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物业管理公司员工定岗定编的数量标准 2012.doc - 2

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物业管理公司员工定岗定编的数量标准 2012-1-10 20:06阅读(0) 下一篇:保安服务中心成立... |返回日志列表

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作者:山之恋 | 来自:山之恋

物业管理公司员工定岗定编的数量标准

物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定,管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算,大致为:多层房屋配6人,高层大楼配8人,不足建筑面积10万平方米的不少于5人。

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准

多层住宅物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:

1、管理人员:主任,总建筑面积10万平方米以下设1人,10~20万平方米,设一正一副,25万以上,设一正二副;助理,总建筑面积10万以下设1人,在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人;社区文化设一人,活动中心、场所的值班人员另计;管理处财务相对独立,一般设出纳、会计各一人,但可以兼职;其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。

2、维修员:建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员:绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员:每140户设1人。

5、保安员:每120户设1人。

6、车管员:根据道口或岗亭设置,车辆流量大的每班设2人,流量小的每班设置1人,一日3班。

二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准 高层住宅物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:

1、管理人员:建筑面积小于5万平方米设主任1名,每增加5万平方米增设副主任1名;助理每350户设1人;社区文化设1人,活动中心、场所值班人员另计;会计、出纳各设1人;其他人员可以根据工作需要设置。

2、机电人员:高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施,要相应配备工程技术人员,建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。

3、保洁、绿化人员:建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人;公共场所或商业场所可适当调整人员。

4、保安人员:每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。

5、车辆管理人员:依据岗亭或道口设置,车辆流量大的每班每岗设2人,流量小的每班设1人,一日3班。

三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准

高层写字楼物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右(不包括车辆管理人员),各类人员配置及标准如下:

1、管理人员:建筑面积小于3万平方米设主任1名,每增加3万平方米增设副主任1名;助理每2万设1人;社区文化设1人,活动中心、场所值班人员另计;会计、出纳各设1人;其他人员可以根据需要设置。

2、机电人员:高层写字楼要增设空调通风系统,其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加,所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多,一般每1万平方米配4~5人。 3、卫生、绿化人员;建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员:建筑面积每2000平方米左右设置1人。

四、其他类型的物业

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定

管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准 内容

项目 服务范围 服务标准 工时定额 用材耗能 备注 综合管理成本 (1)负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施; (2)对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施; (3)受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难;

(4)协助组建业主委员会并配合其运作; (5)建立规章制度与服务标准;

(6)与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续;公开服务标准、收费依据及标准;

(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;

(8)员工统一着装,持证上岗;

(9)进行物业管理服务满意率调查,促进管理服务工作的改进和提高。 (1)每三个月向委托方报告一次计划实施情况; (2)每年一次;

(3)白天有专职受理接待人员,夜间有值班人员处理应急事件;一般性投诉与服务当日解决,其它不能当日解决的,承诺或约定解决时限并作出合理解释; (4)按有关部门及政策、法规要求执行;

(5)制度健全;服务标准符合合同约定;档案资料齐全,保管良好; (6)内容合法,手续完备;

(7)有专人维护,内容完整、准确、有效、更新及时; (8)分工种着装,配戴胸牌;按规定要求持证上岗;

(9)每6个月进行一次,并作分析、评估且有改进措施 按2万平方米配备一名管理人员。

1. 每天按8小时计算

2. 每月合计:240工时

3. 所测算的小区平均建筑面积为15万平方米) 1万平方米1506.9元/月 1.[包括:(1)-(13)项的费用];

2.(水电费:为物业管理用房及公建配套设施水电)

1、所测算的小区平均建筑面积为15万平方米;

2、用料耗材测算分项:(1).办公经费、(2).社区活动经费、(3).节日布置经费(4).差旅费、(5)培训费、(6).通讯费、(7).水电费(8).交通费、(9)..办公设备、大型维修、保洁工具等固定资产折旧、(10).其他各项应摊费用。)

物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准 内容

项目 服务范围 服务标准 工时定额 用材耗能 备注 1.主出入口 安全护卫人员主出入口24小时值班 制定值班制度,主出入口24小时有人值班看守;按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作;接收住户反馈信息,及时处理;本岗位无法处理时,移交相关部门处理。 1920工时/月,(每天合计64工时/天)

(按早班3人,中班3人,晚班2人测算;每月按30天计算) 1万平方米耗用24.4元/月

(主要包括:对讲设备、远射灯、警棍等) 指一个出入口 二、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准 内容

项目 服务范围 服务标准 工时定额 用材耗能 备注 2.次出入口值班 安全护卫人员16小时值班。(每日6:00—20:00) 制定值班制度;次出入口16小时有人值班看守;按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导工作;接收住户反馈信息,及时处理;本岗位无法处理时,移交相关部门处

理。 480工时/月(每天合计16工时)

(按早班1人,中班1人) 1万平方米7.31元/月

(主要包括:对讲设备、远射灯、警棍等) 指一个出入口

3.区域巡逻 安全护卫人员在小区范围内24小时巡视 (1)制定巡视制度;白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人。

(2)对小区主干道、组团道路进行巡视,指挥机动车辆按车位有序停放,对已经违章车辆发告示,处理小区交通堵塞事项,定期巡视消防状况。 2万平方米/人*每班

1.(主要包括:小区公共服务面积) 1万平方米41元/月

(主要包括:对讲设备、远射灯、警棍等) 4.小区中央监控

安全护卫人员24小时对监控设备进行监控 24小时值守,发现或接到异常信息及时通知就近安保人员进行处理,形成异常情况处理记录;有录制信息要求时负责信息的录制与保管。 720工时/月,每天24工时 (按每天早、中、晚班各一人) 1万平方米8元/月

(主要包括:对讲设备等) 1.按15平方米管理面积测算2:指一套监控系统

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