12房地产开发与经营考试重点(2)

综合评分法：将评审各种指标和评标标准在招标文件规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位 评价法/合理低标价法

第八章，房地产开发项目的实施

1、进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现

2、投资管理是保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约

3、工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同的过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而应由合同双方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求

4、住宅工程质量分户验收是指住宅工程在按照国家规定要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录

简答题

第一章，绪论

1、与老城区相比，新城区在地理位置上表现出来的劣势：地处城市外围，商业配套，文教设施，道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心，写字楼，餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水，电，气电讯等配套设施均需要开发企业自行建设，加大建设成本，增长了建设周期

2、新城区开发的优势：远离城市中心，新城区空气新清、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆除难度小，拆迁成本小，规划约束条件小，这都使新城区的建设成本较旧城区改造成本大大降低，建设难度降低，在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府批准与支持进行新城区开发，对房地产开发商而言非常具有吸引力

3、为什么供求关系调整缓慢？

从宏观角度出发，政府必然要综合考虑社会效益，环境效益，采取某些手段来对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系的调节作用，远不如对一般商品的作用明显，从供求角度来看，房地产经营供求弹性大，从需求的角度看，房地产经营的需求弹性小 4、我国现行的房地产金融体系

我国现行的房地产金融是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，它从无到有，目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行行为辅助，住房合作社，信托投资公司、各类保险公司等补充的房地产金融机构体系 第二章，房地产开发与经营基本理论

1、风险决策的基本思路是：根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定取舍。风险型决策判断的准则可以采用期望值法、净现值期望法和最大可能法 第四章，房地产经营与开发环境分析

1、房地产开发与经营环境的特点 关联性，可变性，相关性，层次性

关联性：房地产开发与经营环境是由多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的而是相互联系和相互影响的

可变性：房地产开发与经营是一个动态的，可变的开放系统，总是处在不停运动中 相关性：房地产开发与经营的好与不好，成熟与不成熟机制健全与不健全等都是相对一个国家一个地区或一个城市而言的是通过比较得到的结果

层次性：房地产开发与经营是一个综合体，从分析角度可分为宏观，中观和微观三个层次，从内容角度可分为经济环境，政治环境，自然环境

2、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求量扩大

3、目前，我国人口地理分布出现了如下倾向，首先，人口迁移、人口流动出现不断扩大的趋势，农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势

第五章，房地产开发用地的获取

1、我国土地使用存在的问题及相应的对策

目前土地违法现象较为严重，有些地方政府通过修改土地利用总规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地方政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。对于这些现象的治理，一是应加大土地违法案件的查处力度；二是应进行土地产权制度改革，保护农村集体工地所有权，保障农民的合法利益

2、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对尚没有超过批准年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法试用期的长短，给予适当补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑坚决不给予补偿

3、土地使用权转让是在土地使用权出让的基础上，土地使用权在土地使用者之间的横向流动对于开发企业而言，这种土地使用权间的横向流动就是土地交易的二级市场

4、以划拨方式获得土地使用权的用地类型：国家机关用地军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地

5、土地使用权划拨的审批权限：基本农用，基本田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批，其他的由各地政府审批，并报国务院备案，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准

6、竞标团队工作及内容是什么

房地产开发企业在获得公告信息及相关文件后就应迅速组织竞标团队；竞标团队一般由法律顾问，规划建设人员，土地拓展人员，市场分析人员，财务顾问，经营管理人员等组成；基本工作内容：认证研究公告信息及相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险，主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案 第六章，房地产开发项目可行性研究 1、房地产市场调查的作用

有助于房地产企业确定正确的投资方向；有助于房地产企业适时进行产品更新换代；有助于

项目投资者制定科学的营销和开发计划；有助于项目投资者实施正确的价格策略；有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益 2、简述两种市场调查的优缺点

专题性市场调查：优点，组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低；缺点，提供的信息具有某种局限性的不足，市场调研主题无法仅凭此对市场前面了解 综合性市场调查：优点，涉及市场各方面，提供的信息能全面反映市场的全貌，有助于调研主体了解和把握市场基本状态。缺点：组织实施困难，费时费钱，对调研人员要求高 3、静态指标有哪些？

①，投资回收期，②、投资利润率，③、投资利税率，④、资本金利润率，⑤、借款偿还期，⑥、资产负债率，⑦、流动比率，⑧、速动比率 4、动态指标有哪些？

财务净现值；财务净现值率；财务内部收益率；动态投资回收期 5、动态投资的优缺点

优点，考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金的回收时间

缺点，这一指标只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，没有考虑投资回收以后的收益情况，计算也比较麻烦 第七章，房地产开发项目的准备

1、房地产开发项目招投标的实施程序：①、组建招标机构，②、编制招标文件，③、发布招标公告或发送投标邀请函，④、对申请投标的单位进行资格审查，⑤、发售招标文件，⑥、组织投标单位踏勘现场，⑦、召开标前会议，⑧、投标，⑨、开标，评标和定标，⑩、签发中标通知书、提交履约担保，订立书面合同 第八章，房地产开发项目实施 1、平行发包的优缺点

优点：有利于开发商智慧各个承包单位，通过项目之间进度，投资等建设目标完成状态的比对实施奖惩策略

缺点：参与单位过多，开发商组织协调工作量大 2、总承包的优缺点

优点：开发商只需面对一家总承包单位，各分包商之间的作业面协调，任务协调等工作由总承包商来做，开发商组织管理量小

缺点：总承包和开发商发生不可调的矛盾，对开发项目的建设将会带来很大的影响

3、投资计划表的主要内容：工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生和起止时间等

4、主要质量控制的要点：审核施工组织设计；对原材料的检验；对工程中配套设施进行检验；控制混凝土质量；隐蔽工程验收、 5、环境管理主要包括一下内容：

施工垃圾及时清理，高大建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法；施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙；对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖；不在现场燃烧产生有毒、有害气体的物质；施工污水废水须经沉淀后排放，工地厕所有防渗漏措施，食堂污水排放应有隔油池，储备油料和液体物质要防渗，从声源，传播过程，防护三方面消减噪音危害，建筑垃圾和废弃的建筑材料以及生活垃圾应坚持回收利用，减量处理 第九章，房地产营销管理 1、房地产价格制定的内容

实现预期投资利润率；项目或当期利润最大化；适应市场竞争；树立企业品牌；提高市场占有率，求的生存

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库12房地产开发与经营考试重点(2)在线全文阅读。