浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权(2)

等价值并未充分实现。商事主体在订立合同的过程中，优势一方处于自身利益的考量总是会引导合同的权利义务约定趋向有利自身一方，致使合同的内容和合同的履行均存在一定的不公平。尤其在破产案件中，破产企业在申请破产之前，为自我挽救往往会主动放弃自身部分利益、甚至盲目地牺牲长远利益去争取与他人订立合同。具体到房屋租赁合同，实务中常见有陷入破产危机的企业为取得周转资金而不惜以较低的租金、较长的租赁期限将厂房出租的情形。这样的情况下，如管理人选择继续履行合同一方面租金收益低于正常水平；另一方面当租赁物作为破产财产参与变价处臵时，其上租赁合同的存在属于权利瑕疵势必影响到变价，可能导致短期内甚至始终无人愿意买受的情况，或导致价格偏低的变价结果。显然管理人将偏向于拒绝继续履行即行使解除权。

四、承租人的利益填补问题和管理人应对思路

实务中不可回避的一个问题是租赁合同的对方当事人即承租人的利益填补问题。传统民商法律中向来注重对租赁者特别是不动产租赁者权利的保护，除确立前述普遍为人熟知的“买卖不破租赁”规则之外，一般还给予租赁者同等条件下优先购买租赁物等特殊权利。究其缘由，盖因维持不动产的租赁使用权利的稳定，关系到租赁者生产、生活的稳定，可涉及其诸多方面的权利、利益。在企业破产案中，承租人租用债务人的房屋时，并不一定知悉债务人可能申请破产，如前所述也不一定知悉债务人破产后租赁合同可被解除的风险。承租人租赁房屋，一般都有用于经营获得利益的预期或者用于居住获得生活上的便利。承租人因合同解除所产生的损害，一般有直接损失和间接损失或可得利益损失；承租人虽然可就损害赔偿请求权向管理人申报债权，但实务中其债权一般只属于无优先受偿权利的普通债权，而普通债权的受偿比例在破产清算案中普遍较低甚至可能为零。因此在管理人单方解除租赁合同的情况下，转化为债权人的承租人的利益在现行破产法律制度下是明显得不到足够补偿的。

6

从企业破产这一现象的根本分析，承租人的损失的来源实际和其他债权人并无二致，均是作为债务人的破产企业丧失了偿债（履约）的能力；承租人受到的损害与其他债权人无法受偿的债权本质上都是因债务人破产而受到的损失。因此就《破产法》规范企业破产程序、公平清理债权债务的立法目的而言，将承租人获得损害赔偿的权利列入破产债权是公平合理的。但承租人的损失也有其特殊性：其一，如果管理人选择继续履行租赁合同，承租人损失不会出现；其二，承租人对所租赁的房屋往往有（经出租人许可的）装修、改良、增加添附物等改造行为，以其自身财产对租赁房屋的价值增加有所贡献，受到的损害却只能以普通债权受偿。因此承租人往往不愿意、不配合管理人解除租赁合同，产生本文开始所举案例中典型的矛盾和冲突。

针对这一问题，笔者认为管理人应当从破产案件的全局利益出发，对所遇到的待履行租赁合同或可根据具体情况作出不同的处理。管理人在接管债务人财产之初，便应该及时收集待履行房屋租赁合同的情况，掌握每一件租赁合同的租金支付情况、剩余租赁期限、承租人对租赁房屋的资本投入情况等信息。管理人还应当及时将租赁合同可能解除的相关信息告知承租人，善意地劝阻承租人在破产申请受理后继续对承租房屋投入资本，以避免其将来不能受偿的损失扩大的后果。

而管理人在掌握前述租赁合同信息之后，或可根据破产案件的趋势，综合考虑是否继续履行合同。对于租金水平合理、剩余租期较短的合同，如租期可在预期的房屋变价时间前届满的合同，管理人不妨选择继续履行至租期届满，以避免扩大矛盾以及节约执行职务的成本；对于承租人未足额按时缴付租金的情况，管理人可径行依照《合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定通知承租人解除合同，并以对外债权清收的形式追索租金；而对于合同剩余租期较长的情况，管理人可以与承租人协商变更租期，将租期提前至预期的变价时间之前，而且可减免承租人的部分租金以抵消因租期缩短而给其带来的损

7

失。管理人无论作出何种选择或决定，都应该在破产申请受理之日起两个月的时限内主动、明示地通知承租人，以确保合同解除权的行使在程序上的正当完备。而管理人选择继续履行合同的，无论是依原有合同继续履行或者变更合同后继续履行，依法均应向债权人委员会或者人民法院报告，在必要的时候还应取得债权人会议或者人民法院的许可。

而管理人作出解除租赁合同后遇到承租人抵触的，如果短期内无法通过协商或调解解决矛盾的，管理人不应一味地为缓和矛盾而妥协。管理人的职责所在是为债权人整体的利益服务；解除租赁合同后的承租人虽也可能成为债权人，但如果管理人对其过度让步，则可能构成对其将来债权的个别清偿，违背尽职义务且也属于无效的行为。一般而言选择协商或者调解虽然较民事诉讼（判决）程序高效，但在协商调解演变成拖延的时候诉讼以及判决的确定性效果足以弥补在程序效率上的劣势，况且在破产案件中受诉法院一般为破产案件的管辖法院，诉讼效率相对于一般案件或有提高。因此管理人在此情况下应当及时果断选择通过诉讼方式行使解除权及收回租赁房屋，以尽量保障破产案件的程序效率和资产变价中的效率利益。

【参考书目】

1、徐朋、李华玉：《破产管理人合同解除权的法理分析》，《人民司法》，2010年12期。

2、易民胜、林森才：《合同解除权的若干疑难问题研究》，《第三届中国律师论坛论文集（实务卷）》，2003年。 3、王欣新、余艳平：《论管理人对待履行合同的选择权》，《第二届中国破产法论坛论文集》，2008年。

4、联合国国际贸易法委员会：《破产法立法指南》，2006年版。

5、朱国全：《刍议管理人的“合同解除权”与合同相对人“买卖不破租赁权”之间冲突之解决》，《破产法论坛（第三辑）》，2009年。

8

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权(2)在线全文阅读。