金辉广场项目可行性研究报告(5)

6.2 其他收入

注：1、贷款利率为7.65%

2、当年利息=（年初借款本息+当年借款/2）×年利率。

六、项目销售收入及利润的估算 （一）住宅销售单价的确定

根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300元/㎡（分两批推出，第一批推出50%，售价为3200元/㎡，第二批再推出余下50%售价为3400元/㎡，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/㎡；第三期多层住宅售价均价4100元/㎡，高层住宅售价均价为5300元/㎡；第四期多层住宅均价为4500元/㎡，高层住宅售价均价为5700元/㎡。

车位售价初步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。

本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价30元/㎡.月,高层均价40元/㎡.月。 （二）销售收入的确定

根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4—2—16所示。

销 售 收 入 预 测 表4—2—16

分 类 可销售面积/㎡ 建议销售面积/㎡ 33305 33304 3200 3400 销售收入/万元 10658 11323 多 第一期 第一批 第二批 层 第二期 第三期 第四期 第三期 第一批 第二批 第一批 第二批 第一批 第二批 第一批 第二批 第一批 第二批 27797 27797 13236 13235 16605 16605 37413 37412 47384 47383 1800（个） —

3600 3800 4000 4200 4400 4600 5200 5400 5600 5800 8（万元/个） — 10007 10562 5294 5559 7306 7638 19455 20202 26535 27482 14400 176421 高层住宅 第四期 （三）销售收入分期比例的测算

根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。在本项目预计8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。

根据计算结果，销售收入按比例测算如表4—2—17所示，各年销售收入汇总如表4—2—18所示。

（注：下表中，A1～一期多层，A2～二期多层；A3～三期多层；A4～四期多层；B3～三期高层；B4～四期高层；C～车位）

车 位 合 计

销 售 收 入 分 期 按 比 例 测 算 表4—2—17

销售计划 年销售比份 例 50? 销售面积/㎡ A1：33305 C：170（个） A1：33304 C：170（个） A2：27797 C：142（个） A2：27796 C：142（个） A3：13236 B3：37413 C：259（个） A3：13235 B3：37412 C：259（个） A4：16605 B4：47384 C：329（个） A4：16605 2 10658 1360 3 11323 1360 4 10007 1136 分年度销售金额/万元 5 10562 1136 6 5294 19455 2072 7 5559 20202 2072 8 7306 26535 2632 9 7638 合 计 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 2 50? 3 50￠ 4 50￠ 5 50￡ 6 503 50￡ 7 503 50¤ 8 50′ 9 50¤ 50′ B4：47383 C：329（个） 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 27482 2632 合计 100% 37752 176421

各 年 销 售 收 入 与 预 测 汇 总 表4—2—18

项 目 多层住宅 高层住宅 车 位 合 计 建 设 经 营 周 期 合 计 1 68347 93674 14400 176421 2 3 4 5 6 7 5559 8 7306 9 7638 10658 11323 10007 10562 5294 1360 1360 1136 1136 19455 20202 26535 27482 2072 2072 2632 2632 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752

（四）项目利润估算

项目土地增值税估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值税率0； 项目可运用资金估算表如表4—2—20所示；

项目税后利润测算如表4—2—21所示，项目税后利润总额为14747万元。

土 地 增 值 税 计 算 表4—2—19

序号 1 1.1 项目 扣除项目金额 开发成本 金额/万元 177714 116509 备注 1.1+1.2+1.3+1.4 详见“开发成本构成表” 1.2 1.3 1.4 2 3 4 5 6 开发费用 销售税金及附加 加扣20% 销售收入 增值额 增值率 增值税率 增值税 26559 11344 23302 176421 —1293 0 0 免交

销售费用+管理费用+财务费用 销售收入×6.43% 1.1×20% 2 — 1 项 目 可 运 用 资 金 估 算 表4—2—20

序 号 项 目 销售 收入 销售税金及附加 营业税 教育专项基金 教育 附加费 城市维护建设税 防洪工程维护费 印花税 及交易 管理费 土地 增值税 合 计 建 设 经 营 周 期 1 — — 773 — 601 — 24 — 18 — 42 — 22 — 66 70 61 64 147 153 201 208 23 20 21 48 50 66 68 44 39 40 94 98 128 132 19 17 17 40 42 55 57 25 22 23 54 56 73 75 634 557 585 1341 1392 1824 1887 815 716 750 1724 1791 2347 2427 2 3 4 5 6 7 8 9 37752 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 176421 11343 8821 352 265 617 318 970 — 12018 12683 11143 11698 26821 27833 36473 — — — — — — — — —

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