规划工作者与城市的未来(2)

城市规划

!"""年第!#卷第$期

CITYPLANNINGREVIEWVOI.24NO.7JuI.2000

的政府、团体、社区、休憩等公益性足够的住宅单位，高昂的租金使原有旧城改造潜力明显减弱

设施。

租户也难以承受。因此，被安置的住据香港房屋局估计，过去10年尽管香港政府坚持不懈地推进旧户往往需要搬迁到新界地区，远离工2/3的私营房屋是通过在现有的地盘城改造，但困难重重，市区老化现象作地点，从而打破了原有的社会格或物业进行重建得来的，社会普遍认正日趋严重，如果维持现有的改造速局，使其就业、生活的机会成本增为旧城改造的商业收益较大。但是，度，到2005年将有26万个私人住宅加。随着较低层次的旧楼宇改造完成，单位超过30年楼龄。为此，在香港2.2

由于重建利益的分享不均，即“土发”的改善市区目前过密环境、特区行政长官董建华的首份施政报告便高价补偿，仍然难以满足市民心愿

增加社区设施和公共开敞空间的改造中，明确提出加快旧城改造，并于在土地征集过程中，“土发”开宗旨，使得改造中等层数的残旧楼宇1999年底前成立市区重建局。为配出高于市场价格10%以上的收购物只能得到略有增加的容积率，因此，合特区政府的行动，“土发”在1998业条件，但仍然难遂人愿。在对上环在高昂的土地取得成本冲击下，商业年1月提出26个旧城改造项目，地地区200位居民的问卷调查中①，收益明显减弱，许多项目可能亏本。

盘面积达11.6公顷，涉及10419户89.5%的被调查者认为上环地区居住以深水埠地区的分区计划大纲图居民，拟建成60万m2商铺和写字条件和环境恶劣，认为社区设施缺乏则中的T.P.U266地区为例①。范围楼、52.9万m2的住宅和近9万m2者达67.5%，但只有43.5%的人同涉及38个街区，各街区占地从0.26的公共服务设施，预计投资达800亿意进行重建，而对由“土发”负责重公顷到0.45公顷不等，总用地面积港元，作为跨世纪优先实施的项目。建更是有71.5%的人持有异议，达14.18公顷（不含街道）。这是五!

香港旧城改造中面临的难题56.5%的人认为“土发”的补偿计划六十年代兴起的高密度住宅区，但底作为一个人口稠密、寸土寸金的不合适，愈半数者对现有重建工作感层多为商铺，个别街区为工业大厦。国际性大都市，香港的经济发展离不到失望。这样一种社会心态表明，按照有关规划、建筑设计法规条例的开房地产业，旧城改造是其以往很重“土发”和原业主对于重建价值的分规定，该地区规划仍为住宅区，建筑要的获利渠道，但是，由于经济利益享存在难以调和的矛盾，致使即便是高度控制将其分成两部分区域———的驱动和社会矛盾的交织，使得目前一个公认为环境条件很差的地区，重45.72m（包括29个街区）和的旧城改造面临不少的困难。建工作也是困难重重。

51.82m（包括9个街区）

，相应的允2.1

业权分散，安置资源不足，土产生上述现象有其特定的背景。许最大容积率各为7.34和7.83。但地征集困难

作为专门负责旧城改造的机构，“土是，该地区目前的建筑容积率偏高，按照香港的法律规定，进行旧城发”成立之初仅得到政府1亿港元的重建潜力有限。据笔者分析，在38改造时，必须保障原物业业主和租户低息贷款，由于自身缺乏资金实力，个街区中，已有18个街区的容积率的利益不受侵害，尽可能通过谈判协需要与私人发展商密切合作，社会舆超过上述的规定限额，总占地6.56商的方式收购业权。但是，由于待改论往往视之为“官商勾结”；作为商公顷，占可开发用地的46%，其中造地区业权分散，有时甚至无法找到业性机构，项目的选择自然“择肥而

最高的一个街区容积率达到9.38；某些业主，为此大费周折；个别业主噬”

③，为此收益颇丰，从1988年至剩余的20个街区中，只有10个可使更是漫天要价，在“土发”负责的旺1995年，

“土发”已累计储备和盈余容积率增加1.0以上，其余都在1.0角七街重建中，一个2.79m2（30平高达23200万港元之多，并积累了以下。若将所有建筑拆除、按照规定方英尺）、估值10多万港元的商铺，11.6亿港元的按金。在“土发”首的容积率来重建，仅比拆除前增加业主竟然开价1000万港元③，该片批重建的上环皇后道中四街项目，3%的面积，显然远远无法抵销“土地区历时9年才收购了88%的业权。“土发”仅需花费19亿元便能征购得发”收购物业10%以上的加价条件。由于成片收购的难度太大，一些地区市场拍卖价将达35亿元的土地，改2.4

受制因素多，政府调控时间较只能对零星、小面积地盘进行改造，造之后容积率将从6提高到15，楼长，引发成本攀升

形成独特的“铅笔楼”景观。

宇价值60亿元②。即使扣除必要的香港是一个以私有产权为基础发安置资源匮乏也是制约旧城改造建筑费用和资金成本，项目的回报率展的社会，个体利益与社会整体效益的另一因素。1988-1996年间，土也非常惊人。在这种背景下，物业拥的冲突较为尖锐，政府必须借助规划发仅仅为240个家庭和312个单人或有者自然会采取“高价索偿”的策管理手段甚至法律程序来促使改造项双人住户提供安置住房。当然，若能略；而“土发”只有在用尽各种公平目的实施。目前，香港的旧城改造需使受改造影响的租户搬到邻近地区，合理的措施难以完全收购物业的情况要多部门的参与，在对项目的方案安土地征集的难度会得到减缓，但这很下，才可能通过政府动用《官地收回排上，不同部门间存在目标分歧，相难实现，原因有二：一是高昂的土地条例》，所以有时改造工作会陷入一互牵制时有发生。正因为利益主体的成本，使得改造后用途可能发生变种心有余而力不足的状况。多元化，“土发”对项目的“总纲发更，导致住宅单位减少；二是即便有2.3

随着容积率条件的逐步用尽，

展蓝图”的编制和获准以及申请政府!"

林

坚杨志威香港的旧城改造及其启示

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