商管公司购物中心、商场筹建运营计划必备管理手册(2)

3、制定、贯彻、落实本部门岗位责任制度，建立各项管理制度；

4、负责参与、组织定期的物业管理质量大检查及配合做好质量体系管理评审的有关工作；

5、负责制定本部门工作计划和耗材需求计划，并保证计划的贯彻执行；

6、负责受理业主/商户投诉，并及时反馈有关信息定期了解业主对公司各项服务的意见

和建议；

7、负责本部门人员的专业培训，不断提高管理服务人员的综合素质和业务能力； 8、针对本部门员工服务过程中的工作表现，负责对本部门员工进行工作考核，做好本

部门人员招聘计划、人员考核，协助行政部做好人员录用及调整工作； 9、编制、审核、组织各项应急预案及相关的学习与演练；

10、负责安排安管员日常工作，维护室外步行街人员、物资（品）、商品的安全； 11、制定治安防范措施，指导落实所辖范围内的安全防范工作，并定期进行安全检查； 12、检查、监督、考核安管人员的各项工作，分析所辖区域内的治安情况，提出改进安管工作的建议；

13、协助公安机关查处在室外步行街辖区内发生的各类案件及治安灾害事故； 室外步行街管理处安管员岗位职责

1、维护室外步行街所辖区域内的人员、物资（品）、商品的安全； 2、负责保管班级共同使用的安防器材料，并做好交接班记录；

3、完成规定的安防、消防、保洁监督等工作任务，确保本执勤点所管理的区域安全无案件；

4、在室外步行街范围内定期或不定期进行巡场，发现事故隐患及时汇报，发现偷盗等违法形为及时制止，并报公安部门处理； 5、做好各项工作记录；

6、做好顾客、客户的咨询工作，向客服部转达顾客的投诉； 7、定岗时做好形象展示，体现出公司形象；

8、认真学习安防、消防、保洁知识，积极参加技能训练，熟悉装备器材性能，不断提高业务技能。

室外步行街管理处工程主管岗位职责

1、负责工程部的各项工作，组织开展室外步行街工程设备的维修、养护、运行、管理； 2、根据相关法律法规、总公司要求，负责制定工程管理制度和设备操作程序、工作标

准；

3、对室外步行街公共设施设备能耗进行分析，制定节能降耗的措施； 4、负责组织对各项工程设备、设施进行改造；

5、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； 6、组织本部门做好部门管理体系的组织、审核、实施工作，做好本部门危险源识别、环境识别及风险控制；

7、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作； 8、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训； 9、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核； 10、负责洽谈、评估、监督工程外包项目，组织对外包工程的质量验收； 11、负责监督员工各项劳动保护措施落实到位，员工对各种设施设备的安全操作； 12、负责跟进工程单的作业及完成情况；

13、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流； 14、全面掌握常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况； 室外步行街管理处工程技工岗位职责

1、自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，安全、认真操作；

2、熟悉变、配电室高低压设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等；

3、熟悉室外步行街内高低压线路，配电室出线回路走向。严格遵守电气设备运行维护保养制度，能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施；

4、发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施； 5、做好供电线路的巡视、检查，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行；

6、熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理；

7、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料、工具； 8、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告；

9、按保养规程做好设备的日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态；

10、当班人员必须严守保养规程，服从安排，保证维修质量，按时完成任务；

11、熟悉室外步行街供水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常地操作； 12 严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维护、保养制度；

13、发生停水或其他事故应及时与有关部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。 14 做好下水管道维护、疏通，雨水井的检查等的工作。

室外步行街管理处 各项工作程序

接管验收工作程序 1 目的

规范物业的接管验收工作，确保接管物业的验收符合规定要求。 2 适用范围

适用于公司所承接的所有物业的接管验收工作。 3 职责

3.1物业管理处成立物业接管验收小组，各地商管物业副总担任验收小组组长，管理处经理担任副组长；

3.2物业管理处具体负责编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告；并依据本规程进行物业的接管验收工作，形成记录；

3.3工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。 4 工作程序

4.1 成立接管验收小组

4.1.1各地商管物业副总负责成立物业接管验收小组，并担任组长，管理处经理担任副组长。成员由物业管理处经理及骨干组成，包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员、相关配合人员等。

4.1.2项目所在公司组成物业移交小组，小组成员包括：总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业管理处接管验收小组对接。

4.1.3明确物业接管验收小组的分工： 4.1.3.1物业管理处：

a) 物业管理处经理负责编制接管验收方案及接管验收报告，并实施物业的全面验收检查；

b) 物业管理处工程主管及资料员负责物业项目产权、工程、设备资料的接收；工程主管负责房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；

c) 资料员负责业主资料的接收及物业项目产权、工程、设备资料的保管工作； d) 客服助理协助楼宇的分户验收；

e) 物业管理处经理和工程主管负责对检查出的问题进行后续跟踪，督促移交小组整改及再验，直至合格。

4.1.3.2工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。

4.1.3.3项目所在公司的物业移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物，并对接管验收小组查出的问题实施整改。 4.2制定物业接管验收方案

4.2.1物业管理处经理负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括（但不限于）：

a) 接管验收项目清单； b) 接管验收日期安排；

c) 物业管理处接管验收参加部门、人员、分工及培训计划； d) 项目所在公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员； e) 楼宇接管验收顺序； f) 接管验收进度计划； g) 接管验收标准；

h) 编制人、审批人、日期落款栏。

4.2.2接管验收方案经各地商管物业副总级总经理审批，项目公司总经理确认后，3个工作日内报商管总部物业管理部，物业管理部根据接管项目的实际情况对物业接管验收工作进行指导、监督及检查。

4.2.3接管验收小组将经审批的接管验收方案呈送项目所在公司。 4.3 物业管理处接管验收前的准备工作

4.3.1物业管理处对参加验收人员进行接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容； 4.3.2接管验收前，相关标准表格必须准备完备；《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》、《物业接管验收项目清单》、《物业接管验收问题处理单》等； 4.3.3接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；

4.3.4，结合项目的实际情况，填写《物业接管验收项目清单》，并进行归类。清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收

清单（从不同施工方方面考虑）。 4.4 验收与接管实施 4.4.1接管验收工作程序：

4.4.2 文件资料的验收

一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。文件交接的详细资料见《物业接管文件资料验收清单》。

4.4.3对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工，先进行局部验收，并做好相关记录。 4.4.4 物业的检查验收

接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收。 4.4.4.1以物业管理处为主成立土建、电器、采暖、附属设施、钥匙验收小组，施工单位按照相应机构派人员参加各小组。

a) 土建工程，包括内墙、棚顶、屋面、楼地面、门窗、卫生间防水等；

b) 电气及智能化，包括电器线路、照明器具智能系统、开关插座、线路布设等。 c) 水、暖系统，包括管道、水表等。

d) 钥匙交验，包括室内钥匙、门洞钥匙、各种表箱钥匙等。

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