生态休闲观光农业园项目可行性报告(6)

固定资产合计 折旧费 净值

(3)修理及道路维护费

该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算，本项目按20万元／年计算。

(4)其它管理费用

其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。总成本费用详见表7-3。

7.3利润估算及分配

利润总额=营业收入—总成本—营业税金及附加

依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。 企业所得税=应纳税所得额X税率 税后利润=利润总额—企业所得税

经计算，本项目年均利润总额238.92万元，年均缴纳企业所得税78. 84万元，年均税后利润160. 08万元。详见表7-4。

7.4财务盈利能力分析

7.4.1投资利润率、投资利税率

投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比率。

投资利润率：20. 05% 投资利税率：21. 85% 7.4.2财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率( FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：

表7-3成本与费用估算表 单位：万元 项目 工资 修理及维护 折旧摊销费 利息 其它费用 总成本费用 固定成本 可变成本 经营成本 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

表7-4损益表 单位：万元 项目 营业收入 营业税、附加费用 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 盈余公积金 公益金 未分配利润 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 注：投资利涧率=20. 05%

投资利税率-=21. 85%

法定盈余公积金按l0%提取 法定公益金按5%提取

经过对投资现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为20.37%和19. 11%，高于同期银行贷款利率。详见表7 5。

7 4 3财务净现值(FNPV)

财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：

经计算，投资所得税前后财务净现值分别为254. 27元和103. 32万元，大于零。详见表7-5。

7.4.4投资回收期( Pt)

投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：

Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值／当年净

现金流量）

经计算项同税后投资回收期为8. 55年（含建设期2年），税前投资回收期为7. 54年（含建设期2年）。详见表7-5。

7.5财务不确定分析 7 5 1盈亏平衡分析

以营业收入水平比表示的盛亏平衡点( BEP)，其计算公式为：

盈亏均衡点=（固定成本／营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=31. 05% 计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的31. 05%就可保本。 7 5 2敏感性分析

该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析，计算结果详见表7-6。从表中可以看出，各因素的变化都不同程度的影响财务内部

收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。

7.6结论

该项日的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合xx市旅游业发展总体划划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善xx市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。

从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。

表7-5全投资现金流量表 单位：万元 项目 现金注入 营业收入 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 营业税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 税前净现金流量 累计税前合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 净现金流量 税后： 税前：

财务挣现值(8%)=103.32万元 财务净现值( 8%)=254.27万元 内部收益率=19.140% 内部收益率-20.37%

投资收回期= 8.55年（含建设期2年） 投资收回期=7.54年（禽建设期2年）

表7-6敏感性分析计算表

所得税后 范围 内部收益率（%） 投资回收期（年） 所得税前 内部收益率（%） 投资回收期（年） 营业营业固资营业营业固资营业营业固资营业营业固资收入 成本 投资 收入 成本 投资 收入 成本 投资 收入 成本 投资 -30% -20% -10% ----- 10% 20% 30%

第八章环境保护分析

8.1环境保护

8.1.1周围环境现状 l、自然环境现状

本项目建设地点位于xx市xx镇川皇村四组，该地区属xx盆地、亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，多年平均温度17℃，常年葱绿，四季宜人。

2、空气环境质量现状

据经市环保部门监测数据，建设地点S02小时平均浓度0.015-0. 142mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。

3、地表水质量现状

本项目所在区域地表水为岷江和青衣江，为取水及外排废水的受纳水体。据监测数据，项目区域上游水质指标：COD1. 2-1. 5mg/L、BOD51.1-1. 4mg/L、NH3-NO. 0.93-0. 302mg/L、总磷0.012mg/L;符合《地表水环境质量标准》（GIIZBI-1999）中二类水域要求。

拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。

8.1.2项目污染源及防治

8.1.2.1环境保护设计依据与标准

● 《建设项目环境保护管理条例》国务院

● 《建设项目环境保护设计规定》国务院环境保护委员会 ● 《旅游项目设计卫生标准>(TJ36-79) ● 《大气环境质量标准≥(CB3095-2003) ● 《污水综合排放标准> (GB8978-2003) ● 《旅游区（点）质量等级的划分．与评定》（修订）(GB/T17775-2003) ● 《旅游规划通则》(GB/TI8971-2003) 8.1.2.2施工期环保措箍

1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。

2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在丁程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。

3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜问禁止进行有噪声污染的施工作业，并按《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。

8. 1.2.3营运期环保措施

本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，各区间建立大型沼气池，利用分解后的生活垃圾解决各区间用气，其余做无公害处理。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术——接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。

8.2节能 8.2.1建筑

本项目建筑采用《民用建筑节能设计》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。

8.2.2电气

交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。

8.3安全

本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：

(1)制定消防安全制度

结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。

(2)确定消防安全的岗位责任人

确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。

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