【操盘手】绿地费军：我眼中的地产行业未来与趋势(2)

剧。北上广深一枝独秀，差的地方，像浙江的嘉兴，可以说没有一家企业是赚钱的。嘉兴距离上海太近，浙江人投资要么投到上海，要么投到杭州，虽然嘉兴行政级别跟苏州是一样的，但是苏州有产业支撑。所以我想呢，区域分化的趋势会加深，好的会更好，差的也会更差，这跟我们的国情也有关系。就像上海，教育的资源、医疗的资源、就业的机会、创新的氛围、政府的高效等等，不是所有的地方都这样的。第三个就是行业的集中度不断提高。以前做房地产，只要你胆子大，施工单位都能做房地产，所以有很多房地产企业——我不知道有没有统计过——估计有四万多家。依我看这个集中度要提高。往往很多企业不知道房地产市场哪些是风险点，出高价拿地进入这个市场，进来以后再跟政府谈条件，不行再退出，很多企业这样。经过这几年的洗礼，行业的集中度在不断提高，很多企业退出这个行业。像一些企业，如果没有上市公司的平台，没有境外融资平台的话，他的融资成本就很高，如果操作不好，挣的钱都是在给银行“打工”。当然，对我们来说，这也是兼并、收购的机会，当然我们也不可能按照原来价格去收购，会定一些条件，一个是价格，一个是付款方式。收购来以后，我们提供担保，改变银行贷款模式，降低融资成本。集中度提高是大势所趋，但这个过程有可能还需要十年。在市场调节过程中，大企业可以利用规模优势、资金优势、获取土地资源的优势，加快发展；而

部分中小企业，基本就拿不到地。因为二三线城市有风险，大家都到一线城市来，竞争激烈，土地价格高；同时他们也拿不到钱，因为银行加强对房地产贷款的风险控制，中小企业所受到的影响更大、更直接、来得更快。第四，商业模式的改变，对房地产企业影响也非常大。政府提出住宅限购的时候，商办市场被看好。但是，近三年来，电子商务的快速发展，对实体商业影响很大，招商不行，经营不行。办公楼，也受到实体经济不振的影响，需求下降，如果不能很好地控制开发与运营成本，也很难。所以，这两年的商业与办公物业，市场明显下滑。第五，就是房企未来发展方向上的持续调整。从速度规模型转向质量效益型。以前，我们开发的模式“短平快”。拿地前，已经把项目方案、市场预期、产品定位全都做好了。拿了地，就开工，想快速上市销售，资金滚动周转。在一个市场需求很旺盛的年代，可以这样，但现在不行了。现在，我们要更加精细，根据客户需求调整优化产品，同时有效控制成本，提升产品在市场上的竞争力。3、房地产企业在新形势下的探索和实践在市场新形势下，房地产企业必须依靠产品的真实价值创造来赚钱，我们要提高房地产项目开发的系统化、精细化管理水平，不仅是造好楼，还要管好它，运营好它。同时，很多企业，也在探索多元化的发展。比如绿地集团，以房地产为主，原来加上能源、金融。但最近三年来能源板块明显下滑，所以我们又在转型。

现在，我们坚持房地产主业的同时，大力发展“大基建、大金融、大消费”，更贴近现在市场的走向。大基建，主要是地铁及其沿线上盖地块的投资与开发；大金融，包括财险、寿险、信托、基金等等，目前我们是和一些友好单位进行合作，今后希望自身有更大发展；大消费，主要是面向中产阶层的品质消费需求，开发产品、提供服务，目前正在着力发展的是海外进口商品直销超市。还有就是国际化，绿地现在已经在“4大洲9国13城”进行了房地产项目的投资开发，投资规模已经达到了两百亿美金。我们和一般的企业不一样，一般企业是寻找当地的房地产企业合作，其开发、建设、运营是以当地房地产企业为主。我们自己操盘，虽然会付出一定的代价，但经验、教训只有我们自己深刻体会过，才能对海外市场有更深的理解、更好的把握，才能走得远、走得稳。我们一般从国内派一个核心班子——当然，我们的员工是国际化的，资源也是国际化的，我们就以自己的人操盘，虽然有风险，但是从长远看更有利。所以，绿地现在急需一批有国际化视野、多种语言沟通能力的专才、英才。我们房地产海外发展，得益于有很多的中国留学生，有很多的中国移民，他们对中国企业开发的房子比较有感情，有信任度，我们也比较了解他们的要求。另外就是房地产金融化的发展趋势。关于房地产与金融的融合，我们一直在试，效果也比较显著，特别是对一些沉淀资产，通过资产证券化，盘活现

金流，降低沉没成本，这里我就不多展开了。着眼未来，我觉得以下几点，也是值得我们企业去重视的。一个是要向房地产产业的上游发展。我们以前总觉得房地产产业很牛，大部分产业都是我们的下游，而现在，我们上面也有更上游的企业。例如平安，它掌握了大量低成本的资金，然后投资房地产业，从某种意义上讲，它就是你的老板。第二，就是要更加精准分析客户的需求，提供解决方案。以前，造房子，只要你没有太大的缺陷，基本就不愁市场，而现在不行。就像房型，80平方米到90平方米的小户型，设计得好与不好，差别就很大。比如，对于一个小的房型，空间虽小，但功能要全，满足生活需要，像是否有足够的储藏空间等；而对于一个大的300平方米以上的户型，就更加注重舒适度，讲究细节，像卫生间各个功能的关联与侧重比例，厨房间不同功能的侧重比例等等。现在的业主，不再是10年前的业主，从某种意义上讲，他也是半个专家。所以我们在产品的设计阶段，如何与我们潜在的业主，有个良性的互动？按照我们以前的做法，就是让客户来填写导向性的调查问卷，再汇集。而现在，我看，这样做有问题。因为对客户而言，买房子到底是一项大投资，不是买一件衣服，所以我们用什么办法找准客户的需求，怎么样保证我们的产品会一直保值、增值等等，这里面包含很多内容，就不展开讨论了。接下来，是房地产生产方式的升级。我们说，造房子是很“粗”的工作。

这里面就有一件事给我感触很深，就是我们到苹果的展示中心，看他们的楼梯，他们采用的旋转楼梯是玻璃制造的，所有踏步都是一气呵成的。最近我们在做浙江杭州钱塘江边一个滨江项目的展示中心，我向他们提出了很多要求，无论是整体设计方面，还是建筑新技术的应用，这些在德国有很多，比如说风力发电，当然这里面包括迎风面的问题，主风向要控制。又如，我们在楼顶利用绿化做出二维码，再如我们的电梯，还有很多创新技术、应用上也比较成熟。我曾经在加拿大住过，他们的房子给我的感觉，就是不豪华，但是很实用、耐用。尤其是他们的电梯，所有的通道，他们不会用大理石装修，但是使用很多木材，用涂料一刷，维护得非常好。比如说搬家的时候，我们很粗犷，对电梯面板造成永久的伤害，物业也没办法管，就用木板把面板封起来，等搬家、装修完毕就再把木板拆掉。我觉得他们就很好，电梯简简单单，四周全部有钩子，你要搬家就给挂上，当然也不排除损坏的可能，但是概率很小。我觉得，我们国家的房屋的开发建造，有很多地方要向发达国家学习，他们工业化水平更高，理念也更成熟。

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