房地产项目开发风险因素分析(2)

情况下顺利进行，减少项目风险。如聘请专业工程师参与承包合 同条款的起草与谈判，并加强日常的合同管理，可以减少被承包 商利用合同条款进行索赔的风险和机会。又如实行工序控制，严 格审查施工方案，并对每道工序实施验收与控制，上道工序验收 不通过不得进入下道工序施工，加强隐蔽工程验收。这样就可尽 可能地减少或避免因施工质量而引起返工，进而影响工程工期、 影响项目交付使用的风险。

2．向开发建设备方人员灌输安全意识。抓好进场人员安全 培训教育，严格遵守操作规程，专业工种先培训后上岗。制定安 全管理措施，经常进行安全检查；要求上岗人员佩带安全幅，系 安全带；采取措施防止人员高空坠落，空中作业掉物伤人；开展 守法教育，打击盗窃、玩忽职守等不法行为。

3．在现场，对危险源要采取如下措施：(1)减少风险因家， 预防风险事件的产生，如在坡岸附近开发房地产，可通过护坡、 防止雨水浸入减少风险因素，防止滑坡这一风险事件的发生； (2)防止已经存在的风险好散，降低风险扩散的速度；(3)从时 间上和空间上将风险因家与保护对象人、财、物隔离，限制风险 作用空间；(4)改变风险的基本特征，增强被保护对象对风险的 抵抗力，如设置安全通道、防火挡板、自动喷琳等。

4—留有余地，保持后备。对于那些影响项目命运的关键环 节，如风险较大，应留有一定余地，保持必要的后备。如有些国 家设副总统，就是典型的风险预防策赂。又如基坑降水施工应设 置备用水泵；钢筋混凝土框架结构施工振捣器应有备用。 5．及时协调，妥善处理建设过程中设计“、监理、施工、材 料设备供应各方及总包与分包之问的各种矛盾，避免矛盾激化。 6．合理布置施工现场。易燃易爆品仓库要远离食堂、变电 房等火源地，严禁烟火；水泥仓库地面要架空，防水防潮，注意 覆盖；装饰材料要合理堆放，保证不变形、不污染。

7．坚持专人收听天气预报，对风、雨、雪、雹、霜等恶劣

天气及时采取防范措施。

8．加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、 人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。 9．做好现场建设B志，注意资料收集和保存，及时落实建 设条件，预防和减少施工索赔o

lo．尽快完成开发项目，缩短建设周期c开发项目的风险很 大程度来自开发期社会经济条件的变化，缩短开发期，将有助于 减轻开发商所面临的未来的不确定性。

法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为 家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一 旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律 武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事 实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一 般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以广解 释时，应当按不利于开发商的解释来执行。

2．定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各 种隐患*定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之 中。

主要参考文献：

[1]王新军，王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社，2005. [2]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社，2003. [3]郭立，王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理，2008.9. [4]贺红燕.房地产开发的风险分析[J].商场现代化，2006.12. [5]魏钦才.房地产开发项目风险及对策[J].华东经济管理，2008.1.

[6]苏云鹏，宋戈，邢德芬.房地产开发企业风险管理若干问题的探讨[J].经济纵横，2002.7.

一、外部环境 1、 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市

场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

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