上海高院关于涉房地产案件最新观点汇总(2014)(2)

取得制度。

七、买卖夫妻共有房屋的合同的问题

对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。

八、关于被查封房屋买卖合同的效力认定

倾向性意见认为，当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。

九、关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定

倾向性意见认为，当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判

断。同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。

十、隐名购房问题的处理

倾向性意见认为，借名人与出借人达成隐名购房协议，借他人名义签订房屋买卖合同、支付房屋价款。在取得产权后，借名人请求确认房屋权属的，人民法院可以支持，但规避国家房产宏观调控政策情形的除外。

十一、户籍迁移违约金问题的处理

买受人依据合同约定主张出卖人承担逾期迁移户口违约责任的，出卖人经传票传唤拒不到庭参加诉讼，法院能否依职权对原告诉请的违约金进行调整？

倾向性意见认为，申请法院对违约金数额进行调整是当事人的诉讼权利，当事人经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，不利后果理应由当事人自行承担，法院不能依职权调整违约金。

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