工程经济学课程设计 - 多层商品住宅楼1

方案一：多层商品房住宅楼

项目概况

此房地产开发项目位于武汉市武昌区中心地带，占地面积50000㎡，建筑容积率2：1，建筑面积为100000㎡，建设期为2年，销售期3年。 投资估算 1、前期费用

土地费用：800×50000×3/2000=60000万元 可行性研究：50万元

城市基础设施配套费：80元/㎡×100000=800万元 消防设施配套费：5元/㎡×100000=50万元 生活垃圾服务费：12元/㎡×100000=120万元 白蚁防治费：1.3元/㎡×100000=13万元 勘察设计费：10000万元×2%=200万元 规划管理费：1.8元/㎡×100000=18万元 2、建设期间费用

建筑安装费：1000元/㎡×100000=10000万元 设备：（由于是多层，不考虑电梯，费用为0） 供水电工程：10000×2%=200万元 3、管理费：300万元

基本预备费：71451×5%=3572.55万元 4、其他费用：80万元

1+2+3+4=75403.55万元

5、建设期利息估算

预估项目贷款50000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分两年投入，第一年20000万元，第二年投30000万元。

表1 建设期利息估算（万元）

项目 年初累计欠款 当年借款 当年应计利息 年末欠款累计 1 0.00 20000 700 20700 2 20700 30000 2499 53199 3 53199 利息累计 3199 工程总造价75403.55+3199=78602.55万元，自有资金

28602.55万元，占工程总造价的36.39%。 资金筹措计划

1、自有资金为28602.55万元，建设期为两年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入30000万元。

表2 长期借款还款计划表（万元）

项目 期初累计欠款 当期偿还本金 当期偿还利息 3 53199 17733 3723.93 4 35466 17733 2482.62 5 17733 17733 1241.31 期末欠款累计 35466 17733 0

表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）

序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 项目 总投资 建设投资 建设期利息 资金筹措 项目资本金 债务资金 1 39301.28 38601.28 700 39301.28 18601.28 20700.00 建筑工程 10200 10000 200 设备费用 2 39301.27 36802.27 2499 39301.27 6802.27 32499 工程建设其合计 他费 10200 61251 61251 60000 800 50 120 13 序号 工程或费用名称 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 工程费用合计 建筑安装费 供水电费 工程建设其他费合计 土地使用费 城市基础工程设施配套费 消防设施配套费 生活垃圾服务费 白蚁防治费 比例 12.98% 77.92%

表4 建设投资估算表（万元）

200 勘察设计费 18 规划管理费 50 可行性研究费 3572.55 3572.55 4.55% 预备费合计 3572.55 基本预备费 380 0.48% 其他费用+管理费用 3199 3199 4.07% 建设期利息 10200 68402.55 78602.55 100.00% 合计 2、各项资本金估算 （1）工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万； （2）财务费用：每年偿还当年利息；

（3）营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等； （4）修理费：（设备+水电）×10%=20万；

（5）建设费用：总投资额分三年摊销 26200.85万元；

（6）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。

表5 总成本费用（万元） 序号 项目 3 4 5 760 760 760 1 工资及福利 3723.93 2482.62 1241.31 2 财务费用 200 200 200 3 营业费用 20 20 20 4 修理费 26200.85 26200.85 26200.85 5 建设费用 30904.78 29663.47 28422.16 6 总成本费用 2.6 2.7 2.8 3 3.1 4 5

项目经济效益评价 1、销售收入估算

通过网络调查显示，按武昌区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米13000元， 在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：100000×35%×13000＝45500（万元） 第二年的销售收入：100000×35%×13000＝45500（万元） 第三年的销售收入：100000×30%×13000＝39000（万元）

总销售收入为130000万元。

2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：45500×17%＝7735（万元） 第二年应纳增值税：45500×17%＝7735（万元） 第三年应纳增值税：39000×17%＝6630（万元） 3、营业税及附加估算

根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用

税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。

城镇土地使用税：100000×4＝40(万元) 城镇维护建设税：第一年 7735×7%＝541.45（万元）

第二年 7735×7%＝541.45万元） 第三年 6630×7%＝464.1（万元）

教育费及附加： 第一年 7735×3%＝232.05（万元）

第二年 7735×3%＝232.05（万元） 第三年 6630×3%＝198.9（万元）

表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元） 序号 项目 合计 3 4 5 130000 45500 45500 39000 1 营业收入 22100 7735 7735 6630 2 增值税 2330 813.5 3 营业收入及附加 120 40 3.1 城镇土地使用税 1547 541.45 3.2 城市维护建设税 663 232.05 3.3 教育费附加 4、利润与利润分配估算 表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%） 序号 项目 合计 3 130000 45500 1 营业收入 2330 813.5 2 营业税金及附加 88990.41 30904.78 3 总成本费用 38679.59 13781.72 4 利润总额 3445.43 5 所得税 9669.9 10336.29 6 净利润 29009.69 表8 项目投资现金流量表（万元） 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 项目 现金流入 营业收入 现金流出 建设投资 经营成本 营业税金及附加 净现金流量 累计净现金流量 净现值流量现值 累计净现值流量现值 所得税 税后净现金流量 1 39301.28 39301.28 -39301.28 -39301.28 -39301.28 -39301.28 -39301.28 2 39301.27 39301.27 -39301.27 -78602.55 -34175.02 -73476.30 -39301.27 3 813.5 40 541.45 232.05 703 40 464.1 198.9 4 45500 813.5 29663.47 15023.03 3755.76 11267.27 4 5 39000 703 28422.16 9874.84 2468.71 7406.13 5 39000 39000 1683 980 703 37317 49367.45 21336.12 11936.08 2468.71 34848.29 39697.55 19924.62 5449.87 45500 45500 1793.5 980 813.5 45326.5 -33276.1 34273.35 -39203 3445.43 41881.07 45500 45500 1793.5 980 813.5 45326.5 12050.45 29802.91 -9400.04 3755.76 41570.74 税后累计净现金-39301.28 -78602.55 -36721.5 4849.26 流量 税后净现金流量10 -39301.28 -34175.02 31668.11 27333.44 现值 累计税后净现金11 -39301.28 -73476.30 -41808.2 -14474.8 流量现值 该项目税后静态投资回收期：Pt＝4-1+36721.5/41570.74=3.88（年） 该项目税后动态投资回收期：Pt*＝5-1+14474.8/19924.62=4.73（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV＝11936.08（万元） 项目投资财务净现值（税后）NPV＝5449.87（万元） 项目投资内部收益率（税前）IRR=22..54% 项目投资内部收益率（税后）IRR＝18.51%

表9 项目资本金现金流量表 序号 1 项目 现金流入 1 2 3 45500 4 45500 5 39000 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 4 5 6 营业收入 现金流出 建设投资 经营成本 借款本金偿还 借款利息偿还 营业税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现金流量现值 18601.28 18601.28 -18601.28 -18601.28 -18601.28 6802.27 6802.27 -6802.27 -25403.55 -5915.02 -24516.3 45500 26695.86 980 17733 3723.93 813.5 3445.43 18804.14 -6599.41 14218.63 -10297.7 45500 25764.88 980 17733 2482.62 813.5 3755.76 18804.14 12204.73 12364.03 2066.36 39000 23126.02 980 17733 1241.31 703 2468.71 15873.98 28078.71 9076.00 11142.36 累计净现金流量现值 -18601.28 该项目静态投资回收期：Pt＝4-1+6599.41/18804.14=3.35（年） 该项目动态投资回收期：Pt*＝4-1+10297.7/7825.72=3.83（年） 项目资本金财务净现值NPV=11142.36（万元） 项目资本金财务内部收益率IRR=32.96%

不确定性分析

1、盈亏平衡分析

表10盈亏平衡点分析表 年份 序号 3 4 5 项目 1 固定成本 20780 20780 20780 2 营业收入 45500 45500 39000 3 营业税金及附加 813.5 813.5 703 4 增值税 7735 7735 6630 5 BEP（%） 56.24% 56.24% 65.62% 从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的56.24%，以后两年平均销售额达到设计纲领的60.93%，项目就可以保本。因此，项目具有较强的抗风险能力。 2、敏感性分析

序号 因素 指标 基本方案 -10% 营业收入 -5% 5% 1 2 3 税后财务净现值（万元） 5449.87 -1700.23 563.28 6435.35 税后内部收益率 18.51% 11.88% 14.25% 23.54% 静态投资回收期（年） 3.88 7.68 6.21 4.03 10% -10% 经营成本 -5% 5% 10% 26.12% 27.03% 25.98% 17.42% 15.36% 3.91 3.87 4.98 6.33 8.41 9866.59 9972.65 6825.88 1542.14 -1521.20 表11 敏感性分析表

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