某经济适用房建设项目可行性研究分析报告(3)

经济适用住房建设项目可行性研究报告 是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。

经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 用房的若干意见》指出:发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。

2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。

2006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

2007年8月1日，国务院召开会议，原则上通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

3、***市地方政策

“十五”期间，***市出台了一系列房地产法规及部门规章，有《***市住房分配货币化实施办法》、《***市城市房屋拆迁补偿安臵暂行办法》、《***市经济适用住房建设管理办法》、《***市直管公房平房出售办法》、《***市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法》、《***市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法》等。进入法律程序准备出台的法规、规章有《***市城市房屋拆迁实施细则》、

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 《***市城市危险房屋管理实施细则》、《***市住宅小区物业管理条例（修改）》等。

2004年９月１日起，***市正式实施的《***市经济适用住房建设管理办法》明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过３％。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。

2006年***市政府在出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》。该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房180万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房总计要占到130.3万平方米，只有49.7万平方米住房为市场调节的商品房。同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，以确保中小套型住房结构比例。

同时，***市政府将从信贷、土地供应、闲臵土地处臵等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企

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