规划工作者与城市的未来(3)

THEURBANRENEWAL

动用“官地收回”的权力，需要耗费相当长的时间，这种延误将导致成本

#曾就香港这种现象进"的上升。StaIy!

入专门资金。3.4

市区环境美化基金：由于老市区旧楼宇甚多，将其进行翻新也是代替重建高耗资的重要办法。通过修订《建筑物条例》和《建筑物管理条例》，要求业主和业主立案法团定期检查楼宇，予以必要的修缮和保养。为解决经费的不足，政府将动用5亿港元成立市区环境美化基金，向业主提供低息或免息贷款。"

香港旧城改造的启示

香港旧城改造的历史和发展方向表明，尽管由于业权分散，征集土地难度极大，但是大规模集合地盘、成片规划、综合建设，以便使城市更具活力、环境更加美化仍将是香港旧城改造的主要方略。与此同时，以“土发”为缩影的香港旧城改造也给国内城市带来一些有益的启示：4.1

单纯商业性的开发并不能保证香港是一个市场机制较为健全的城市，“土发”作为一个专门化机构，享有一种“垄断”性的机制得益，即握着待改造地区的项目开发权，并且具有在特定条件下可向政府申请动用《官地收回条例》的权利，但作为商业机构必须“择肥而噬”，以便得到私人发展商的资金支持，因此也造成社会各界对其“官商勾结”的印象，即便给予高额的经济补偿，也很难顺畅地协调各方利益，使旧城改造顺利进行。因此，纯粹的利益主导只能是旧城改造的必要动力，但不可能确保旧城改造的必然可行。4.2

旧城改造必须要有政府的参与，主要手段应是通过专门机构来调控土地一级市场。

为摆脱“土发”的困境，香港成立市区重建局，希望能财政独立地运转。就香港的情况而言，脱离私营机构来大规模改造是不可能的，鼓励私营机构参与旧城改造必然要有一定的利益保证，那么，实质上，市区重建局很重要的职能应放在统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标向私人发展商出售土地，换言之，它将成为政府调控土地一级市场的代表。从国内城市的经验旧城改造取得理想的成效。

来看，规划和土地资源管理的协调不够，造成土地成本攀升的情况相当严重，规范土地一级市场，使城市规划和土地管理有机协调是旧城改造迫切需要解决的问题，香港市区重建局的模式不失为一项良策。4.3

“连系地盘”的做法是旧城改在“地尽其用”的原则下，香港选择高密度发展的模式。规划控制和商业利益的矛盾，公众利益和个体利益的矛盾，社会、环境和经济效益之间的矛盾是旧城改造中长久探讨的话题。处理这些矛盾的重要思路是“统筹兼顾”，“连系地盘”的尝试是一种有益的行为。这种做法，不应仅局限在一两个地盘上，而有必要推广到整个市区，特别是应将旧城改造的无利润项目和新区开发的有利润项目“捆绑”在一起，这种“肥瘦搭配”的方式也应被国内城市借鉴。4.4充。

对旧楼宇质量的监管、通过有效的维护保养、延长其使用寿命，是一种非常有效的旧城改造手段。设立类似“市区美化基金”的做法是值得推崇的，这对国内的旧城改造工作有着重要的参考价值。

参考文献1

董建华.香港特别行政区行政长官首份施政报告.1997年10月8日；2

EdmundC.E.LO，MichaeIC.T.Ma.

Urban

redevelopment

&

in

Hong

行研究，并发现：若一幢9.29万m2（100万平方英尺）的商厦则会因1年延误而增加6.03亿的成本，将使每平方英尺的开发成本增加480至603港元不等。同样地，在开发住宅项目时，1年的延误会使一个46.45万m2（500万平方英尺）的屋村增加11亿港元的额外成本，而每平方英尺增加250至300港元不等的额外成本。!

香港特区政府的对策设想

针对上述难题，香港政府经过一系列的咨询评议，提出如下对策设

林

坚杨志威香港的旧城改造及其启示

想。3.1

土地征集和住户安置：在采取现行收购方法的同时，考虑提供重建的楼宇单位给受影响住宅的业主；并且设想一旦90%的业主同意接受收购条件，开发商有权进行强制征购。安置将由房屋协会专门负责，政府按照市价的1/3批给其土地，兴建住宅专门用以安置住户。3.2

连系地盘的试验：对于财务可行性不佳的“土发”项目，政府按照私人协约方式另外批出空置用地给“土发”，无利可图用地改造所引起的亏损可由开发有利润的用地所得利润来抵消。3.3

市区重建局：作为一个财政脱离政府而独立的新的法定机构，将拥有如下职责：（1）向城市规划委员会申请批准，把需要进行改造的地方划为综合发展区；（2）为各发展区拟制发展蓝图；（3）在发展区内收购物业；（4）在必要的时候，向政府会同行政局建议收回发展区内的物业，并进行收地和拆除楼宇；（5）与房屋协会合作，安置受影响的住宅租客；（6）配合政府每年卖地计划及工务计划，把已清拆土地重建或出售发展，建设必要的基础设施；（7）管理市区环境美化基金。若能获财政司批准，可保留售卖在发展区内收回土地所得的收益，以支付日后计划的费用。另外，必要时候将建议政府可依照整体资源分配程序，按每项计划计算以注

造的重要策略。

通过专门资金来保证小规模修

缮性改造是大规模改造必不可少的补

Kong，PlanningDevelopment，

：2-10.1986，2（1）3

香港规划环境地政局（PIanning，En-VirOnmentandLandsBranch）.UrbanRenewal，1996.4

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Stephaine，LaOHO-yan.Urbanrenew-alinHongKong：astudyofexistingre-housingpolicyandcashcompensationfortheaffectedtenants ThesisOfDe-partmentOfBuiIding&ReaIEstate.HOng1997.

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