我国房地产税的功能定位和改革思路研究(2)

横向比较而言，国际上，各国房地产税制涉及方面也都因国情不同而定位不同。欧洲的美国、加拿大、英国和澳洲的澳大利益以及亚洲的日本、韩国(房地产税是地方税，且在地方税收收入中超过80%)，这些国家的房地产税税收有一个共同的宗旨是增加地方财政收入，强调其组织收入的职能，都是地方政府财政收入的重要来源之一，房地产税也是具有筹集地方财政收入的功能（邓菊秋，2016）。

综上所述，房地产税收主要是因为具有税基稳定，税负难以转嫁和税源不可移动的天然属性，这一良好的资源禀赋致使房地产税有望成为地方的主体税种，针对税收的基本职能排在第一位的就是筹集财政收入来说，相应地，国内外房地产税收也都具备这一功能。而我国的房地产税税收最直接的功能应该是地方政府用来提供公共品筹集的财政资金。

1．3调节社会财富分配功能的研究

很多学者认为生活中的财富差距表现在收入、消费和财产三个方面。相较另外两方面，财产层面调节面临税收缺位，而房地产等财产占有多寡的不均是造成我国贫富差距愈来愈大的主要原因；房地产税作为对财富存量的课税，具有直接税的特点，税负不易转嫁，还符合以纳税人的负担能力承担税负的量能课税原则，如进行合理的立法设计，调节社会财富分配不公效果显著，最大限度地实现社会公平正义，能弥补所得税等税种无法对资产增值和存量财富课税的缺陷(樊慧霞，2014；刘剑文，2015)。同时，我国房地产税在相当长时期内只能针对很少部分房产征收，涉及比例很小的人群，其征税意义最重要的应该在于收入分配调节方面（石子印，2013）。另外，房地产税作为财产税，又体现能力负担原则，从而有利于公平收入分配（胡怡建和范亚楠，2016）。

总之，我国的国情是1998年以来房地产市场的蓬勃发展，房产价值的日益攀升，2013—2016年的房价几乎翻番，房产又是主要的财产，具有房产价值较大、投资性强、获利丰厚等特点，也占据财产性收入的主要部分，这一财产性收入价值的日益增加导致我国贫富差距拉大。房地产税又属于直接税，税负不易转嫁，同时税率具有累进性，能体现税收的量能负担原则，也具有“抽肥补瘦”的功效，所以房地产税收能够在一定程度上调节财富分配。

1．4调控房价功能的研究

第一种观点认为，征收房地产税会抬高房地产价格。房地产开发建设环节税费过重，而房地产保有环节税费较轻，过高的开发建设环节税费包括不断攀升的土地出让金增加了房地产开发成本，这样的税费现状是助推房价上涨的一个主要原因（岳树民，2005）。

第二种观点认为,征收房地产税能够抑制房产价格。征收房地产税后房屋成本（指的是开发成本）势必有所下降，进而降低购房门槛，通过差别税率抑制房地产炒卖行为（夏杰长，2004）。另外，通过增加住房的未来持有成本，改变价格预期，降低投资收益和投资投机性需求，从而降低房价（宋春兰，2013；安体富和葛静，2014）。

第三种观点认为,征收房地产税对房产价格的影响不确定。房价受众多因数的影响，需要综合考虑土地供给制度、供需情况、金融借贷政策、限购限贷限售政策以及各种税费等因素。房地产开发建设环节税费的减少并不一定会如数转化为商品房价格的下降（岳树民，2005；樊慧霞，2012）。并且，较高的税率将遭到民众反对，所以通过大幅提高房地产税率以降低房价难以实现，房地产税对房价的抑制作用具有局限性(况伟大、朱勇和刘江涛，2012)。通过房地产税的国际比较，发现房地产税对于房价的影响取决于房地产税收资本化降低房价和房地产税收用来提高公共品供给助推房价两方面效应的均衡结果（满燕云，2014）。另外，韩国推出的综合房地产税可能对部分高端房产造成一定影响，但对长期房价并没有起到明显的抑制作用；日本的特别土地持有税同样也没有达到预期的调控价格效果。所以不能简单认为，房地产税一定能起到抑制房价或调控房价增速的作用。

综合上述文献房地产税调控房价的相关文献，本文观点如下：在我国，房地产税自从2011年在上海和重庆试点开征之后，上海和重庆的房价并没有因为开征房地产税受到抑制，这是因为我国的房地产价格主要受到供给和需求影响，同时又有收入、人口流动、户籍和限购限贷限售等行政政策和货币政策的影响。房地产税收对房价上涨的效应还没有一些行政手段如限购、限贷、限售更直接更有效。另外，因现行的卖家转让收入一般都是扣除掉一切税费后的净收入一口价，卖家转让房产的税负一般转移到买家，直接税税负不易转嫁也是无效的。房地产税对房价的影响具有不确定性，房地产税对房价的影响是间接效应，主要取决于房地产税收资本化带来的房价下跌效应和房地产税地方公共服务资本化助推房价上涨效应这两方面效应综合作用的结果。

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