守估计应该有50万以上的供应量未被统计进来。

从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80％以上的市场份额。

北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战；目前北京市百货、购物中心、大型超市租金支付方式一般为固定租金；大

多数租金收取方式为流水倒扣。南城超市经营情况最好的是方庄家乐福，其次为洋桥万客隆。

从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看，北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，将以Shopping Mall的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营；南城百货业态有市场需求，但是短期内开发商的利益无法最大化。

北京市比较有代表性的百货、购物中心、大型超市主要有：东方新天地；庄胜崇光；新世界中心；中友百货；蓝岛大厦；安贞华联；燕莎友谊商城；西单商场；方庄贵友；十里堡华堂；家乐福；万客隆等。

北京百货商场和购物中心的租金支付方式大多数为流水倒扣，有些项目采取固定租金加流水倒扣的复合方式，部分采取租金方式；流水倒扣的扣点：超市扣点为3％—10％，服装20％—25％，化妆品30％左右；北京市大型百货、购物中心的平均营业额为1662元/月/平方米；百货、购物中心租金范围20—120美金/月/平方米，平均租金约为40美金/月/平方米；东方广场的租金水平最高，最高达到260美金/月/平方米，其次为国贸商场城平均80—100美金/月/平方米；目前 北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战 。

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