2007年发行量更高达3000亿美元，至2007年底发行在外的未赎回债券金额约为 7770亿美元，是目前最大的CMBS交易市场。 中国CMBS的发展
中国房地产业经历了二十多年的风雨，在新世纪进入了商业房地产时代。20世纪80年代中后期，商业房地产开始在中国大城市（如北京、上海）出现，其主要以较成规模的百货店为主。20世纪90年代，以深圳、广州为代表的沿海开放城市越来越多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在国外比较先进的商业经营理念，促使商业房地产得到进一步发展。在新世纪的几年，商业房地产进入了快速成长期。统计数字表明，2002年随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8%。回顾房地产业的发展历程，我们看到商业房地产的发展轨迹，也可以看到商业房地产发展的巨大潜力。商业地产深受国际市场和国内市场的关注，是投资机构加大投资的焦点。2005年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》，以及银监会公布的《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，意味着CMBS作为信贷资产证券化产品，其发行在中国己具备了初步的法律框架。2006年，万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券（CMBS）的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资的先例。 [编辑]
CMBS的优势与风险[3]
伦敦巴克利资本的CMBS研究部主任汉斯·韦伦森表示，过去，由于与银行保持着紧密的长期合作，借款人不太可能在资本市场寻找借款。但是许多人已经发现，通过银行借钱并不是最有效的融资方式。Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆·萨维斯基说，证券化贷款正对贷款价格和条件产生巨大的影响，证券化为欧洲的资产负债表放贷人提供了选择，这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。
与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。 对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者而言，CMBS能够提供比同等期限的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资者的个性化需要。 与目前最成熟、最发达的美国CMBS市场相比，CMBS在欧亚市场还处于起步阶段，虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场，但中国和东欧尚未试水。尽管欧洲和亚洲CMBS市场发展很快，但其主要形式还是单一借款人交易，这令许多专家担心。商业抵押证券协会(CMSA)国际部联合主席查尔斯·罗伯茨表示，单一借款人交易的地产比较单一，所有的鸡蛋都在一个篮子里，
风险很大。美国的投资者已经不再介入单一借款人和单一地产交易了。欧洲抵押银行股份公司(Eurohypo AG)总经理兼证券化部主管卡罗琳·菲利浦说，投资者倾向于将多个借款人、多种地产的CMBS交易视为首选投资。“这样可以分散风险。”惠誉公司 (Fitch Ratings)的分析师罗德尼·佩雷蒂尔说，多个借款人交易所占比例越大，对全球CMBS市场的发展推动就越大。
与此同时，借款人财务数据的披露缺乏透明度也令欧亚地区CMBS的潜在投资者非常担忧。佩雷蒂尔强调说，财务报告的透明度对于所有的CMBS市场都非常重要。在某些市场，透明度低本身就是一种风险，要想创建真正有效的市场，必须首先克服这种风险。商业抵押证券协会首席执行官多蒂·坎宁安也表示，为了使CMBS更自由地在市场上交易，投资者需要知道地产和债券的业绩如何。 [编辑]
CMBS在中国的适用性[1]
CMBS确实具备独特优势。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。CMBS可以使投资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方获得较低成本的贷款，同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。随着国际投资者对中国市场的关注，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授表示，在中国推行CMBS比REITS更容易。同时，商业抵押证券协会首席执行官多蒂坎宁安也给出了一个大胆的推测，中国开展CMBS业务的时间将比人们想象得快——也许就在今后5年内。
2007年中国人民银行十次提高存款准备金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布货币政策从稳健转向适度从紧，由此进入银根紧缩时代。货币政策的紧缩对快速增长的地产业无疑是一场严峻考验。目前，我国房地产市场银行的贷款总量达到资金需求的75％，其中2～3成的房地产开发贷款以及3～4成的个人房贷依靠于银行。尽管近年房地产企业资金来源结构有所变化，如上市企业通过资本市场直接融资占房地产开发资金来源的比重有所上升，但是在近3万亿人民币的房地产投资中，仍有6～7成资金来自于银行。从紧的货币政策将使地产公司的融资难度进一步加大。因此，未来地产行业资金来源将经历结构性调整，而CMBS 无疑成为了地产商关注的焦点。
从房地产市场的角度来看，近几年中国房地产价格的快速上涨形成了一定的泡沫，但应该看到这种泡沫主要集中于住宅市场领域，而商业地产尤其是其中的工业地产在中国经济快速发展的背景下还存在较大的增值空间。目前，国家的宏观调控措施其目的也在于稳定住宅市场的价格，但在银根紧缩的环境下商业地产也存在被错杀的可能。而CMBS正好可以为商业地产注入新鲜血液，又不违背国家稳定住宅市场的政策决心，银行可以利用CMBS分散金融风险，机构投资者又有了新的投资对象，大力发展CMBS还可以分流在股市和楼市兴风作浪的过剩流动性，可谓是有百利而无一害。因此，政府相关部门应加快制度建设，支持、引导CMBS在中国健康、快速地发展。
另外，按照银监会 2005 年的统计，国内商业银行个人住房贷款不良率为1％，而商业地产贷款不良率则高达7％。而CMBS是处理不良资产的有效方法。
从国际发展经验来看， CMBS 所走的资产证券化的大方向不会错，这已经被大多数国家经验证明是成功的，而且还有助于我国建立现代化的金融体系。国内的CMBS 要成功发展起来，还需要政府、银行、保险公司、评级机构等各方积极培育，大力推动，以及健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航。
ABS融资在中国的发展前景及对策措施
李辉
摘要 资产支持的证券化融资(Asset-Backed Securitization)是近几十年来世界金融领域最重要的创新之一。随着世界金融市场的全球化和融资的证券化，资产支持的证券化融资已经成为项目融资的主要方式之一，在世界范围内得到广泛的应用。对资产支持证券化融资的运作机制及特点进行了研究，并对其在我国的运作前景及应当采取的措施进行了初步的探讨。 关键词 资产支持的证券化 项目融资 应用前景 对策
Prospects and Measures of ABS Financing in China
Abstract Asset-Backed Securitization(ABS) is one of the most important financial innovations in the last decades. With the globalization of finance market and financing securitization, ABS has become a major instrument of project financing and been widely applied in many countries. This paper tries to analyse the operating machanism and its feature and make a preliminary inquiry into the ABS' prospect and measures in China.
Key words ABS Project financing Prospect of practice Measures
1 引言
ABS融资(Asset-Backed Securitilizition)是指将缺乏流动性、但能够产生可预见现金流收入的资产转换成在金融市场上可以出售和流通的证券的行为。
对于我国来讲，它还是一件新鲜事物，尽管已经进行了较为成功的尝试，但还没有被广泛的认识和了解。因此，研究ABS融资方式的运作机制及其在中国的运用前景以及目前应当采取的政策措施，将会对ABS融资方式在中国的发展，促进中国经济建设、经济体制改革、资本市场的规范发展和国有企业改革产生积极的影响。
2 ABS融资方式的运作机制
ABS融资方式的运作一般由项目发起人、特殊目的公司(SPV)、信用担保机构和投资者作为参与主体，通过构建一个严谨有效的交易结构来实现。首先由项目发起人——项目资产的原始权益人，根据自身资产证券化融资的需求，确定资产证券化的目标，即项目资产。这些项目资产应当具有稳定的预期现金流量和较小的风险，这些资产可能本身具有较高的投资价值，由于没有获得权威资信评估机构所授予的较高的信用等级而无法通过发行证券的方式获得融资。接下来组建一个独立于资产原始权益人的法律实体——特殊目的公司SPV(Special Purpose Vehical)，成功组建SPV是ABS得以成功的关键。SPV一般由在国际上获得权威资信评估机构给予较高资信评定等级(AAA级或AA级)的投资机构或与证券投资相关的金融机构组成。其设立的目的是将项目资产的未来现金流与原始权益人相隔离，以确保在原始权益人破产的情况下，投资者仍然可以对资产的收益行使强制权。
这时，原始权益人通过与SPV签订项目资产的买卖合同，将项目资产过户给SPV，实现项目资产的真实出售。SPV则依据过户的项目资产的经济强度和自身的高信誉，向专业的信用担保公司办理信用担保，由担保公司向投资者提供ABS履行按期按量支付本息的义务，这样项目资产的信用得以增级。SPV依据增级的项目资产，通过在资本市场发行证券来筹集资金。由于金融保险机构提供了风险担保，因此大大降低了投资者的风险，增强了投资吸引力。
SPV将在资本市场通过发行高等级证券取得的收入，按照与原始权益人签订的资产购买协议价支付给原始权益人，原始权益人则利用这笔资金进行项目的投资和建设。由SPV与原始权益人共同确定一家托管银行，托管行负责收取、记录项目资产的现金收入，并按约定建立积累金，用于SPV对投资者还本付息，而将剩余的现金返还给原始权益人指定的账户。在资产支持证券化后期，托管行还要向ABS融资过程中的中介机构支付各项专业服务费用。在还本付息和支付的各项服务费外，若有剩余，托管行将此余额全部返还给原始权益人。
3 ABS融资方式的特点
3.1 项目资产导向型融资
与传统的公司型融资不同，外部的资金投入者并不依赖于公司整体的资产负债、利润及现金流量情况作为投资的判断依据。资产支持证券化融资仅以目标项目所拥有的资产为基础，以项目的未来预期收益为保证，通过在国际资本市场发行高档次债券来筹集资金的一种融资方式。即使在公司、企业因经营状况不佳而导致破产清算时，项目资产及其预期收益仍然因为“破产隔离”而不作为清算财产，所产生的现金流仍然按证券化交易契约规定支付给投资者。因此，对于投资者来说，它是一种低风险性的投资方式，具有很强的投资吸引力。 3.2 非公司负债型融资
即资产负债表外的融资，ABS融资既不是负债型融资，也不是股权融资，其实质是资产形态的转化，将缺乏流动性的资产转化成流动性高的货币资产，降低了资产的库存，产权的自由流动提高了资产的回收率，加快了资产的周转速度，改善了原始权益人的资产负债状况。同时也使得公司、企业以有限的财产从事更多的投资成为可能，将投资的风险分散和限制在更多的项目之中。一个公司、企业在从事超过自身资产规模的项目投资或者同时进行几个较大项目的开发时，这种融资方式的价值就会充分体现出来。
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