2014年管理真题(3)

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

A.《规划意见书（选址）》 B.《建设用地规划许可证》 C.《国有土地使用证》 D.《建设工程规划许可证》 E.《建设工程施工许可证》

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发《规划意见书（选址）》、核

发《建设用地规划许可证》、设计方案审批、核发《建设工程规划许可证》。以招拍挂方式出让获得的国

有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。参见教材P72。

5.房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（ ）结合起来考虑。 A.产品定位 B.市场定位 C.产品细分 D.目标选择 E.市场细分

『正确答案』CE

『答案解析』本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产品和市场两方面将产品细分和市场细

分结合起来，综合考虑。参见教材P124。

6.从宏观角度考察，利率的经济功能包括（ ）。 A.积累资金 B.平衡国际收支 C.调节国民经济结构 D.提高社会就业率 E.抑制通货膨胀

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是利率与利息。从宏观角度考查利率的经济功能，包括了积累资金的功能、调整

信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。参见教材P153。

7.下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（ ）。 A.建筑安装工程费 B.其他工程费用 C.管理费用 D.营业税金 E.专业人员费用

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售费用和销售税费都不计利息。参见教材P191。

8.两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（ ）。 A.净现值法 B.费用现值比较法

第11页

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

C.等额年值法 D.费用年值比较法 E.差额投资内部收益率法

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金

约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。效益不同，所以不能直接比费

用。参见教材P210。

9.进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（ ）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.成本利润率 D.资产负债率 E.偿债备付率

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是敏感性分析的步骤。敏感性分析通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以

选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。选项DE为清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P223。

10.不确定型决策常用的决策方法有（ ）。 A.最大可能法 B.小中取大法 C.大中取大法 D.决策树法

E.最小最大后悔值法

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。选项AD是风险型决策的方法，不是不确定性决策方法。参见教材P240。 【归纳总结】

确定型决策方法 ■线性规划等运筹学方法 ■借助计算机进行决策 风险型决策方法 ■最大可能法 ■期望值法 ■决策树法 不确定型决策方法 ■小中取大法 ■大中取大法 ■最小最大后悔值法

11.下列房地产开发项目的成本费中，属于房屋开发费的有（ ）。 A.建筑安装工程费 B.基础设施建设费 C.公共配套设施建设费 D.土地取得费 E.销售代理费

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

选项D是单独的一项，选项E销售代理费属于销售费用。参见教材P262。

12.在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（ ）。

第12页

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

A.盈利能力 B.贷款偿还能力 C.抗风险能力 D.改善就业能力 E.资金平衡能力

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务

评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以

及项目是否可行。参见教材P283。

13.关于企业债券融资特点的说法，正确的有（ ）。 A.筹集到的资金需到期偿还

B.债券持有人是债券发行企业的债权人

C.发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除 D.债券不能在市场上自由流通

E.债券风险与债券发行企业的经营状况无关

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。选项D，债券可以在流通市场上自由转让。选项E债券的风

险与企业的经营状况直接相关。参见教材P290。

14.房地产投资信托基金的特征不包括（ ）。 A.现金回报较低 B.市场价值稳定

C.投资物业类型少且风险大 D.流动性好

E.抵御通货膨胀的能力较强

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值

稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。参见教材P316。

15.受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（ ）。 A.对迟交租金的租户断电断水

B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠 C.灵活选择收租方式 D.合理确定收租时间 E.提供主动收租服务

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是制定租金收取办法。物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的

优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更有效；根据租户的收入特点灵活选择收租方式，

合理确定收租时间。参见教材P342。

三、判断题

（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”

第13页

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分） 1.因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。土地不会毁损，投资者在其上拥有的权益通常在40年以上，

而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资

非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。

2.房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当房地产市场运行出现剧烈的振荡时，政府从

促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地

产市场回到稳定运行轨道。参见教材P55。

3.采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（ ）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是工程建设招标。采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件

中公布。参见教材P77。

4.房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（ ）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府

政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理

性购买行为。参见教材P136。

5.从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是资金时间价值的概念。从消费者角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费

的损失所应得到的补偿。参见教材P151。

6.我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是单利计息与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的。参

见教材P155。

7.对“开发一持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。（ ）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并

取得收入的单位和个人，缴纳土地增值税。参见教材P175。

8.现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是静态投资回收期。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。投资回报

率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。参见教材P201。

第14页

2015年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理

9.房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素

变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。

10.在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是传统投资决策方法的局限性。在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成

对房地产投资价值的低估。参见教材P242。

11.对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（ ） 『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是投资估算。土地取得费用可以运用成本法来求取。参见教材P258。

12.反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（ ）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余

或短缺情况。参见教材P270。

13.房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产市场与资本市场。权益融资、债务融资的市场渠道有私人市场和公众市

场。私人融资渠道包括私人投资者、机构投资者、国外投资者、银行类金融机构、保险公司、退休基金。

参见教材P285。

14.由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了

更高的风险。参见教材P309。

15.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中运营费用中包括房产税。参

见教材P371。

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有 计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答） （一）

甲公司承租了一栋建筑面积为10000㎡的旧商业大楼，承租期为20年，前3年租金保持不变，每年为600元/㎡，以后每年递增3%。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有400个摊位的专业市场，装修改造费用共1000万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增5%。

第15页

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库2014年管理真题(3)在线全文阅读。