某经济适用房建设项目可行性研究分析报告(2)

经济适用住房建设项目可行性研究报告 建筑内容一览表

表1-1

序号建筑物、构筑物名称单位数量结构形式11.1建筑物住宅高层M2M2M240137.0040137.00740.50框架框架砖混1.222.12.22.32.42.52.62.72.8物管卫居及其他公建其他自行车车棚地下车库地上车库消防水池、蓄水池化粪池道路硬化绿化室外配套M2M2M2座座M2540.27835.25320.002.002.0010146.0010680.00框架砖混M22.8.1室外供水管网2.8.2室外排水管网2.8.3室外配电工程2.8.4室外供热管网2.8.5煤气管网工程MM2240877.5040877.5040877.5040877.5040877.50M2M2M2 2.2项目目标

因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。

3、经济指标 3.1概况

本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。

资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。

年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。

3.2主要经济技术指标

项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 主要经济技术指标一览表

表1-2

序号项目名称单位数量备注1总占地面积M226700.00其中：净用地面积M226700.00 代征道路M22总建筑面积M240877.50建筑物M240877.50 住宅M240137.00 其中：高层M240137.00 物管卫居及其他公建M2740.503拆迁补偿面积M2475.00拆迁户数户12.004户型套中小户型户型1（80M2）套102.00套数比例为户型2（83M2）套153.0077.77%户型3（87M2）套102.00中小户型户型4（102M2）套102.00面积比例为小计套459.0074.08%5容积率1.536建筑密度%8.84%7绿地率@.00%8劳动定员人29.009总投资万元8603.33 其中：贷款5300.00 自有资金3303.3310年均销售收入万元5117.4711年均总成本费用万元4593.53其中：年均可变成本万元2508.57年均固定成本万元2084.9612年均销售税金及附加万元285.3013年均利税总额万元523.9414年均利润万元238.6515年均所得税额万元78.7616年均税后利润万元159.8917财务评价指标投资利税率%6.09%投资利润率%2.77%借款偿还期年2.12年税前税后全部投资内部收益率.44%8.96%税前税后财务净现值万元300.69169.96税前税后全部投资回收期年2.752.78自有资金利润率%7.22%

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 三、研究结论

该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。

第二章 政策及市场分析

一、经济适用房政策 1、概述

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。

经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。

经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自

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经济适用住房建设项目可行性研究报告 利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。?

2、宏观政策

经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发?1991?30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于

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