杭州市楼宇经济发展的若干思考改(2)

（四）发展楼宇经济的益处

作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。

第一、发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。上海陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近1000万平方米，平均租售率超过87%。这里汇聚了130多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上；在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。

第二、发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都是能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣”。从某种意义上说，没有高度发达的楼宇经济，也就没有现代服务业的迅猛发展。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方

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路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。总投资4.5亿美元、总面积24万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂”。

第三、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。88层的金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。这里聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”，而其53层到87层的超五星级金茂君悦大酒店，在过去的三年累计营业收入近20亿，金茂88层观光厅，开业头三年共接待游客330万人次，年收入累计达1.37亿元，取得了显著的旅游效益。金茂总投资逾54亿元，按目前的运营状态，预计15年可收回全部投资。

三、杭州市楼宇经济发展的现状

楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次拓展了城区经济的空间，为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新增长点。楼宇经济的发展推动了城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化了城市的产业布局，增强了中心城区的核心竞争力。

（一） 杭州市楼宇经济发展概况

楼宇经济在全国许多城市雏形已现。杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初下城区庆春路金融街的形成，当时出现了以中山花园、西子花园、

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东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。2007年底，全市八城区和经济开发区竣工可供对外招商的楼宇总建筑面积为461.43万平方米，可供对外招商面积有165.13万平方米；已批准建造并于2008年及以后竣工用做对外招商的楼宇200多幢,总建筑面积为1578.78万平方米，预计可供对外招商的面积有1219.96万平方米。到2007年底，全市税收在3000万元以上的有36座楼宇，共创造税收31.3亿元。楼宇用户业态主要为IT业、贸易业、金融业、制造业和中介服务业等。

杭州市目前税收超亿元的楼宇共有8幢，在杭州大厦、嘉利中心、广利大厦、嘉德广场等楼宇经济的带动下，武林路女装街、庆春路金融区块一带逐步形成了酒吧、美容、购物、娱乐和休闲餐饮等特色商业街道。依托武林商圈、庆春路金融街等核心区块，下城区2007年引进的2000多家楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告、策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务业等国内外各类金融商业企业。可以说一幢高级商务楼就是一条垂直的经济街、金融街。早在2004年，延安路上的标力大厦就创造了一个“楼宇经济”的神话（见图1），该大厦占地11000多平方米（包含了银泰、建行等），共28层，近40家企业入驻，当年全年交纳的税收总额就达到了1.15亿元。浙江外经贸广场新楼建于2007年6月，是一幢设施完备、功能齐全、系统先进的现代化楼宇，目前除省外经贸厅外还招引了默沙东、渤海银行、外文书店、朗格语言培训、贝斯特、凯喜雅等一批国内外知名企业。省外经贸厅还联手企业，对建于1984年、设施陈旧落后的浙江外经贸广场南楼投入了上千万元进行了更新、改造、提升，以满足现代化办公需要，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、平安保险、汉帛集团、浙华设计事务所等一批优质客户。通过建设新大楼、更新老大楼，浙江外经贸广场成了主城区炙手可热的楼宇，为地方经济发展作出了更大贡献。

在2008年2月19日的“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”

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图1 杭州标力大厦

上，浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任王国平说：“杭州将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级、和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”

王国平在调研发展楼宇工作时指出，要把握“五大原则”，加快发展楼宇

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经济。要坚持市区联动、以区为主，市里主要负责楼宇经济发展规划、政策、协调、考核等工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作；要坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，特别要充分调动房地产开发商和业主发展楼宇经济的积极性；要坚持经大带小、以大为主，着力培育亿元楼等大楼宇，带动“农居SOHO”等小楼宇；要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足低端业态发展的楼宇；要坚持以存量促增量，推动楼宇经济又好又快发展。王国平还强调要按照“五个一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”带动“管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”。要以实施“831”工程（培育80幢重点招商楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区）为抓手，开展境内外招商活动，完善楼宇招商机制，建立楼宇经济信息系统，出台楼宇招商扶持政策，加强楼宇招商宣传，培育楼宇招商队伍，实现“招商一批”目标；要坚持“三分建设、七分管理”，坚持硬件不足软件补，出台楼宇管理导则，特别是建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，对楼宇进行专业化、精品化管理，推进楼宇信息化、品牌化、标准化管理，实现“管理一批”目标；要制定“杭州市城市楼宇更新改造技术标准”，实施楼宇更新计划，强化楼宇更新的政策引导，明确改造标准与内容，充分调动开发商和业主的积极性、主动性，改善楼宇设施，提高楼宇档次，更好地满足市场需要，实现“更新一批”目标；坚持高起点、高强度投入、高标准建设、高效能管理，抓好楼宇统计、审批、开工、竣工和使用，实现“建设一批”目标；抓紧编制楼宇经济空间布局规划和业态规划，充分发挥规划的引领作用，实现“规划一批”目标，努力实现杭州楼宇经济跨越式大发展。

杭州市整个外资楼宇招商，其目标聚焦在“两大核心区块”：重点打造一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇群——黄龙商务区，使其成为具有世界水准的国际化商务区；重在培育一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇——钱江新城，使其成为具有充足发展空间和巨大发展潜

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