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2） 建立一个营销中心（项目现场），两个分销中心（文化路、
北共济街），分点布局全地域抢占市场。
3） 5个销售团队，强化经济刺激与荣誉激励，强化内部竞争，
增强集团作战能力。
4） 100个销售精英，在全市形成地毯式销售面。
5） 在项目施工工地沿钻石街一面，制作4-5米高（700米长）
大幅围挡广告。
6） 在建设现场销售中心时，同期建设项目示范区：
包括一个销售中心，两栋示范楼，两个开放商铺（一个便利店，一个快餐店）5-8个示范商业店铺，园区主入口，道路、绿化等。
7） 在北共济街、钻石街全路段、大面积应用道旗媒体，迅速铺
开项目形象。
8） 分别在销售中心及分销中心旁，选择（建立）大幅路牌指引
项目销售接待中心位置，展示项目形象。
9） 在“搜房、新浪、腾讯、天健”大型主流网站免费发布项目
基本信息。
10） 与网络推手公司合作，在“搜房、新浪、腾讯、天健”网络
的客户论坛中发布、炒作项目信息，推动客户到场率及好感度。
11） 建立项目网站，全面介绍项目信息、展示项目形象。 12） 在大连主流直投杂志《主流》、《大连地产》、《家园》、《魅力
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-地产》免费发布项目信息。
13） 制作项目三维电视片，在3个项目销售中心循环播放，在项
目网站可以点播，在“搜房、新浪、腾讯、天健”网站部分免费平台播放，制作光盘免费向客户发放。
14） 制作5万份精美销售手册，详细介绍项目情况、项目特色。 15） 在房展会期间制作10万份项目介绍折页，集中发放。 16） 制作10万份5—50元小礼品，在客户调研、客户活动、展
会等活动时发放，分别是：鼠标垫，钥匙链，围裙，计算器，无线鼠标，无线键盘等。
五、项目开发进度
（一）施工工作进度安排
2111年4月 开工 2011年6月 现场销售中心交付使用 2011年7月 样板间及示范区交付使用 2011年9月 沿街商业及部分楼栋封顶 2011年12月 项目全部封顶 2012年8月 交房
（二）销售工作进度安排
销售员封闭培训 2011年4月 销售中心装修
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销售工具、物料制作，广告推广同步展开 2011年5月 文化路销售中心进场 北共济街销售中心进场 内部认购 2011年6月 团购 现场销售中心进场 2011年7月 同步收取意向金 2011年7月 2011年8月 2011年10月 2012年3月 2012年6月 2012年8月 小一期开盘，推货10%， 小二期开盘，推货15% 小三期开盘，推货20% 小四期开盘，推货30% 小五期开盘，推货25% 完成销售任务90%，清盘
六、财务分析与收益
（一）开发成本计划测算
计划成本项目指标 （/㎡） 一、土地征用及拆迁补偿 二、前期工程费 三、基础设施费
占比 750.00 13.7% 预计 25.00 250.00 0.5% 备注 4.6% 大配套 18
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四、建安工程费 五、配套设施费 六、增量成本 七、其他（不可预见费） 开发成本总计 七、间接费用 合计 利润总额 1800.00 33.0% 175.00 100.00 200.00 3.2% 自身配套(地源热泵1.8% 等) 3.7% 3300.00 60.5% 400.00 7.3% 3700.00 67.8% 1212.78 22.2% 营业税及附加、土地税费 545.86 10.0% 增值税、企业所得税、价调基金等 平均售价
（二）销售回款计划
5458.64 100.0% 阶段回款额 回款时间 （万元） 2011年10月 2011年11月 2012年1月 2012年6月 2012年10月
回款比例 12070.4 18499.2 25715.2 40147.2 34768 7.7% 11.7% 16.3% 25.5% 22.0% 阶段均价（元） 4600 4700 4900 5100 5300 19
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2012年10月（公建） 合计
26500 157700 16.8% 100% 10000（公建） 5458.64 七、资金筹措
本项目开发需要筹措资金：人民币10.5亿元， 资金筹措计划如下：
其中4.2亿自筹，其余6.3亿借贷。
八、风险分析与防范对策
一、风险分析
房地产投资风险在现阶段的市场形势下，还较少出现，但依然存在某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。从本项目的的投资分析可以看出，该项目可以获得较高的利润。由于地理位置劣势及不可移动，本项目也面临着一定的风险。
（一）系统风险
对于系统风险，包括通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险、利率风险等。对于该项目而言，近期的深度调控可能会导致项目的开发周期延长，但由于长期看房价依然是持续走高的，因此利润是可以充分保障的。
（二）非系统风险
对于经营风险、财务风险、管理风险等非系统风险，该项目最突出的是建设期短，短期回收资金力度大，因此项目依然会存在一定的非系统风险。
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二、防范对策
针对以上的风险分析，我们采取以下几点防范措施：
（一）公司全部高薪聘请了包括国内专家及大连市具有10年以上房地产管理经验的管理团队进行经营管理。在合作单位和供应商的选择上以国际、国内知名品牌和实力较大的公司为首选条件，保证项目管理的稳定性。
（二）加强市场调查研究，准确把握市场动态，随时调整市场策略，应对来自市场的各种风险。
（三）加快项目建设进度，充分发挥大社区的项目优势。抓住良好的市场时机，短平快地实现投资收益。
九、结论
该项目在进行市场调研的阶段，已经看出了项目的强大优势，通
过对项目规划设计、产品设计特色的强化，以及强势的市场营销手段的运用，必将使项目在火热的三线城市房地产开发进程中获得较高的利润。随着项目销售模式的建立与实践，有望形成一套新兴的房地产开发模式，创造非凡案例，将实现经济效益与社会口碑的双丰收。
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2011年4月11日
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