房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析

房地产企业所得税汇算清缴

16个疑难问题解析

一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题 异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。 1. 企业违法

企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？ 企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？

答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。 2. 税局违法

房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？如：按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。 二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理

（一）国税法[2009]31号第三条：只要具备下列其中一个条件，就应视为开发产品已完工。

1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。

2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。 3、取得初始产权证明。

完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。

（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？ 房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

（三）房地产开发项目未办理竣工手续，但已投入使用，可以认定为完工。

国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。

三、如何理解房地产企业核定征收的问题

国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1、 房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。如：企业已

设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、 国税发[2008]30号规定：严禁按照行业或者企业规模大小，一

刀切地搞企业所得税核定征收。

具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；

能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的；

通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````

3、不允许事先核定的企业。国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。

四、房地产收入确认的若干疑难问题

1、国税发[2009]31号文第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。会计准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。

2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。 房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度需要计算结转完工销售收入。 属于正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，应国税发[2009]31号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。对于虽未签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。

3、预售收入是否作为计提业务招待费、广告费、业务宣传费的基数？ 预收帐款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除，开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费、和业务宣

传费（是指在完工年度不得重复作为计提基数）。一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。 4、以租抵售收入额确认问题。

某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。按规定50%的保租额也应按销售不动产收入征税（实质重于形式的原则）。 5、假按揭确认收入问题

某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回还是再次转让处理，均应对其取得的售房收入预征所得税。

青岛地税函[2013]1号解答：首先，如问题所述，这种行为被定性为虚假按揭，属于违法行为。而税务处理应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。再次，税务处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。因此，对于这种行为，如有关部门未对其作出处理，税务机关应按照原合同等证据进行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根

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