重庆百威花园项目可行性研究报告(3)

“大宅门·百威花园”房地产开发项目初步可行性研究报告

业自有资金应不低于项目总投资的30%，且必须具备四证”，要求“借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的80%，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。

④目前《非成套公有住房出售管理办法》和《关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定》已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。

⑤《商品住宅性能认定办法》开始实施，该办法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。

5．市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境 ①“九五”期间，重庆主城区交通设施大为改观，建成滨江路、黄花园大桥、长江二桥、高家花园大桥、鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥，将渝中半岛与江南江北紧密地连成一个整体，大大缓解了各区之间的交通瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨、朝天门港口、九龙破港口二期工程、江北机场停机坪二期工程，将使全市形成快捷方便的水陆空立体交通网络。

②全市供水管网发达，总长4500多公里，建有50多个自来水厂，日供水能力达到300多万吨，自来水供水普及率达到99.6%，并建成了一座年处理能力达50万吨的污水处理厂。目前正计划投资数十亿建设分质供水系统。

③邮电通信方面，重庆已成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和全国六大邮电通讯交换中心之一，全市长途交换机容量达4万多路端，电话装机容量400多万户，固定电话用户300万左右，移动电话用户100多万户，电话普及率约为72%。已形成包括光纤、微波、载波与卫星相结合的

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现代化通信网络。

（三） 地块所在区域环境分析

本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地，介于陈家坪至石坪桥之间，地处九龙坡区与高新技术区的交接地带。两区社会经济状况均对该地块的经营有着重要的影响。

1．高新区

①重庆高新技术开发区位于石桥铺---陈家坪片区，地理位臵优越，是重庆市的副中心之一。它于1991年3月经国务院批准成立的国家级高新技术产业开发区，同年月被国家科委、国家体改委批准为全国5个综合改革试验区之一。其行政区域为23平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的石桥铺高科技开发园。交通便利，通过众多城市主干道与渝中区、沙坪坝区、九龙坡区紧密相连。

②该区是重庆传统工业与高新技术产业的结合区，其产业形态既包括以重庆啤酒厂、重庆热水瓶总厂、重庆针织总厂、重庆玻璃塑料配件厂、重庆无线电九厂、重庆水管铸造厂、重庆三峡油漆厂等为代表的传统轻工业，又包括以诺基亚、康佳、TCL、联想、方正、彩电中心等大型新兴技术产业。该区既建有重庆市最早的大型渝洲交易城，也建有重庆市最大的电脑市场。

③该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，一是传统产业人口，二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对低下，且内部差异较大，一般产业工人收入最低，企业管理层收入较高。后者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。就传统产业管理层和高新产业人群而言，均具有不同程度的购买力。

④该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路的起点站，区内道路通达，线路纵横，公交快捷。该区设施配套齐全，建有公园（渝高公园）、广场（跃华广场）、商场（晨光、跃华、山城平价）、酒店（晨光、西亚、和平、劲力）、市场（南亚家具、跃华机电、赛博数码、渝洲交易、巴山汽配）、医院（324医院）、学校及金融网点等。其社区成熟，商服繁华。 ⑤该区正在启动“二郎科技城”的开发，它的实施为该区高新技术产

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业的进一步发展创造了新的机遇，必将带动该区新一轮房地产投资热潮。 ⑥该区政策宽松，为吸引更多外来企业投资，在税费、贷款、土地出让、拆迁安臵、以及酬金奖励等方面出台了较多优惠政策，使该区房地产投资具有相对宽松的政策环境。 2．九龙坡区

①九龙坡区地处西南城区，下辖杨家坪、石坪桥等6个街道办事处和九龙、石桥等12个镇，幅员面积437平方公里。其交通通达，通过长江二桥、鹅公岩大桥与南岸区、渝中区紧密相连。

②该区是重庆传统产业分布区，其产业形态主要为以十八冶、建设厂、西南车辆厂、垄兴工业集团、重庆标件厂、重庆起重机厂、重庆电器厂等为代表的传统重工业，目前经营效益普遍不高。全区2000年实现国内生产总值85.80亿元，比上年同比增长，人均国民生产总值12189元，居民人均收入8042元。

③该区城镇人口总计70.67万人，受产业形态影响，其人口构成主要为传统产业人口，且多以长期常驻人口为主。同其他区比较，该区人均经济收入相对较低，但内部差异较大，企业管理层收入较之一般产业工人高，具有一定的购买力。

④该区交通便捷，是重庆重要的交通枢纽地和物质集散地。区内道路纵横通达，已形成水陆空立体交通网络。设施配套齐全，建有公园（西郊公园）、广场（杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场）、商场（重百杨家坪分店、立丹百货、山城平价超市）、酒店（国际金融酒店、建设宾馆）、市场（九龙商城批发市场）、医院（西郊医院）、学校（重庆工学院、经济干部管理学院、育才中学、杨家坪中学等）。其社区成熟，商服繁华。 总之，项目所在地的区域投资环境利弊同存，既有一定优势，也有劣势。就优势而言，其人口众多、社区成熟、设施完善、市政配套、道路通达、交通便捷；就劣势而言，区域经济相对低下，人均收入普遍偏低，下岗失业者较多，市场购买力受限。

三、地块经营条件分析及其经营取向

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（一）地块现状条件分析

1．地块面积、形状、地形、地质、水文条件

本项目地块位于陈家坪至石坪桥的公路旁，距石坪桥转盘约1公里，紧邻重庆热水瓶厂和南方花园E区。位臵相对优越。

地块总用地面积93546平方米，形状狭长如蝌蚪，三面沟壑环绕成高地，地势西高东低，排水排洪方面。 2．交通动线

地块西北角现有一街区公路与陈家坪至石坪桥的主公路直接相连，规划中的陈庹路从该地块东南角直通而过，其距陈家坪长途汽车站和成渝高速公路入口处不足1公里，道路相对畅通，交通比较方便，公交便捷，线路众多，404、231、421、310、225、392、224等公交线路从旁穿过。 此外，规划中的陈庹公路、大件公路、石桥铺立交桥以及二郎立交桥已在动工兴建，其建成后将进一步改善地块附近的交通网线，使得该地交通更为便利。

3．周边环境及景观资源

地块处于城郊结合地带，除西北边为城市建成区外，其余各面均为待开发的农村地域。建成区内多以低矮破旧的厂矿企业用房和城镇居民住房景观为主；农村地带则地势开阔，空气清新，满眼翠绿，规划中的城市大型公共水景公园近在咫尺。

地块现状景观主要为单一的绿化景观，地上绿树成荫，苍翠欲滴；地块东南较规划有300多亩的水景公园，未来景观丰富，环境优越。 4．地块公共配套设施

本项目地块原属工业用地，经过几十年的市政投入，其内部市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。现有变电设施1000千伏安2台，日供水能力7万吨，供气800立方米，基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备，具有幼儿园、中小学、中技校、药房、农贸市场等相关设施。 5．动迁安臵状况

本地块地上建筑均属于工业生产用房，产权主体单一，均为土地方中

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国海外集团重庆公司所有，根据合作协议，土地方以土地参与联建，投资方除应按约定支付有关安臵费用外，对地上建筑物的拆除可不予补偿。因而，其动迁安臵难度不大。 6．土地级别、出让金

查重庆市2000年新编土地级别册和土地出让金新标准，本地块土地级别为6级，该级居住用地的出让金标准按建筑面积计算为110元/平方米。 7．政府管制（规划、出让、交通管制）

该地块现为工业用地，根据高新技术发展区的规划，可以调整为居住用地，其规划控制容积率允许在3.0以下变动。

该地块现为国有划拨土地使用权，其用于房地产开发时将按现行土地使用政策规定补办土地出让手续，补交土地出让金，且出让年限一般为50年。在交清全部土地出让金后方能联建开发。若出让一年后未开发者将被收取土地闲臵费，出让两年后仍未开发者将被国家收回土地使用权。 该地块东南角有城市快车道----陈庹公路横穿而过，并通过立交与陈家坪至石坪桥的主干道在本地块东北角相接。根据快车道的规定，将限制本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 （二）地块SWOT分析 1．地块优势

①距区域中心相对较近，区位比较优越； ②交通比较方便，公交线网相对密切； ③面积适中，利于规模经营和集约经营； ④地质稳定，排洪方便，无地质灾害和洪涝灾害； ⑤地上原有基础设施齐备充足，可减少基础设施建设投入； ⑥紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带，视野开阔，空气清新； ⑦拆迁对象单一，动迁难度较小； ⑧规划弹性较大，具有一定回旋余地。 2．劣势

①地块形状极不规则，不利于平面布局规划；

②地块对外交通组织较差，西北角外接街区公路过分狭长，交通路径

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