地产开发关键成果文件、分级标准与成果标准探讨(2)

二、 识别和利用关键成果文件的意义

那么我们为什么需要识别出开发过程中的关键成果文件呢？从公司整体运营管理的七个维度及公司规范化运作来看，识别出关键成果文件并通过模板的形式进行系统管理，可以为企业带来八项管理收益，提升公司精细化运营的能力：

(一) OPERATION:梳理清晰地产开发业务的关键环节，并明确各开发环节关键的输入输出标准。显然，结合赛普为企业建立的流程运营体系，通过进一步明确各个业务阶段的关键成果输入及输出关系，可以梳理清晰各业务环节的重要内容，使得流程操作者可以据此明确工作重点，流程的管理者及决策者也可以清楚地把控整个开发流程走向。

(二) INTERFACE:明确工作交接面成果及责任归属。关键成果的文件的另一个重要意义在于，它可以以工作交接面（Interface）为标准要求上游流程操作者提供其责任范围内的成果文件给下游使用者，从责任层面来看，这种责任是清晰可追溯的，也为企业问责机制的建立和良好企业文化的建设提供了契机。

(三) TIME:有效衔接计划运营体系。作为地产企业，开发计划的管理控制非常重要，然而在我们的咨询实践中往往有客户反馈其计划体系相当发薄弱，尤其是计划节点的成果管理方面更是难以达到要求，比如阶段成果输出满足不了下游专业环节要求、无法按节点计划获取外部强规类批复等等。如此种种，势必严重影响项目开发进度，进而对公司的成本控制、销售回款造成严重损失，更有甚者将遭遇外部法律诉讼或客户投诉。通过识别并规范阶段成果的标准和要求，我们可以将之与计划运营体系有效搭接，加强对节点成果的规范和考核，避免上述种种问题，使公司的计划进展有点可依、有据可查。比如上述标杆企业L要求列入项目一二级计划的阶段关键成果文件必须依照设定的管理权限逐级上报审批并进行考核跟踪。

(四) CONFERENCE:提高会议运营决策效率。对项目运营过程中的会议决策，标杆企业一般会通过会议运营体系来明确会议的目的、资料准备、会议内容、会议召开时机、召集人（主持人）、参与人、会议决策成果、成果处理等。其中，对项目开发决策会议，会议的资料准备往往是上游开发的一个或多个需要决策评审的阶段关键成果文件，其输出也往往是这些关键成果的审批决策版，由此可见，通过事先明确何种资料或成果需要上会评审、这些资料是否全面有效/专业深度达到要求对会议的决策效率、决策质量有关键性影响。根据笔者的咨询实践，多数企业的会议决策往往要么是一言堂，要么是议而不决，诸多事项无法形成科学有效的决策结论，严重影响项目开发的进度和质量，其根结之一便是没有梳理清楚企业独特的阶段关键成果文件。因此，赛普咨询建议，在建立起企业自身的会议决策体系之后，有必要根据流程运营体系梳理清晰本企业的阶段关键成果文件体系，并使之与会议决策运营体系有机结合。 (五) KNOWLEDGE:使开发成果可控并形成知识积累。地产开发过程中的阶段成果从知识管理的角度来看，都是企业可持续发展的精神财富，如无法系统积累、深度挖掘、融合应用，对企业来说无疑是一大浪费。通过梳理企业地产开发的阶段关键成果文件，企业可以明确各个开发阶段中的有哪些文件是影响我们业务开展的关键成果；通过树立标准化规范化模板及要求，企业可以形成业务文件的专业积累，收集开发数据并系统总结整个开发过程中的优点与不足，配合企业学习型组织的建设和奖励机制的推行，可以极大提高企业知识管理的能力，增强企业可持续发展的动力。

(六) PERFORMANCE:支持绩效管理体系，便于收集考核数据，促进绩效优化提升。阶段关键成果体系对绩效管理的支持和优化促进作用是显而易见的。利用阶段关键成果，企业可以将公司层面对业务口专业工作的要求纳入模板要求中，可以利用流程运营体系检验专业部门业务环节的操作符合度，可以有效收集运营过程中的相关绩效数据，可以在明确成果责任归属的前提下强化对业务的管理与监控。

(七) IT:有利于IT化开发成果的应用与推广。未来房地产行业的必然趋势是与IT技术的结合，如何将企业业已形成的操作方法与成果纳入IT化的开发平台将是未来地产企业无法避免的问题。赛普咨询认为，企业有必要从现在开始关注企业标准化成果的建设和整理，以便将来与IT技术有效整合，既保留公司优秀的开发经验，又可享受现代科学技术带来的快捷与便利。

(八) STANDARD:有利于公司标准化、规范化运作。毫无疑问，与公司其他运营管理体系（如流程体系、会议体系、知识体系等）相结合的阶段关键成果体系，可以使企业在开发的标准化、规范化方面更进一步。 三、 关键成果文件的分级判定标准

地产开发与经营过程中涉及的成果文件非常多，根据定义的关键成果特征，我们往往可以很容易地识别出这些关键成果文件，但

显而易见，作为企业的决策者来说，对关键成果文件进行关注的程度并非完全一样的，决策者需要就文件的性质、类别、经营要求、风险相关性等等来对这些文件进行分级管理。也就是说，识别文件并不是我们探讨这一命题的目的，而且识别本身相对比较容易，我们更关注的是如何通过对业已识别的成果文件进行分级管理，这里首先就产生了一个问题：如何对阶段关键成果的进行分级判定？ 由于过程中涉及的阶段关键成果文件较为复杂，很难有单一的判定标准来说明其等级，结合标杆企业成果的特点及笔者的实战研究，我们提出三项分级判定原则来对阶段关键成果的判定标准进行分析：

图5 阶段关键成果的分级判定原则

（一） 性质判定原则。审视此阶段关键成果文件的性质、特征、类别、影响程度。 （二） 权责对等原则。审视成果文件的审批层级。

（三） 节点相关原则。审视此阶段关键成果文件与企业计划节点（一二级计划）的关系程度。

以上三个原则可以作为阶段关键成果的分级判定标准中的三项指标，根据这三项指标及其细化子指标，我们可以对识别出的阶段关键成果文件进行逐项评分，具体方法如下： 1) 识别并罗列阶段关键成果文件； 2) 按照指标进行逐项评分；

3) 对所有阶段成果文件打分并排序，根据排序结果进行级别设定；

四、 借鉴与建议

（一） 笔者认为，房地产企业运营应当是整体运营的概念，即包含七大板块运营体系的相互嵌套与衔接，每个模块应当以流程运营体系为基础，完成系统构建，并考虑相互间的接口。成果体系的作用在于板块间的牵针引线。

（二） 实践中，阶段关键成果并没有完全统一的规范或标准，阶段关键成果的定义分级依企业战略、产品类型/形式、经营开发侧重而有所不同，房地产企业应当根据评价标准结合上述要素进行判定，以在实践运用过程中对涉及战略或经营目标的成果进行着重管控与关注。比如L标杆的景观类成果为其关注的重点，W企业的营销/交房方案为其关注重点。

（三） 阶段关键成果的界定不应只局限于一类二类文件，房地产企业应当适当关注三类文件，以防范风险，适当关注四类文件以提升管理及流程运营的精细化，以过程促结果。

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