论用益物权的特征及其社会作用(4)

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为具有财产权意义的用益物权，例如国有土地使用权、农村土地承包经营权都存在着这样的问题。所以，我国物权法的制定，既面临着强化国家、集体土地所有权的财产权效力，使其从所有者角度在宏观上对用益物权的设定和行使形成民法上的约束的任务(这不是本文要研究的问题)，又承担着确立用益物权的独立地位，强化其物权效力的使命。?

从以上我国用益物权的立法现状和存在的问题来看，其原因是我们没有重视、从而没有建立完善的用益物权及相关的物权制度，这已经严重限制了民法作为市场经济基本法的作用。为了建立适合社会主义市场经济体制的法律体系，我们必须建立完善的用益物权制度，充分发挥其特有的制度功能，保障和促进我国的社会经济的公平、稳定和发展。具体地说，用益物权的作用体现在以下几方面：? 第一， 用益物权是不动产所有权实现的方式和途径。无论任何种类的所有权都必须在现实的运动中实现自己。马克思在谈到地租问题时指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有借以实现的经济形式。而地租又是以土地所有权，以某些人对某些地块的所有权为前提。”〔13〕在我国，由于土地的社会主义公有制的建立，土地只能由国家或农村集体组织所有;而房屋则可以由国家、集体(法人)和个人所有，但国有房屋是我国城镇房屋的主要部分，约占70%多。这种土地和房屋所有权明确了

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其在法律上的归属，为其利用提供了有效的法律前提。而国家、集体的土地、房屋所有权是为社会或团体的利益而存在的，它的目的往往不是国家、集体自己对物的实际使用。而国家的土地、房屋所有权在客观上也只能授权他人使用。因此，国家、集体的土地、房屋所有权从一定意义上必须或只能通过设定用益物权等权利，由他人对土地、房屋进行利用，国家、集体收取一定的收益，从而使所有权得到实现。至于个人房屋所有权，用益物权也是其实现手段之一。?

用益物权本身则以其特有的种类和效力，将不动产所有人与用益物权人间的权利、义务和责任明确下来，固定了不动产所有权与其权能相分离的关系，使得对不动产的所有和利用得到了协调发展。? 第二， 用益物权可以满足非所有人利用他人不动产的需要。土地和房屋不论是作为生产资料还是生活资料，都是为人类社会的生存和发展所不可或缺的。但同时，土地和房屋又是稀缺性资源，它的总量是非常有限的。这样，就有一个不可回避的矛盾，即人人都需要利用土地和房屋，但又不可能人人都能拥有土地和房屋。在法律为调节人的支配需求与资源的有限性，从社会关系的稳定出发明确了土地和房屋的所有权后，用益物权就成为满足非所有人利用他人不动产的有效手段。?

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用益物权以其物权特有的方式提供了非所有人通过法律行为比较稳定地使用他人不动产的可能性。物权法会根据社会对不动产利用的需求设定内容确定、种类充分的用益物权，如我国物权法就可以考虑设立地上权、农地耕作权、典权、居住权、地役权及其他特别法上的用益物权，如水权、渔业权、狩猎权、放牧权、采矿权等，为非所有人根据自己的需要利用他人的不动产提供多种手段;而且，用益物权一经设定，其期限较长，效力较强。用益物权人不仅可以依用益物权限定的范围独立支配不动产，而且有权对抗包括所有人在内的任何人对其权利行使的干涉;用益物权作为独立的财产权利，在其支配的不动产被国家为公共利益征用时，有权获得法律规定的补偿。? 可见，用益物权可以在非所有人没有能力(不动产资源有限、价值太高)或不必要(临时需要)购买不动产，但又必须利用不动产的需要。这种利用不仅方便、可行，而且经济、合理。?

第三， 用益物权有利于发挥物尽其用的效益。用益物权作为非所有人对于他人的不动产所享有的限制物权，它明确着用益物权人对于不动产的支配范围，使得用益物权人可以根据不同种类的用益物权所限定的范围依自己的意思对物进行利用，实现物的价值的最大比。正如有的学者所正确指出的：“尽管效率和秩序并不是人类社会中唯一值得追求的，但的确还是令人向往的。若资源为人所有(在英美法

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中即指支配——引者注)，则拥有财产者便有合理的理由利用之以创造更多的财富和满足。”〔14〕

用益物权作为具有独立效力的财产权，它还具有可转让性，它确认和稳定不动产在动态中的交换关系，使这种权利可以平等、自由地在主体之间进行流转，从而保证了通过市场进行的资源优化配置的过程的正常进行。因为从经济学的观点看，如果财产容许交换，财产就具有最高利用价值的倾向。例如一个竞争者愿意出更高的价格取得某项农地耕作权，那是因为他有理由认为他利用该项财产可以获得更高的价值。这就是说，通过自愿交换过程，资源就流向这样的用途：按照购买者愿意购买这一点来衡量，这种用途的价值是最高的。可见，在市场经济体制下，通过价格机制所进行的市场选择，可以达到资源配置优化。我国用益物权制度的建立，可以使不动产权利，尤其是土地权利，摆脱对行政权力的依赖，成为真正的、运动的财产权而走向市场。?

用益物权作为不动产所有权与其权能分离而获得独立的财产权，它不仅要受到法律对不动产权利行使的一般限制，还要受到在设定用益物权行为中反映出来的不动产所有人的意志，主要体现为用益物权的目的和内容的限制。这样，在用益物权人依自己的意志对不动产进行充分利用的同时，不动产所有权人还要对其权利的存在和行使从公

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共利益或国家利益、团体利益进行制约，使得不动产的利用既可以满足个人之需，又要符合社会、团体的利益。?

第四，用益物权有助于达到对不动产利用的社会公平和稳定。首先，我国用益物权主要是以国家、集体的土地、房屋所有权为前提的，这种所有权尤其是土地所有权已高度社会化。国家和集体可以依据其所有权对用益物权的设定、行使进行平衡。其次，用益物权的设定是以民事法律行为为依据的，它必然以民法的公平、自愿、等价有偿、诚实信用等原则为指导，调节不动产的利用的矛盾。例如，因土地的自然条件的差异，使用不同的土地必然带来不同的利益。以耕种为目的的土地使用会因土地肥沃程度、以建筑为目的的土地使用会因土地的不同位置而给使用人带来不同的收益。而这种对不同土地利用的级差收益(级差地租)依所有权的原理应交纳给土地所有人。这就使得利用不同土地的用益物权人之间的利益趋于公平。用益物权还有助于不动产利用关系的社会稳定。用益物权作为他人不动产的他物权，在法律上明确了用益物权人对不动产的一定范围的控制和支配，从而使不动产利用关系特定化和稳定化。“因为，财产得到了保护，自由、社会秩序以及其他一些基本价值的连续性也就有了保障。”〔15〕物权法对用益物权的排他性、优先性、客体特定性等属性的确认，其意义就在于发挥用益物权的这种社会作用。?

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