卖利得税等，来调控市场。 三. 值得借鉴的经验
从香港住房政策的演变及制度建设的进程，我们认为至少有以下经验值得借鉴： 1.政府干预市场的职能不放弃。香港经济高度市场化，但住宅是特殊性，既是商品，更是人们生活的必需品，这使得香港政府积极干预住宅市场，并在住宅市场上始终保持不可或缺的职能。这与我国住宅商品化市场化进程中，政府一方面没有为中低收入者提供必要的廉租房和经济适用房，另一方面却最大程度上保留着垄断行业住宅福利形成了鲜明对比。
2．政府干预职能界定清晰。
在住宅市场上，政府的职能就是市场缺什么，政府补什么。
香港政府在住宅市场上的切入点，就是提供市场短缺的中小户型 (45—50平方米)、中低价位住房，只满足居民家庭基本的住房需求。且政府扶持的对象绝不是人人有份的“泛福利”，只提供给特定收入线以下。住房短缺的家庭，且有一套公开透明的收入和资产申报制度、轮候制度和退出机制，保障公屋分配的公开公正。
而中国廉租房、经济适用房由于扶持对象不清，建筑标准过高、户型过大，分配管理环节上政府与企业职能界定不清，结果是让富人占了穷人的便宜，经济适用房成了投机炒作的对象。
3．政府干预手段的市场化和制度化。
香港政府除直接投资兴建公屋以外，更多是利用市场化手段引导私营部门优化住房供给结构，鉴于香港土地资源短缺，政府利用优惠的土地政策(协议批租)、税收政策(税费减免)和金融政策等，鼓励非盈利组织和私营部门积极参与兴建居屋和可支付的小户型住宅，并通过制度建设和制度创新促进住宅市场发展。
相比之下，中国在引进市场机制时，制度建设却严重滞后。
我们在推进住宅商品化的进程中，对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序却没有建立起来。
我们在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力却没有做出限定，权力腐败扭曲了土地价格，加剧了土地资源的浪费和使用效率低下。
我们在将银行推向信贷市场的同时，却没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险工具和路径，金融基础设施(企业个人征信制度)不健全、抵押担保保险制度缺位、信托证券化创新滞后，均造成金融风险的集中和银行经营风险的难度。
简言之，我们需要住宅市场化，以满足人们日益增长的住房需求；我们更需要强化政府制度建设和住房保障的职能，以促进市场规范健康发展。 市场状况
受到外围环境刺激，香港房地产在今年短期内出现异常的升幅。前九月的房价累计上升高达15%，比2008年低位高涨47%。今年11月19日，特区政府财政司司长曾俊华宣布将针对两年内转手的房地产交易征最高税率达15%的“额外印花税”。然而，在联系汇率之下，随着美元的贬值，香港的流动性不可避免地攀升，资产价格再次冲高。香港上半年楼价已较去年年底进一步上扬8%，且6月份的平均楼价相比2008年的高峰高出15%，大型单位的价格已超越了1997年的高峰。 中国内地的住房政策和市场状况
总体来看，我国住房制度改革的方向是正确的；住房市场已经成为我国市场体系的重要组成部分，住房改革和市场发展的成果惠及了大多数城镇居民。 房产业对经济增长的贡献率不断提高。
住房制度改革全面展开以来，经过9年多的改革与发展实践，取得了显著成效。一是城镇居民住房水平显著提高，多数家庭住房财产较大幅度增加，安定了民心，促进了社会稳定。二是住房市场机制的作用日益显现，市场规则不断完善，多层次住房市场体系初步形成，多元化市场主体快速发展，住房市场已成为实现居民住房需求的主要载体。三是初步搭建了有中国特色的住房保障制度框架，包括面向低收入家庭的廉租住房制度、面向中低收入居民的经济适用房制度，以及面向城镇职工的住房公积金制度。四、住房产业成为促进经济增长的支柱产
业，带动了建材、钢铁等多个行业的发展。
目前，住房领域也存在着一些突出的问题和矛盾，社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面。一是房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租赁市场发育缓慢；住房市场秩序比较混乱。二是住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满。三是住房市场宏观调控 困难重重，调控政策尚未达到预期目标。
在居民生活中，，住房是居民生活的必需品，是保障居民就业、生活和消费的基础性条件，即所谓“安居乐业”；住房既是消费品又是投资品，因此，具有拉动消费需求和投资需求
的双重功能；对拥有产权的居民来说，住房是家庭实物财产中价值量最高且使用期限最长的不动性实物财产，因此，居民对它特别在意。
我国住房市场是一个未成熟的市场，供不应求的格局改变尚需相当长的时间。有大量住宅未进入市场过程。
针对我国住房市场的现状，当前应从完善住房保障制度、改善和加强宏观 调控，治理和规范住房市场秩序三个方面重点解决突出问题。 （一）以廉租住房制度为核心完善住房保障制度
第一，较大幅度地扩大廉租住房制度的覆盖面。当前，低收入家庭，特别是居住水平在住房保障标准以下的低收入家庭均应成为廉租住房制度的覆盖对象。随着经济的发展，廉租住房制度的覆盖面还应不断扩大。在强化各级政府住房保障责任和明确保障标准的前提下，具体保障方式应允许地方政府根据各地实际情况自主选择。建立有利于住房保障制度实施的运作主体。
第二，从实际出发确定廉租住房的保障标准。按照循序渐进的原则，可先采 用略低的标准，再根据实际情况相机适当提高。
第三，廉租住房的保障方式可以有多种选择。廉租住房制度目前主要有三种具体保障方式：即租金减免、租金补贴和实物配租。其中，租金补贴应成为主要保障方式。各地政府也可以根据实际情况减免租金，或者直接向低收入家庭提供 廉租住房。
第四，改进和规范经济适用住房制度。进一步明确经济适用房的保障性质和保障对象，使其成为面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面积控制上，必须坚持适度的标准，原则上应控制在60平方米左右。同时，借鉴一些城市的探索实践，将政府对经济适用房建设的各种优惠，量化为货币补贴，直接发放给符合补贴条件的家庭，以“补人头”为主。还应进一步完善经济适用房的“申入”和“退出”机制。
第五，强化各级政府实施住房保障的责任。建立和完善相关法规体系，使住房保障的主体、责任、实施方式、保障标准等问题都能有法可依、有章可循。 （二）进一步加强和改善住房市场的宏观调控
一是明确住房市场的宏观调控目标。政府对住房市场进行调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反映强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过 快上涨和增加中小户型的供给方面。
二是加强各部门在住房市场调控中的协调。围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，进一步加强各部门在住房市场调控方面的协调力度，进一步明确各部门调控的职能分工，统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互 矛盾的情况，提高调控政策的有效性和可操作性。
三是增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，特别是应增加对保障性住 房和普通商品房的用地供应。
四是完善财税与金融政策，调控住房需求总量与结构。例如，结合住房面积和购买性质，制定住房消费信贷分类管理制度和差别“首付比例”政策，在首付比例、贷款年限和利率上，对中小户型、第一套自住房给予适当优惠。通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费，对大户型和别墅征收高契税率。同时，加快推进物业税改革试点，加大对住房保有环节的调节力度。还应研究鼓励适度消费的住房消费税政策。用经济手段调节消费需求，引导居民形成梯度的住房消费 模式。
（三）完善住房供应体系、规范市场秩序
第一，完善多层次住房供应体系，促进各层级市场协调发展。完善一级市场运行机制，进一步活跃二手房市场。简化旧房交易手续和流程，清理相关税费，促进存量房的合理流动和配置。下大力培育、规范住房租赁市场。适当降低个人出租住房的税收，使大量闲置住房从“地下”转为“地上”；通过开征物业税，“挤出”更多的存量住房进入租赁市场；通过信贷和税收优惠政策，鼓励市场主体投资租赁房市场。利用经济手段，引导住房消费需求向二手房交易市场和租赁市分 流。
第二，探索多渠道住房供应途径。改变由房地产开发商单一供应的模式，探索多层次住房供应渠道，允许城镇居民自己组织集资建房，鼓励合作建房。改革目前住房开发的一系列管理制度和管理体制，使多种供应方式得到相应的体制和 制度支持。
第三，完善住房市场的法律法规制度。应尽快着手研究和起草《住宅法》，对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。同时，对急需解决的
问题可先以部门规章或文件的形式及时出台，规范市场行为。
第四，明确各职能部门的市场监管职责。既要各司其职，又要相互配合，防止因职能交叉、管理空白出现扯皮推诿现象。要求各部门在职能范围内，突出监 督管理的重点，保证住房市场有序运行。
第五，进一步规范和完善住房预售制度。提高预售房的执行标准，至少在住房施工进度达到三分之二以上或结构封顶时才允许预售，并严格监督管理、按标准执行。对弄虚作假、降低执行标准的开发商要严肃处理，对管理不力的职能部 门要追究失查责任。
第六，完善相关的住房统计信息制度。加快建立居民收入水平认定与分类系统，为政府有效推行住房保障制度提供技术基础。例如，健全住房产权认定系统、住房档案登记制度等。加快推进房地产价值评估体系建设，为开征物业税、实施住房保障制度和差别性调控政策提供基础条件；完善住房开发、建设、销售、存量的统计信息系统，并通过政府信息公示制度，使各类市场主体及时了解住房市 场运行情况，增强市场的透明度。
第七，充分利用信用体系提高行业公信力。进一步完善房地产企业信用档案体系和个人信用制度。严格监控有失信行为的房地产企业及其从业人员。运用社会惩罚机制，使失信者在获得公共服务、银行贷款等方面丧失便利机会；对失信情节严重者，依法依规予以披露、曝光和惩处。同时，加强行业自律，提升整个行业的社会公信力。
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