北京购房合同查询(6)

墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。可以有三种计价方式选择：按建筑面积计价、按套内使用面积计价或按套计价。

根据《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见第26条规定，商品住宅预售合同中没有约定共用建筑面积处置情况的、XX年12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的，市或区、县国土房管局不得进行预售登记。

按套内面积买房对购房人来说有什么好处

自XX年12月1日北京市开始实施按套内面积售房至今，已经有超过60个新开住宅项目取得了按套内面积卖房的预售许可证，买房人到这60多个楼盘买房，可按套内面积买房。过去，北京市按建筑面积预售商品住宅，因公摊面积而引起的面积纠纷是近年北京楼市比较突出的问题。

北京市政府新出台的《北京市城市房地产转让管理办法》明确规定，现在预售商品房必须按套内面积卖房，即买房人掏钱买的是自己户门以内的面积。 按套内面积买房如何保障权益

套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作，买房人对所购买的房屋面积心里有谱，不再吃亏。

根据新规定，房屋竣工后，套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理，合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%的，购房人有权退房。 按新办法，公共部位的产权属于谁

根据《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。 开发商卖房时应公示哪些公摊部分

按照套内建筑面积买房，并不是买房人不承担公摊面积，建筑面积和公摊面积仍在购房合同中同时写明。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第35条规定：房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位。 按新办法，购房者可以自己测量面积吗

按照套内建筑面积卖房的同时，北京市商品房的测绘也在实行市场化，开发商可以委托有资质的测绘机构测绘。《北京市城市房地产转让管理办法》规定，买房人查询面积实测

技术报告书，开发商不能拒绝。一旦测绘数据误差较大，房屋面积与事实不符合，如果是由于测绘技术引起的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位。 贷款办不下来购房者有权选择退房

有的开发商在合同中规定，买受人贷款办不下来时，出卖人可以选择解除合同。这一规定使得买受人在贷不下款后只能听出卖人的支配，处于很尴尬的地位。本律师认为：买受人贷不下款，只要其按时提交了材料，退房的选择权应交给买受人。

建议条款：“按照银行确定的贷款金额和年限办贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分。若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：

(1)选择其他付款方式，并享受应优惠幅度，按照所选付款方式向出卖人支付房款;

(2)解除买卖合同，出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后30个工作日内，扣除印花税的金额(房价总款的%)后，向买受人无息返还已收房款。”

按套内建筑面积误差确定当事人责任

合同范本虽然规定了当事人有四种计价方式可以选择，但开发商往往以北京市按建筑面积发放房产证为由，拒绝购房者做其他选择。律师认为，在不能按使用面积签合同的情况下，应坚持选择按套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理，以防止在分摊面积上出现争议。 ※ 明确配套设施和环境标准

目前北京交房时的争议多，交房时的环境差、基础设施和公共配套建筑不能使用是一个关键因素，应该把配套设施、公共配套建筑和环境达到的具体标准写进合同，并约定达不到使用标准的，按主合同第九条逾期交房的规定处理。 ※ 将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议 开发商为了卖房，会通过广告、楼书进行宣传，售楼人员也经常向买受人做出各种承诺。应该将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议里。 要求交房同时出示房屋实测面积

出卖人在交房时除应出示《北京市建设工程竣工验收备案表》以外，还应出示《房屋实测面积》，防止房屋面积缩水或出卖人在分摊面积上做手脚。 ※ 为防抵押设立补充条款

购买设定抵押权的商品房对购房者有下列风险： 一是若开发商不能按时还款，银行可能请求法院以拍卖方式实现抵押权，导致购房者入住后被要求限期腾房;

二是处置抵押物后开发商仍不能付清债务，购房者已交房款无法追回。

对此，一是可以委托律师通过审查土地使用权证了解情况;二是以补充协议方式约定下列条款：出卖人保证所售商品房没有设定抵押，任何第三人都不能对合同标的房屋提出所有权或其派生权利的要求，否则由此造成买受人损失的，由出卖人承担全部责任。 注意质量保证书内容

一是注意保修范围及期限。建设部《商品房销售管理办法》等有关部门规章规定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，购房者要注意核对。

二是商品房保修期从交付之日起计算。 三是保修费用由质量缺陷的责任方承担。

四是赔偿责任的规定。在保修期内，因商品房质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商提出赔偿要求。开发商向造成商品房质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

五是开发商售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。买精装房装要签好合同第十三条及附件三

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