梯门厅私家专属），更有双首层私家庭院设计，独享静谧空间，品质华宅的中央气度完美呈现。
大禹华邦时尚购物：欧亚春城店、家乐福超市、北京华联、娜奇美商场、百佳丽商城、春城综合市场、欧亚超市天嘉店，餐饮娱乐：华天大酒店、开元名都大酒店、丽晶大酒店、碧丽湖大酒店，金融服务：吉林银行、吉林农村信用社、建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行、农业银行，白金教育：十一高、八十七中、八十九中、绿园小学、正阳小学，医疗服务：208医院、绿园区中医院、国建妇产医院，大禹华邦园区内有7万平米国际休闲商业街和2000平米国际私人会所。
交通状况：大禹华邦周边有11条公交线路：228路（208医院-净水厂）春城大街下车北行500米下车到售楼处、64路（西南公司-人民广场西口）春城大街下车北行500米下车到售楼处、364路（人民广场-大房身机场）春城大街下车北行500米下车到售楼处、263路（火烧李-新民广场）春城大街下车北行500米下车到售楼处、54路（西安大路-工农大路）春城大街下车北行500米下车到售楼处、235路（绿园-果品批发市场）春城大街下车北行500米下车到售楼处、107路（合心镇-春城大街）春城大街下车北行500米下车到售楼处、7路（安庆路-阳华路）春城大街下车北行500米下车到售楼处、270路（黑咀子-春城大街）在春城综合市场下车北行500米到售楼处等多条公交线路及规划轻轨交通线路，64路、364路可直达重庆路商圈、234路贯穿西安广场，红旗街商圈和南湖广场。
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可比实例因素条件 （表一）
比较项目 用途 交易单价 交易日期 交易情况 居住区成熟成熟 程度 交通便捷度 环境条件 自然及人文景观 区域 达到\三通一达到\三通一因素 基础设施 平\齐全 公共配套设\\银行等,齐置 全 与商业中心 近 的接近程度 建筑结构 个别 装修 因素 设备情况
估价对象 住宅 待估 可比实例一 住宅 可比实例二 住宅 2013年12月 2013年12月 2013年12月 正常 正常 成熟 方便 好 好 正常 成熟 方便 好 好 方便 好 好 达到\三通一平\齐全 有超市\\医院\\平\齐全 有超市\\医院有超市\\医院\\银行等,齐银行等,齐全 全 近 钢混 精装 齐全 20
近 钢混 毛坯 齐全 钢混 精装 齐全
2、可比实例修正系数调整 (1)统一可比实例的销售单价。 (2)区位状况修正调整。
比较实例二处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表1比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为 100 ，则实例一为 100 ，实例二为 98。
(3)房地产状况因素修正--实物状况修正。
根据表1比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析， 主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为：设估价对象的价格为 100 ， 则实例一为 95 ， 实例二为 95 。
(4)可比实例交易状况修正。一次性付清。 (5)可比实例的日期修正。
可比实例一、二、的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳， 因此可看作100 。由于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2013年 7月2日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2013 年 7月 2日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95 。
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可比实例系数调整表 （表二）
比较项目 销售单价(元/平方米) 区位状况修正 房地产状况因素修正实物状况修正 估价对象 可比实例一 可比实例二 待估 100/100 100/100 6800 100/100 100/95 7000 100/98 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 95/100 95/100 居住区成熟程度 交通便捷度 环境条件 区域自然及人文景观 因素 基础设施 公共配套设置 商业中心的接近程度 建筑结构 个别因素 装修 设备设施情况 朝向 比准价格
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 ---- 22
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 6800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 7142
取均值求，估价对象的比准价格单价：（6800+7142）/2=6971（元/每平方米）
估价对象的比准价格为：6971*155=1080505平方米 (二）成本法 1、土地取得成本
根据委托方提供的国有土地出让合同，结合估价对象周边发生过的土地交易情况，综合确定其地价为2000元/平方米，土地契税为3%，即土地取得成本为：2000×（1+3%）=2060元/平方米 2、开发成本
（1）建筑安装工程费用（以下简称“建安费用”） 按长春市现行建筑工程概（预）算标准及类似物业建安成本测算，估价对象为剪力墙结构，现状为毛坯，取建安费用700元/平方米。
（2）勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费，主要包括临时水、电、路及场地平整费，勘察、设计、可行性研究等费用，取建安费用的5%。
勘察设计和前期工程费=700×5%=35元/平方米 （3）开发成本=2060+700+35=2795元/平方米 3、管理费用
主要是指开办费和开发过程中管理费用支出，以土地取得费用和开发成本之和为计算基础，按3%提取，则：
管理费用=（2060+2795）×3%=145.65元/平方米
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