五大产业园区运营模式分析(4)

五、 招商蛇口网谷

1、 企业发展概况

招商蛇口系一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。招商蛇口过去31年里，共建了33城。蛇口网谷经由旧工厂升级改造,截至2015年底,网谷入驻企业400多家,总产值超过250亿元,每平方米的产值由改造前的1200元提升至6万元。在蛇口片区已开发的11平方公里土地上,原来的许多旧工业厂房陆续被改造成信息产业、文化创意等创业基地。

2015年底，招商局集团以蛇口工业区为载体，通过对旗下上市公司招商地产的吸收合并，成功实现“招商蛇口”挂牌上市，成为首个地产央企重组样本。合并重组上市后，招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。

2016年以来，借由“一带一路”的契机，招商局集团加快了蛇口模式的复制。“前港、中区、后城”不仅在重庆、天津、青岛等地得到推广，更开始“走出去”，由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡等国，实现了以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务的“雁型出海”。

招商蛇口园区团队在对外扩张时,相比于传统的一二级土地开发,越发倾向于做一些轻资产和管理输出,尽可能地减少自有资金。

2、 运营模式及盈利模式

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运营模式

运用“园区+资本”的运营理念，打造以“产、网、融、城一体化”的智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区，从企业发展期入手，探寻高增长潜力企业，通过提供资本金入股、租金折股、租金和服务收入折股等多元化创新投资融资模式。

一是搭建平台。除了以蛇口网谷、南海意库为代表的创新创业孵化平台之外，招商局目前已建成8个国家级科技创新平台，与多家知名院校和科研单位建立了战略合作关系，通过发挥集团产学研融优势，促进科技创新成果向现实生产力转化。

二是嫁接资本。招商局利用产融结合的产业结构优势，为投资者找到有前景的项目，也为创新企业提供全生命周期的金融服务。2015年，招商局设立规模为50多亿元的互联网投资基金和互联网孵化器，协助集团传统产业获得“互联网+”先发优势。 ?

运营服务体系

搭建园区线上运营服务平台，提供完善的平台化服务。

链接：

http://www.wg-service.com/appstore_ec/new_portal/index.jsp ? 盈利结构

2015年全年实现营业收入492.22亿元，同比增长8.21%，净利润68.93亿元。以房地产开发销售为主的社区运营业务仍是招商蛇口目前主要收入来源，而利润的增长则主要受益于园区运营业务的推进，尤其是蛇口持有多年的经营性物业销售。

2015年，招商蛇口社区运营、园区运营和邮轮产业三大板块营业收入占比分别为 85.18%、14.15%、0.67%。其中，社区运营以房地产开发销售业务为主，是招商蛇口目前的主要收入来源。

产业园区运营、盈利模式总结

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