2006年郑州市房地产市场分析报告

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2006年上半年郑州市房地产市场分析

1 宏观政策环境与经济形势 2 房地产一级市场（土地市场） 3 房地产二级市场 4 房地产三级市场

5 2006年上半年郑州市房地产主要热点区域分析 6 2006年上半年房地产报纸广告分析 1 宏观政策环境与经济形势

一、2006年上半年政策、法规发布与市场影响

政策 机构 房产相关内容 《意见》内容包括房地产抵押价值界《房地产抵押估价指导意见》和《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 建设部、人民银行、银监会 定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。 《通知》配套下发，内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。 明确要求各地政府研究住房需求，重《城市规划编制办法》 建设部 点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 《关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知》 《国有土地使用权出让合同补充协议》 国土资源部、国家工商总局 国土资源部 国家税务总局 “勾地”的国有土地使用权出让新方式正在被国土资源部考虑，预计正式执行日期为今年 7 月。 一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，房地产项目预售收入税率提高5%；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。 稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点”两个试点的工作。 对出让土地的竣工时间、投资总额、建筑系数、等合同条件及违约责任进防止出让之后的农村集体土地直接入市政策松动。 从规划阶段开始，推动中低收入住房需求的实现。 该制度只适用于工业用地，将改写工业用地协议出让的历史。 通过细化的税收政策调控房地产市场主体。 规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务，防范银行信贷风险。 目的

国土资源部

单位用地面积投资强度、宗地容积率、土地囤积、炒卖；通过土地开发强

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行了明确约定。 度调整房地产开发结构。 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大“十一五”规划纲要 户型高档商品房。加强对房地产一、全国人大 二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷和保险。 调整住房供应结构，合理控制城市房国六条及其细则 国务院、九部委 屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。 6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中， 90平方米以下住房面积必须达到70%以上； 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 建设部 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。 主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。 《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》 调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的稳定基调。 以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。

明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。

设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初河南省建设厅 装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。 凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后

《关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知》 郑州市规划局 公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。 居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再公示。

调控政策直接致使政策、市场风险骤升

自4月开始，房地产市场的火热使市场各方对调控的预期逐渐强烈。在4月28日央行单独上调贷款利息之后，以房地产为主导方向的投资市场调控显现。其后，5月中旬的“国六条”以及其后的九部委意见（国十五条），明确了今年调控的重点，即市场供应、需求结构，及政府住房保障责任。

九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施，大量项目必须修改规划才能通过审批，有贻误市场时机的风险。其次，未来市场供应预期改变，市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。

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细则出台，市场预期趋于稳定

在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对70%等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日，建设部终于对此做出了解释，为各地细则制定了原则，也降低了政策不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小户型走低、产品分布区域分异，类似预期下的市场调整方向在于，同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。 二、宏观经济发展

1、郑州市固定资产投资增幅高，居住价格上涨快

1-5月，郑州市城镇固定资产投资完成246.7亿元，同比增长40.0%。其中民间投资140.1亿元，同比增长53.3%。在总投资额中，房地产投资完成71.7亿元，同比增长45.8%。 截止5月底，郑州市金融机构存款余额3450.2亿元，比年初增长10.9%，其中城乡居民储蓄存款余额比年初增长8.0%；各项贷款余额为比年初增长13.3%。

1-5月，居民消费价格总指数为101.6。八大类价格中，除医疗保健、和个人用品、交通和通讯有所下降，其余六类均出现不同程度的上升。其中，居住上升了7.4个百分点。 2006年前5个月，郑州市城镇居民人均可支配收入为5210元，同比增长11.8%。其中，市区城镇居民人均可支配收入为5397元，同比增长11.7%；全市城镇居民人均消费性支出3074元，同比增长7.0％，其中市区城镇居民人均消费性支出3114元，同比增长5.8%。 此外，1-6月，郑州市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59%，其中土地有偿使用收入同比增长3.5倍，显示了土地收入在地方财政收入中占有重要位置。 2、下半年加息几成定局

根据央行今年前5个月的货币金融报告，上半年经济运行情况显示，尽管一系列的宏观调控措施出台，经济过热的态势仍然没有扭转。固定资产投资增速高位加快，货币信贷投放仍然过快，外贸不平衡状况突出，以及生产资料价格涨势较猛等四大问题比较突出。同时，随着全球通货膨胀形势骤然紧张，主要经济体纷纷加快了货币紧缩步伐。因此，今年下半年，央行很有可能继续调高存贷款率，同时让人民币保持缓慢升值。 2 房地产一级市场（土地市场）

2006年上半年，土地市场交易活跃度不高。

年初，郑州市土地储备中心共推出15幅地块，共计253公顷（3797.4亩）。具体包括：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 位置 陇海西路南、华山路西 陇海西路南、昆仑山路西 陇海西路北、华山路西 香山路东、郑花路西 管城区十里铺长江路两侧 合作路北、金水路西 棉纺西路北、桐柏路东 城东南路东、石化路南 南阳路东，北环路南 面积（亩） 195.2 30.8 126.2 638 693 142 319 286.3 72.9 所属板块 西南 西南 西南 北环 西南 西北 西北 东南 北环

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