绿地南航国际航空城项目投资可行性报告

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

第一章 总 论

第一节 项目背景

一、项目名称

绿地南航国际航空城 二、项目地点

沈阳市苏家屯区佟沟街道沈本大道西 三、项目承办单位

沈阳绿地南航房地产开发有限公司 法定代表人：樊华 注册资本：贰仟伍佰万元整

公司类型：有限责任公司（国有控股）

经营范围：房地产开发及开发的商品房销售、租赁

沈阳绿地南航房地产开发有限公司成立于2013年10月，注册地址位于沈阳市苏家屯区佟沟街道办事处李沟村。

公司拥有一支成熟的房地产团队，主要业务人员均有多年行业经验，对房地产项目开发具有较为全面的了解，能够保障项目的顺利实施。

四、可行性研究报告编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》

2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定 5、2013年沈阳市政府工作报告

6、沈阳市政府制定的《沈阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

7、沈阳市城市总体规划

8、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准 9、其他收集到的材料

第二节 项目概况

一、 项目总体概况

该项目位于沈阳市南部空港新城核心区内，隶属于苏家屯区。整体项目规划用地15000亩，初步和政府签约3400亩。首期启动区1198亩，其中住宅用地462亩，商业用地124亩，产业用地300亩，预留用地312亩。按合同约定，商业和住宅用地土地出让价格为79万元/亩，产业用地土地价约为19万元/亩。规划建设南航北方区域总部，航空培训基地；航空维修基地；航空食品生产基地；航空文化创意产业园；星级酒店、商业综合体、大型购物中心及医院、学校等社会配套；花园办公、高品质住宅等项目。

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

图1-1、2 项目地理位置图

二、 地块基本情况

表1-1 SJT2014-09号地块基本情况

地块名称 四至范围 地块面积

SJT2014-09苏家屯区佟沟街道沈本大道西1号地块 东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限 82658平(124亩)，商业比例100% 沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

容积率 建筑面积 限高及覆盖率 用地性质 起始价格 付款条件 综合容积率不大于1.5,不小于1.0 以实际批复规划指标为准 以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于50% 商业 1.03405亿，地价83.4万/亩 签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清 1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准； 2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准； 特 殊 要 求 3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生（含设置条件） 防疫、安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见； 4.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。

表1-2 SJT2014-10号地块基本情况

地块名称 四至范围 地块面积 容积率 建筑面积 限高及覆盖率 用地性质 起始价格 付款条件 SJT2014-10苏家屯区佟沟街道沈本大道西2号地块 东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限 184014.5平(276亩)，商业比例10% 综合容积率不大于1.4，不小于1.0 以实际批复规划指标为准 以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40% 商业住宅 2.12279亿，地价76.9万/亩 签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清 1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准； 特 殊 要 求 2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下商业建筑面积，地下建（含设置条件） 筑面积以扩初方案审定为准； 3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见； 4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房； 5.住宅用地容积率大于1.0； 6.若商业比例为10%以上，商业比例下浮不得超过2个百分点。

表1-3 待征地块

地块名称 四至范围 地块面积 容积率 建筑面积 限高及覆盖率 用地性质 起始价格 付款条件 苏家屯区佟沟街道沈本大道西3号地块 东：确权界限、西：确权界限、南：确权界限、北：确权界限 64300平(97亩) 综合容积率不大于1.5 以实际批复规划指标为准 以空管部门审查意见为准，覆盖率不大于40% 工业用地 1956.4万元，地价20.3万/亩 签合同后缴纳至土地价款的50%，余款一年内付清 1.出让面积数值及范围以实测宗地图确定的面积为准； 2.容积率以实测出让面积计算，容积率指标含地下建筑面积，地下建筑面积以扩初方案审定为准； 特 殊 要 求 3.在办理建设项目审批手续时，如涉及人防、文物保护、环保、卫生防疫、（含设置条件） 安全、消防、地铁、地下空间等方面，应征求相关主管部门意见； 4.户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范要求配置公共服务配套设施用房；

沈阳绿地南航国际航空城项目

可行性研究报告

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ············ 错误！未定义书签。 1.1 项目概况 ········································ 错误！未定义书签。 1.2 可行性研究报告编制单位 ··················· 错误！未定义书签。 1.3 承办单位简介 ·································· 错误！未定义书签。 1.4 项目区概况 ····································· 错误！未定义书签。 1.5 可行性研究依据 ······························· 错误！未定义书签。 1.6 可行性研究的范围 ···························· 错误！未定义书签。 第二章 项目建设背景及必要性 ····· 错误！未定义书签。 2.1 项目建设背景 ·································· 错误！未定义书签。 2.2 项目建设必要性 ······························· 错误！未定义书签。 第三章 项目建设地址及条件 ······ 错误！未定义书签。 3.1 项目建设地址 ·································· 错误！未定义书签。 3.2 项目建设条件 ·································· 错误！未定义书签。 第四章 工程建设方案 ········· 错误！未定义书签。 4.1 项目设计依据与原则 ························· 错误！未定义书签。 4.2 工程规划方案 ·································· 错误！未定义书签。 4.3 工程技术方案 ·································· 错误！未定义书签。 4.4 给排水工程 ····································· 错误！未定义书签。 4.5 供电工程 ········································ 错误！未定义书签。 4.6 采暖及通风 ····································· 错误！未定义书签。

·I·

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

4.7 燃气设计 ········································ 错误！未定义书签。 第五章 环境保护 ··········· 错误！未定义书签。 5.1 环境保护标准 ·································· 错误！未定义书签。 5.2 环境影响初步分析 ···························· 错误！未定义书签。 5.3 施工期环境保护措施 ························· 错误！未定义书签。 5.4 运营期间环境保护措施 ······················ 错误！未定义书签。 5.5 绿化 ·············································· 错误！未定义书签。 5.6 环境影响评价 ·································· 错误！未定义书签。 第六章 节 能 ············ 错误！未定义书签。 6.1 依据标准、法律、法规和规范 ············· 错误！未定义书签。 6.2 能耗状况和能耗指标分析 ··················· 错误！未定义书签。 6.3 节能措施 ········································ 错误！未定义书签。 第七章 劳动安全卫生消防 ······· 错误！未定义书签。 7.1 设计依据 ········································ 错误！未定义书签。 7.2 危害因素及危害程度分析 ··················· 错误！未定义书签。 7.3 安全设施及措施 ······························· 错误！未定义书签。 7.4 消防设施 ········································ 错误！未定义书签。 第八章 抗震设防 ··········· 错误！未定义书签。 8.1 编制依据 ········································ 错误！未定义书签。 8.2 建设场地条件 ·································· 错误！未定义书签。 8.3 建筑结构概况与抗震设计 ··················· 错误！未定义书签。

·II·

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

第九章 组织机构与项目管理 ······ 错误！未定义书签。 9.1 组织机构 ········································ 错误！未定义书签。 9.2 项目管理 ········································ 错误！未定义书签。 第十章 项目建设实施进度 ······· 错误！未定义书签。 10.1 项目建设期···································· 错误！未定义书签。 10.2 项目建设实施规划 ··························· 错误！未定义书签。 第十一章 工程招标 ·········· 错误！未定义书签。 11.1 招标依据 ······································· 错误！未定义书签。 11.2 招标投标的基本原则 ························ 错误！未定义书签。 11.3 项目概况 ······································· 错误！未定义书签。 11.4 项目提前招标情况 ··························· 错误！未定义书签。 11.5 项目招标内容 ································· 错误！未定义书签。 第十二章 投资估算与资金措筹 ····· 错误！未定义书签。 12.1 建设投资估算的范围 ························ 错误！未定义书签。 12.2 投资估算依据································· 错误！未定义书签。 12.3 投资估算编制内容 ··························· 错误！未定义书签。 12.4 资金筹措 ······································ 错误！未定义书签。 第十三章 效益分析 ··········· 错误！未定义书签。 13.1 项目实施对社会的影响分析 ··············· 错误！未定义书签。 13.2 项目与所在地互适性分析 ·················· 错误！未定义书签。

·III·

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

13.3 社会风险分析································· 错误！未定义书签。 13.4 社会评价结论································· 错误！未定义书签。 第十四章 社会稳定风险评估分析 ···· 错误！未定义书签。 14.1 社会稳定风险评估因素 ····················· 错误！未定义书签。 14.2 项目建设社会稳定风险分析 ··············· 错误！未定义书签。 第十五章 结论与建议 ········· 错误！未定义书签。 15.1 研究结论 ······································ 错误！未定义书签。 15.2 建议 ············································ 错误！未定义书签。

·IV·

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

三、 用地面积及建设规模

表1-4 1#商业用地技术经济指标

项目 总用地面积 总建筑面积 计容总面积 地上总建筑面积 商业办公建筑面积 四星级酒店建筑面积 其中 商业街建筑面积 招商展示中心建筑面积 地下车库面积 酒店地下室面积 容积率 建筑限高 建筑密度 绿地率 机动停车位 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 米 % % 辆 数值 82658 120380.91 103557.9 99953.21 53510 28421 18020 3600 14552 5875.7 1.25 以空管审批为准 23 35 614 备注 可售 可售 可售 可售 可售 可售 表1-5 2#住宅用地技术经济指标

项目 总用地面积 总建筑面积 计容总面积 地上总建筑面积 双拼建筑面积 类独栋建筑面积 花园洋房建筑面积 叠加建筑面积 其中 联排别墅 高层及底商 运动会所 地上车库 配套设施 地下总建筑面积 容积率 建筑限高 建筑密度 绿地率 机动停车位

单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 米 % % 辆 数值 184014 178110.15 184014 168725.15 577.02 830.84 1368.78 1057.92 82592.92 72855 2334 4665.67 2440 9388 1.0 以空管审批为准 26.73 35 1360 备注 可售 可售 可售 可售 可售 可售 可售 可售 可售 沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

表1-5 3#产业办公用地技术经济指标

项目 总用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 低密度花园办公 商墅 创客办公 企业服务中心 地下建筑面积 容积率 建筑限高 建筑密度 绿地率 机动停车位 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 米 % % 辆 数值 64300 73664.5 65148 33300 1900 28448 1500 8516.5 1.01 以空管审批为准 24.93% 35 402 备注 其中

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

第二章 项目投资环境与市场指标

第一节 沈阳城市经济总量

? 外来人口的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力。 1、经济总量

2014年地区生产总值(GDP)7098.7亿元，按可比价计算，比上年增长6.0%。其中，第一产业增加值325.3亿元，增长3.2%；第二产业增加值3541.4亿元，增长5.3%；第三产业增加值3232亿元，增长6.9%。按常住人口计算，人均GDP为85816元，增长5.6%。 2、工业和建筑业

2014年全市规模以上工业增加值3614.9亿元，比上年增长4.9%。其中，重工业增加值2638.5亿元，增长5.6%；轻工业增加值976.4亿元，增长3.1%。装备制造业实现增加值1791.9亿元，增长8.3%，占全市规模以上工业增加值的49.6%。汽车及零部件、建筑产品、农副产品加工、化工产品制造业、钢铁及有色金属冶炼及压延业等五大优势产业实现增加值1931.9亿元，增长4.9%。规模以上工业实现高新技术产品增加值1717.1亿元，增长9.8%，占全市规模以上工业增加值的47.5%。工业产品出口交货值263.2亿元，下降1.9%。

全市规模以上工业企业实现利税总额1138.4亿元，比上年下降2.0%；利润总额721亿元，下降4.4%。工业经济效益综合指数371.4%，

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

比上年降低7.08个百分点；工业产品产销率98.7%，提高0.1个百分点。

全年全市建筑业增加值384.4亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%。资质等级以上建筑业企业完成总产值2022.1亿元，增长0.8%。 3、固定资产投资

2014年固定资产投资6564.1亿元，比上年增长2.8%。从投资主体看，国有经济投资1004.7亿元，下降18.4%；外商及港澳台经济投资639.4亿元，下降29.8%；民间投资4919.9亿元，下降16.0%。从产业分布看，第一产业投资102.2亿元，增长48.4%；第二产业投资2532.4亿元，增长15.5%，其中工业投资2507.4亿元，增长16.6%；第三产业投资3929.5亿元，下降4.7%。全年新增固定资产4650.8亿元，增长28.0%。

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

全年房地产开发投资1975.8亿元，比上年下降9.5%，其中住宅投资1416.3亿元，下降10.0%。房屋施工面积1495.8万平方米，下降0.6%；房屋竣工面积1225.9万平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面积993.9万平方米，下降19.2%。商品房销售面积1498.4万平方米，下降13.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降13.5%；商品房销售额931.6亿元，下降15.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降15.7%。

2015年１月３１日，国家住建部正式批准沈阳市为全国第一个“国家现代建筑产业化试点城市”。随后，沈阳接连确定了以保障性公租房项目、商品住宅开发项目、市政基础设施项目为代表的７００多万平方米的现代建筑产业化工程项目，一大批现代建筑产业化工程项目还将陆续启动建设。 4、交通运输、邮政和信息传输业

2014年货物运输总量23488.6万吨，比上年增长9.2%。其中，铁路544.3万吨，增长0.7%；公路22940万吨，增长9.5%；民用航空4.3万吨，下降3.0%。全年旅客发送量25396.9万人次，增长3.7%。其中，铁路4144.6万人次，增长8.6%；公路20801万人次，增长2.7%；民用航空451.3万人次，增长9.1%。

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

沈阳与国际24个城市、国内77个城市(地区)通航。沈阳机场航线达到162条，其中国际航线27条，国内航线135条。运输飞机起降9.6万架次，增长5.6%；机场旅客吞吐量1280万人次，增长5.7%。 5、人口

2014年末，全市常住人口828.7万人，比上年末增长0.36%。户籍人口730.8万人，增长0.51%。其中，市区人口528.4万人，县(市)人口202.4万人；男性人口362.2万人，女性人口368.6万人。人口出生率9.87‰，提高1.87个千分点，出生人口性别比107.9；人口死亡率7.93‰，提高0.05个千分点。人口自然增长率1.94‰，提高1.82个千分点。 结论：

? 经济发展水平：沈阳市GDP总量和人均GDP在辽宁省内处于较高水平。

? 经济增速：近三年GDP平均增幅为15%，人均GDP平均增幅17%。当前，沈阳的城市化水平达到71%，按照城市发展理论，沈阳正处于“郊区化”的发展阶段，高收入者趋向郊区，中低收入者趋向城市，二次产业逐步外迁。

? 沈阳正处于城镇化快速进程中，城镇固定资产投资一直在高位运行，城市人口数量稳步上升，外来人口的增加为沈阳房地产市场的发展注入了强大的活力。

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

第二节 土地市场分析

市中心出让的土地面积均较小，分布零散。这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。

随着住宅、商业等传统房地产市场的竞争加剧，房地产开发商的注意力开始转向新兴的产业地产项目，所以导致工业地块的拿地

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

数量上升。

第三节 政策环境分析

1、利好政策频出促进销售

2015年9.1日，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%调整为20%。

2、2015年政策预判

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

第四节 房地产市场分析

1、住宅市场供求状况分析：

年份 2012 2013 2014 销售套数 （套） 134488 166491 126767 住宅销售面积 （万㎡） 1304.7 1582.4 1260.1 销售总额 （亿元） 1049.9 1173.8 909.8 销售均价 （元/㎡） 8047 7418 7221 供求比 1.37 1.4 1.44 2015年前三季度房地产市场销售情况

时间 分类 一季度 25270 249.07 188.09 7552 环比 -42.33% -43.15% -40.47% +4.71% 二季度 35461 349.68 241.63 6910 环比 +40.33% +40.39% +28.46 -8.5% 三季度 29458 293.76 207.69 7070 环比 -16.93% -15.99% -14.05% +2.31% 套数 面积 （万㎡） 金额 （亿） 均价 （元/㎡） 数据来源克尔瑞房产信息

沈阳绿地南航国际航空城项目可行性研究报告

网

市场销售简述及未来预判：

市场活跃度 遇冷 市场成交环比下跌，受价格提升影响所致，市场表现平稳 回暖 平稳 火热 价格走向 下降 受公积金购房新政的利好影响，价格略有回升 持平 虚高 上升 未来市场预判 下降 受成交淡季影响，虽利好不断，市场将逐渐转冷 持平 上涨 虚高 2、 别墅市场销售情况

2015年前三季度别墅成交面积23.8万㎡，成交量保持平稳，主要成交区域苏家屯和棋盘山，成交业态以联排为主，主力面积段160-280㎡，价格区间6500-7500元/㎡；新增供应6.7万㎡也在上述两个区域。

2015年别墅产品销售前十排名

单位：套，㎡，元/㎡，万元

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库绿地南航国际航空城项目投资可行性报告在线全文阅读。