2018年房地产行业市场调研分析报告(2)

第一节 2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期

一、土地创造信贷，信贷牵引楼市

房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。传统的地产周期从短周期来说主要是货币周期，并引领整个经济周期，成为每一轮复苏中最早周期的行业。之所以地产周期变成了货币周期，就在于土地创造信贷，特别是在拿地都可以通过贷款来做的时代，这种现象更加的明显。那么，传统的地产周期，就和货币周期基本同步，所以土地最火热的时候，也是货币最宽松的时候，要减少地王出现，也就意味着收货币，而要减少地王出现的方法，就在于抑制短期的需求，这就有了行政管控。因此，我们发现过去当中，行政调控和货币政策几乎同时出现，而且方向一致。

图表 1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手段

资料来源：Wind、北京欧立信调研中心

因为去库存，让传统的地产周期变得完全不一样，成为历史上首次不能用传统地产框架去分析的一年。以上这样的周期变化在2016年完全失效，原因就在于大背景的不同，就是要去库存，正因为要去库存，所以并没有真正意义上去抑制需求，这里就需要区分什么样的抑制需求才叫做抑制需求。一方面，限购限贷能够通过提高购房门槛的方式来抑制需求，但更高的购房门槛可以通过更高的杠杆来完成，也就意味着需要更多的信贷，同时，去库存之下银行又配合了这样的更多信贷，导致了不仅没有抑制需求，反而刺激了需求。另一方面，创造信贷的土地在粉墨登场，地王频繁出现，

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