房地产评估习题(2)

土地纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益

＝1 009 908－352 500

＝657 408（元）

（7）计算土地使用权价值

土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50－3＝47（年）

P＝657 408/6％×[1－1/（1＋6％）^47]＝10 248 352（元）

单价＝10 248 352/1 000＝10 248（元/平方米）

（8）评估结果

本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。

2．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用

拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米

其他费用：30000÷667＝45元／平方米

土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息：

第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）

第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）

每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，

所以需要乘以0.5。第二年同理。）

（3）计算利润：270×10％＝27（元）

（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元

3．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求

的投资利润率为10%。

试用剩余法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 一）确定评估方法

现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为： 地价＝楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 （二）计算楼价 楼价＝2 000×2.5×9 000＝45 000 000（ 元 ） 提示：容积率＝建筑物面积/土地面积 （三）计算建筑费和专业费

建筑费＝3 000×2 000×2.5＝15 000 000（ 元 ）

专业费＝建筑费×10%＝15 000 000×10%＝1 500 000（ 元 ） （四）计算利息

利息＝地价×[（1＋6%）2－1]＋（15 000 000＋1 500 000）×[（1＋6%）1－1] ＝0.1236×地价＋990 000 提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算 （五）计算销售费用和税费

销售费用＝45 000 000×2.5%＝1 125 000（元 ） 销售税费＝45 000 000×6.5%＝2 925 000（元 ） （六）计算利润

利润＝（地价 ＋ 建筑物 ＋ 专业费）× 10% ＝（地价 ＋16 500 000 ）× 10%

（七）求取地价

地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润 地价＝45 000 000－16 500 000－1 125 000－2 925 000－0.1×地价－650 000－0.1236×地价－990 000

地价＝21 810 000/1.2236 ＝17 824 452（元） （八）评估结果

单位地价＝17 824 452/2 000 ＝8 912（元 / 平方米） 楼面地价＝8 912 ÷ 2.5 ＝17 824 452/（2 000×2.5） ＝3 565（元/平方米

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