长久以来，燕莎商圈的商业业态为百货商场和专业服装市场。燕莎商城的国际高端化和雅秀服装市场的老外平民化是燕莎商圈的两个特点。随着盈科太平洋百货的进入，燕莎商圈偏向百货类物业发展，随后新三里屯使得购物中心在该商圈立足，未来还将有平安国际中心商城、工三plaza和三里屯SOHO商铺类物业进入该区域市场。多元化、丰富化发展将是燕莎商圈商业的发展趋势。
第四部分 北京商业地产市场业态分析
1. 购物中心
在2009年9月北京商务局最新发布的《北京市流通业发展指导目录》中，未列入相关规划的大型ShoppingMall再一次被列为限制发展的业态，同时在东、西、北五环、南四环以内地区限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施。
限制ShoppingMall的建设主要出于三个方面的考虑，一是大型购物中心占用土地较多，二是大型购物中心对城市交通有较大影响，三是部分购物中心经营状况惨淡，一定程度上存在空置率高、盈利率低的现实问题，资源浪费现象较为严重。
2007年是北京有史以来最为集中的商铺开业高峰期，该年度开业商铺累计面积高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68%，购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。2009年大型购物中心开业数量有所缩减，仅有国瑞购物中心、悠唐生活广场等项目开业，但是单个项目的绝对面积规模却依然维持10万平方米以上。
购物中心优势分析：
1）首先，消费者之需求变化将推动购物中心发展。购物中心不仅更易于包容服装、餐饮、服务等丰富业态，“一站式”地满足人们的多元化需求，并且，购物中心的空间规划更易为顾客创造愉悦的游逛体验，因而受到消费者的广泛认同。
2）其次，购物中心模式符合发展商之管理需求。商业地产项目的持有者大多为房地产开发商，相对简单易行、对管理深度及广度要求都不高的购物中心管理模式，更易于被其认可并推行。
3）再次，购物中心优越的展示功能备受零售品牌认可。
4）最后，购物中心发展有利于降低同质化及恶性价格竞争。在购物中心业主与商家相对松散的合作关系下，物业业主通常不会要求各商家进行统一打折促销，而是思考借助更多其它活动来吸引客流。
表1：北京市重点购物中心分布
项目名称 东方新天地 北京APM 中粮广场 丰联广场 银座MALL 四季商城 西直门嘉茂购物中心 大悦城 新中关购物中心 中关村购物中心 金源燕莎MALL 世贸天阶 国贸商城 新三里屯 悠唐生活广场 国瑞城 建筑面积 （万平方米） 12 10 6 3 3 8.9 9 12 5 20 50 6 6 17 8 13 地址 东城区王府井大街 东城区王府井大街 东城区王府井大街88号 东城区东直门外大街48号 东城区朝阳门外大街18号 西城区金融街中心广场 西城区西直门西北角 西城区西单商业街 海淀区中关村大街19号 海淀区中关村大街15号 海淀区苏州桥西远大路北侧 朝阳区光华路甲9号 朝阳区建国门外大街1号 朝阳区三里屯酒吧街 朝阳区三丰北里2号楼 崇文区西花市大街 数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
2. 百货商场
北京百货商场在北京的商业地产发展中占据了举足轻重的地位，近年来，随着购物中心以及临街商铺的兴起，百货商场物业的发展略显停滞。同质化竞争较为激烈，如何在固定区域内打造特色百货品牌成为百货商场发展的核心竞争力。此外，随着经济的发展、竞争的加剧，百货商场打造品牌百货的脚步在加快，并且由核心商业区向郊县居民聚集区推进，由一线城市向二、三线迈进。
表2：北京市重点百货商场分布
项目名称 王府井百货大楼 东安市场 乐天银泰百货 恒基燕莎商城 君太百货 中友百货 西单商场 百盛商城 阜成门华联商厦 蓝岛大厦 安贞华联商厦 燕莎友谊商城 华堂商场十里堡店 华堂商场西直门店 万达新世界百货 新光天地 盈科太平洋百货 当代商城 双安市场 翠微商厦（牡丹园） 华联商厦五道口店 翠微商厦（公主坟） 庄胜SOGO男、女馆 崇文门新世界百货 方庄贵友商厦 经营面积 （万平方米） 3 2 4 2 6.3 4 4 3 2 2.4 3.2 2.2 4.5 1.5 2 12 4 3 2.2 2.5 2 3.6 8 11.7 1.7 地址 东城区王府井大街 东城区王府井大街138号 东城区王府井大街88号 东城区建内大街18号 西城区西单商业街 西城区西单北大街178号 西城区西单商业街 西城区复兴门内大街101号 西城区阜成门 朝阳区朝外大街8-10号 朝阳区安贞门外 朝阳区亮马桥路52号 朝阳区十里堡 朝阳区北四环东路9号 朝阳区建国路93号院 朝阳区建国路87号 朝阳区工体北路甲2号 海淀区海淀路130号 海淀区西北三环路畔 海淀区复兴路33号 海淀区成府路28号 石景山区公主坟 宣武区宣武门外大街8号 崇文区崇文门外大街 丰台区方庄 数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com
重点百货在上述商业商圈分布较为密集。比如，百货大楼、东安市场、乐天银泰都是王府井商圈的著名购物场所；君太百货、西单商场、中友百货是西单商圈的璀璨明珠；北京友谊商店、贵友大厦、万达新世界百货、新光天地等则是CBD商圈购物的重要场所。
3. 商业街
北京商业街发展历史悠久，发展时间较长的有王府井商业街、西单商业街及前门商业街。北京市“十一五”时期商业发展规划中提到，北京特色商业发展迅速，高碑店古典家具街、什刹海茶艺酒吧街、东直门餐饮街、马连道茶叶街、莱太花卉街和十里河家居建材街等6条特色商业街的发展得到认可，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场也成为京城独特的发展景观。
? 王府井商业街
王府井步行街位于市中心的东长安街北侧，具有700多年悠久历史的著名商业区，在北京享有金街美誉。王府井商业街“老、名、特、优”店多，蕴藏了丰富的文化内涵。近年来，通过对王府井商业街进行整治改造，保留发扬了一些知名“老字号”名店，如中国照相、大明眼镜店、瑞士钟表店、外文书店，全聚德烤鸭店等，并迁回了—些已移走的“老字号”，如盛锡福、百草药店、四联美发厅等，突出了王府井的文化背景和内涵。王府井已成为世界著名的商业步行街，并成为全市规模最大、大型综合性商场最多的市级商业中心。
2006年起开始实施的《王府井商业规划》中描述，整个王府井地区将新增13个商业项目，其中有7家商场，包括银泰乐天百货、王府井百货北厦、澳门中心等，新增的总商业面积达到了86万平米，金街的商业建筑面积将由原来的150万平米扩大至236万平方米。随着众多商业大鳄的挺进金街，王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域，将王府井从购物型商业街向休闲综合性消费商业街转变。
? 西单商业街
西单商业街南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西单北大街为轴线东西进深200—400米，占地80公顷。西单商业街形成于明清时期，建国后得以迅速发展。该商业街以经营中高档商品为主，基本形成以现代商业零售为主业，以餐饮、休闲、娱乐业为辅助，具有国际水准的综合性生态型现代商业中心区。
如今的西单商业区具有独立门店的共计121家，万米以上大型商场有大悦城、西单商场、君太百货、中友百货、华威大厦、北京图书大厦、首都时代广场、77街文化广场、西单明珠市场、新一代商城、109婚庆广场等13家。
? 前门商业街
前门商业街已有400多年的历史，曾经是京城最大的商业中心，一些老店，名店至今尚
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