深圳城市更新调研

深圳城市更新

——房地产金融新机遇

一、深圳城市更新概况

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用

（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念

城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城 中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；

（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善; （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会； 经济发展要求，影响城市规划实施;

（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式

纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境”和“社区综合复兴”。

深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径。在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。

1

综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。 功能改变类城市更新:改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。

3、深圳城市更新现状

深圳城市更新随着深圳经济、人口增长及城市发展经历了三个阶段： 第一阶段：城市更新的前奏（80年代初?90年代初）

从1980年深圳经济特区成立，依靠邻近香港，为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业，凭借港澳海外投资，交通运输、商业和房地产迅速崛起，大大加速了罗湖口岸和南山蛇口地区建设。政府主要投资道路和大型基础设施建设，更多的是新地开发，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自发性的小规模改善居住环境的旧改更新。 第二阶段：城市更新的初期（90年代初?本世经初）

进入90年代以后，深圳经济保持高速度增长，城市格局初现规模，土地价值不断攀升。由于大量外来务工人员进入，使廉价的房屋租赁市场旺盛，旧村股份公司及村民纷纷自建住宅出租，获取租金收益，“城中村”现象出现。同时，随着城市建设空间布局日益完善，以市场为动力主导的企业自发式更新悄然发展，八卦岭工业区、上步工业区一批地处城市边缘的工业区，凭借城市空间拓展的区位变化，依托原有工业发展起来的服装、电子为特色的商贸区，呈现一片繁荣景象。当时，政府也偿试引导局部地区的更新改造，但由缺乏系统性统筹规划，改造并示取得预想效果。

第三阶段：城市更新进入发展期（2004到今）

进入21世纪后深圳城市发展进入稳定增长期，随着特区政策优势的消退，由于自身资源有限，产业结构不完善，以及不继增加的人口压力，深圳市政府提出“二次创业”的口号，提出转变土地供需结构，开始着手进行以城中村改造和旧工业

2

区升级改造为重点的城市更新。

2004年10月，深圳市政府召开全市查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会，拉开了新时期深圳城市更新工作的大幕。并随着一系列相关政策法规的出台、完善，设立市、区两级专职机色指导城市更新，使城市更新的相关工作在全市全面稳步推进。城市更新也由早期的个体自发式改造向科学规划合理布局式转变，由追求个人利益向实现城市整体效益转变。

截止2016年6月30日，深圳的城市更新计划项目累计列入551项，其中，已批复规划项目327项，已实施项目154项。从2012至2016年第一季度，全市城市更新供献的居住用地的累计规划建筑面积达到4087.35万平方米。

（二）深圳城市更新的必然性 1、深圳市土地供应结构分析

2005年至2011年，深圳市以4%的建设用地增量，推动GDP的增长达133%。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况，只能通过盘活存量用地来实现GDP。其中盘活存量的方式有两种，一是土地整备，二是城市更新。

作为一线城市中面积最小的城市，深圳土地供应紧缺，“十三五”时期计划供应住房建设用地800万平方米，其中商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。第一太平戴维斯研究部提供的数据显示，因为城市更新释放土地就占了近76%。假设容积率为4，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，可提供约30万套商品住房。

深圳市居住用地供应结构表

3

单位：公顷

商品住房用地 规划期 新供应用地 2016 2017 2018 2019 2020 合计 8 7 7 7 7 36 城市更新用地 52 95 95 94 94 430 征地返还用地 12 22 22 22 22 100 保障性住房和人才住房用地 新供应用地 25 25 4 —— —— 54

城市更新用地 25 25 25 25 20 120 拆迁安置与产业园区配套宿舍等用地 15 15 10 10 10 60 137 189 163 158 153 800 总计 2、深圳市人口结构分析

深圳2016年末常住人口1190.84万人，较上一年增加53.0万人，管理人口2000万。其中，去年深圳户籍人口增加49.8万人，这与去年深圳大幅放宽落户条件紧密相关。作为一个人口过千万的超大城市，深圳的户籍人口仅300多万，人口结构出现严重倒挂。去年8月，深圳市政府出台了一系列相关文件，继续深化户籍制度改革，提高户籍人口比例及结构优化。其中，新的人才引进政策将纯学历型人才入户条件放宽至大专。

根据“十三五 ”规划，到2020年深圳市常住人口发展目标将达到1480万人。扩大户籍人口规模，优化人口结构和素质。

4

3、深圳经济转型、扩容及产业升级需要

经济发展与住房发展联动并相互作用，住房消费与房地产投资的增长和房地产的关联带动对经济稳定有着重要贡献，近10年来，深圳市产业结构持续调整升级，已成为经济增长的重要动力，“十三五”期间，在“高质量、稳增长和可持续全面发展”的战略目标下，产业结构将进一步优化。，经济增长对住房市场的发展亦有着明显地促进作用。

近10年来，深圳市产业结构持续调整升级，已成为经济增长的重要动力，“十三五”期间，在“高质量、稳增长和可持续全面发展”的战略目标下，产业结构将进一步优化。同时，面对全球新一轮科技革命与产业变革的重大机遇与挑战，战略性新型产业引擎作用更加凸显，吸引人才持续流入，促进我市人口结构进一步调整优化，并对我市住房发展和人才安居提出更高的要求。

随着互联网时代的来临和深入发展，深圳市房地产行业将进入转型发展时期，互联网技术的应用，有利于房地产企业实现信息资源共享、网络化营销、智能化管理，新技术、新经营模式的出现，将促进房地产行业为经济社会发展提供更加优质的基础性服务。

4、特区经济建设历史遗留问题

特区内外两次整体性的土地转性（1992年、2004年农村城市化改造），在短时

5

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库深圳城市更新调研在线全文阅读。