居住小区物业服务制度及市场失灵研究论文

居住小区物业服务制度及市场失灵研究论文居住小区物业服务制度及市场失灵研究全文如下：

摘要：本文分析了物业服务市场发展演变和发展过程中的特征，在此基础上，分析

了目前物业服务行业中存在的市场和制度失灵的根源，提出了抑制失灵的相应制度设计。

本文认为失灵的根本原因在于：信息不对称;外部效应及公共物品;权利义务不对等;物业

服务准公共性而无强制性;业主承担更新改造费用的困难性;居住小区社会属性明显且服务

管理复杂性等。并提出了抑制失灵的制度设计要点和相应的实现途径，根本目的是要建立

满足最低限度可持续性的和谐小区。

关键词：居住小区;物业服务;制度失灵;市场失灵;制度设计。

1 引言。

在我国物业服务市场发展过程中，存在着很多问题和弊端，由此引发了大量物业纠纷

和争端，存在着市场失灵和制度失灵。为此，笔者对天津市60多个普通居住小区进行了

问卷调查[1]，共收到有效问卷调查表700余份，为了对比分析，还对云南省和青海省进

行了问卷调查，共收到有效问卷调查表400余份。经过统计分析可知，在物业服务方面各

省市都面临相似的问题。数据表明大多数业主愿意缴纳物业服务费，但是仍有约31%以上

的业主拒绝缴纳。此外，笔者对全国范围内物业纠纷案例的研究表明，物业纠纷主要集中

在普通商品房，比例高达80%，未解决或未妥善解决的纠纷案例高达65%以上;个案涉及业

主数量在50人以上的比例高达65%以上;发生的纠纷中情节严重或者非常严重甚至情节恶

劣的比例高达50%以上。因此，一旦发生物业纠纷，涉及的人数多，范围广，会引发一系

列社会问题，是值得高度重视的。

因此，避免或者减少物业纠纷的发生迫在眉睫，各地政府迫切希望解决这些问题，也

采取了许多相应的措施加以解决。政府花大力气对老旧小区进行改造，但是由于物业管理

服务市场化本身痼疾，此类一次性的、短暂的老旧小区物业改造，只能治标不能治本。为此，本文通过分析物业服务中存在的制度和市场失灵，以期找到造成物业纠纷等诸多问题

的根本原因，并在此基础上，探索出一种新型的物业服务制度。比如，对于业主区分所有

权部分按照市场原则由业主支付物业服务费;业主共有权部分的物业服务视为准公共产品[2]，由政府公开招标，物业服务公司投标，政府买单，中标物业服务企业提供物业服务，业主监督等。通过这种新的物业服务制度，以期消除物业服务制度和市场失灵的弊端，实

现物业服务行业的可持续发展和居民小区的和谐建设。

2 居住小区物业服务的特征分析。

2.1 物业服务是社会变革的产物。

改革开放以来，社会变革对物业管理行业产生了巨大的冲击。计划经济条件下，政府

管理企业，企业为员工提供工作和福利性住房，并连带性地负责物业管理，社会关系单一。

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