天津外环线绿化带建设模式研究(3)

区主干道的交汇点处，这样交通便利，对卖方买房者均有好处。二是在沿线规划建设10—20个大型（面积在3000平米左右）的汽车展卖场和20个左右的家具展销店（面积在1000平米左右，位置与别墅相邻，以与房产销售共同促进），以上标的期限可设定为30年。

（2）面向全市1000余家房地产公司及家具、汽车销售公司进行公开招标，投标公司可根据其实力投标数个标段，从中择优选择中标公司，签订合同。

允许中标的房地产企业按规划要求在绿化带内建一座面积不大于500平米的别墅式住宅，用于常年展示本公司开发的各类住宅及样板间，同时可使用相应的5万平米的苗圃，中标公司可在此苗圃内种植经营性的苗木、花卉自用或销售，以上权益可转让，但管理苗圃或转让应以劳务公司的员工为首选对象。

（3）规定中标公司的责任为：负责建设运营维护展览展示场馆，同时应承担相应的主题公园的建设费用。

（4）投入产出关系：以房地产公司为例分析投入产出关系。

展馆的投入包括：项目前期准备费用，如投标费，办公费等，项目建设资金，如直接费，间接费，各种税金，银行贷款利息等，项目建成后的运营管理费用。

产出包括：显性收益和隐性收益。显性收益为：30年的相应面积（包括别墅和苗圃面积）的土地出让金，所享受的税金优惠差额，公司租用同样面积房屋所需的资金及苗圃收益。隐性收益如公司知名度提高（可以公司达到同等宣传效果的广告费用，增加的销售额计）。

4、果园鱼塘建设模块

本模块采用PFI的运作模式的原因：虽然此模块与基础设施建设的特点相差较远，如初始投资不多，建设短期等，但由于果树一般3年才会结果，4、5年后才进入旺果期，且业主承包农民资金并不多，所以以工程量及其特点与项目资金的比例为标准，还是挺适合用此模式的适用的工程特点；另外，果树鱼塘的具体设计管理农民的经验要比专家丰富，所以更适合将该模块的设计、建设、运营全过程全权授权农民承包管理，业主方的专家则可做一些宏观方面的引导，不用干涉过多，这也符合PFI模式。 PFI在我国特别是天津市应用很少，经验较少，风险较大，而这一模块投资小，项目可变动性强，所以在此项目运用可降低风险，并为以后提供经验。

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具体运作程序：

首先，确定果园鱼塘单位标段，再做好经营的投入产出分析，计算果园的投资回收期，以此确定果园承包到期转让期限；

其次，向农民进行相关优惠政策宣传，如承包果园免收地价（但此项可记入日后农民的收入），税收优惠，贷款优惠等，以及果园作为采摘园的管理方式等；

再次，面向失地农民进行限制性招标，对象限定在果园经营经验丰富的农民，各农户根据自身实力选择竞标的单位标段数；

然后，评定各入围农户的条件，择优选定，并签订合同，由农民进行全过程管理；

最后，在承包期限满后，进行再次竞标。 5、主题公园及历史节点建设模块

本模块采取PPP方式的原因：PPP模式其实是业主（项目公司）与投资者的合作，即利益分配的过程，经过具体运作使双方都得益；根据本模块的具体情况，主题公园及历史节点的建设宜由项目公司来单独运营，而项目公司的收益可用于绿化带维护及日常的花费的资金。所以双方更多的是一种互赢的合作，适合采用PPP模式。

具体运作方式：本模块工程项目由项目公司和房产商及展销公司共同出资，后者可获得相应公园的冠名权30年，这三十年冠名权的量化额可以公司达到同等宣传效果的广告费用，增加的销售额计。若资金不足，由项目公司的资本金补齐。项目建设及日后运营由项目公司具体负责。

（四）市场化运作的融资分析

本项目的运作方式包括传统的发包方式，BOT方式，PPP方式，PFI方式等四种，所以涉及到的融资模式已与之相对应，参与方包括：项目公司（代表政府，是项目的发起人）、房地产开发商、家具、汽车展销商、农民（后三方为项目投资者），另外还会涉及到银行，作为贷款方和担保方，与前两者发生关系，与项目的直接投资无关。

上述融资形式具有以下几方面意义：

一是采用上述融资方式及结构可以为政府、项目投资者和相关地区农民带来收益。从天津市政府的角度出发，不仅可以按计划建成外环线绿化带并投入使用，

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也可以带动周边土地升值及经济的发展，同时可以大量节省政府资金已投入其他公益性领域的建设，也可以解决被征地农民就业问题，增加农民的收入。从项目投资者的角度，既可以获得项目运营的收益，也可以利用外环线的交通优势宣传公司，提高知名度，增强企业的竞争力。

二是BOT、PPP、PFI等运作模式的本土化是对我国基础设施项目融资的一种创新，为以后的政府项目提供参考。

三是可以吸引本地投资者和金融机构参与，他们对本地的做法、习惯、政策等都比较了解，对政府机构及其人员也比较熟悉，对于项目的投资收益水平和项目风险的分析都比较准确，可以对项目的实施起到事半功倍的效果。

四、失地农民再就业问题的解决方案

由于外环线绿化带建设面积大，涉及沿线郊区的四个区的15个乡70个村庄，涉及总人口达46466人。规划中计划通过迁村并点和建设集中的工业小区，逐渐将村庄、企事业单位外迁；通过农业产业结构调整，逐步将耕地等用地调整为林地。因此部分人会失去土地，成为失地农民。为了使失地农民得到生活保障，获得工作，政府可参考以下方案解决失地农民就业这一难题。

1、在征地前期，按照国家标准对农民进行必要补偿，并将其户口转为城市居民，待遇与城镇居民相同，可从事工作见后。

2、成立外环线绿化带劳务公司

公司成立的目的：旨在吸收失地农民，解决其就业问题，是其成为公司正式员工。公司职责：对吸收入公司的农民在各个方面进行业务培训，并对其进行考核管理。公司的提供的工作岗位包括：

1）外环线建设及维护工人，规定投资公司在进行劳工雇佣时，应使用劳务公司的培训合格员工；在项目建成后，可将这部分工人转为绿化带维护工，具体人数可根据工作量具体增减；果园经营工，负责采摘园内果树的全过程管理维护；

2）保洁工，负责住宅、展销场、公园等车的保洁工作；

3）苗圃维护工，建议房地产公司的苗圃由经过专业培训的劳务公司员工管理维护；

4）一些能力强的可参与公司的经营管理，成为管理人员；

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公司劳务人员的管理方式：建议采取当前物业公司的管理模式，采取基本工资加奖金的形式，与其效益挂钩，调动其积极性。

3、可将绿化带内规划设计中的果园或鱼塘承包给失地农民，他们根据规划设计中的树种在指定位置自筹资金建设经营，在开始几年政府应给予政策上的优惠，以后根据收入确定管理方式和税收标准等政策,或根据具体情况进行再承包。

4、对于一些年轻的农民，由政府出台一些优惠措施，鼓励其参加职业培训，或者进行个人创业。

五、政府工作的建议

1、放宽对投资者的资本金的要求

项目投资者的自有资金和债务资金的比例关系应富有弹性。从政府保证项目顺利实施的角度来看，需要在特许经营合约中明确规定项目投资者的自有资金和债务资金的比例。但对于本项目，可根据项目收益，规定适当的比例范围，以放宽其融资空间，这并不是说要对投资者放松管理，政府可从其他方面加以约束，如从履约保函、提高保证金数额等其他方面以及在合约中增加限制性条款对投资者的建设行为进行约束。

2、制定有关特许经营权的相关法规条例

制定有关特许经营权基于此类模式相关的法规条例，规范和指导项目的实施。引入社会投资的方式在我国才刚刚起步，还不成熟，一些相关的法律法规还不健全，甚至还没有，而此类基础设施的建设急需相关法规规范运作行为，明确参与各方的权利义务。而国家所里的法规，存在着原则性强、操作性差的缺点，因此制定相关条例就显得极为重要以明确政府、项目投资者及其他与项目有直接利益关系的参与者之间关系，明确投资者投资应享有的土地使用开发、税收、项目转让等方面的政策，为投资者创造良好的投资环境，已成为政务部门的当务之急。

3、政府保证投资者的最低收益

政府可在特许经营书中向投资者作出最低收益的保证，这一点是很重要，由于外环线绿化带建设公益性很强，运作模式中有很多隐性收益，投资者对这些及远期的收益无法准确预估，从而无法保证自己的投资收益。若政府可在合约中写

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明若公司收益不好时，可由政府延长期限或给予一定的政策优惠及补偿，必可增大投资者的信心。

4、政府应鼓励投资者多样化投资，并给予一定的政策优惠及税收优惠 对于本项目，由于其特殊性，建议的优惠措施如下：

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