某某水产品综合批发大市场项目可行性研究报告

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1总论 ................................................... 1

1.1项目概况 ......................................... 1 1.2编制依据和研究范围 ................................ 2 1.3主要技术经济指标 .................................. 3 1.4研究结论与建议 .................................... 4 2建设背景及其必要性...................................... 6

2.1建设背景 ......................................... 6 2.2建设必要性 ....................................... 7 3市场分析及预测 ......................................... 9

3.1市场供求现状 ...................................... 9 3.2市场供求分析 ..................................... 10 3.3目标市场定位 ..................................... 11 3.4市场竞争力分析 ................................... 11 4项目选址与建设条件..................................... 13

4.1项目选址 ........................................ 13 4.2建设条件 ........................................ 14 5建设内容及建设规模..................................... 17

5.1市场功能与经营范围 ............................... 17 5.2建设内容与建设规模 ............................... 18

6工程技术方案 .......................................... 21

6.1总图运输 ........................................ 21 6.2建筑结构 ........................................ 23 6.3给排水 .......................................... 23 6.4供配电 .......................................... 26 6.5弱电系统 ........................................ 28 6.6冷冻冷藏库 ...................................... 29 6.7检测 ............................................ 31 7市场信息网络平台建设 ................................... 35

7.1规划目标 ........................................ 35 7.2规划原则 ........................................ 35 7.3平台系统规划方案 ................................. 35 7.4应用系统规划方案 ................................. 43 7.5系统安全 ........................................ 50 8环境保护 .............................................. 53

8.1编制依据 ........................................ 53 8.2污染源及污染物 ................................... 53 8.3环境治理及保护方案 ............................... 53 8.5预期达到的效果 ................................... 54 9消防、安全与节能 ...................................... 55

9.1消防 ............................................ 55 9.2安全 ............................................ 57

9.3 节能 ............................................ 58 10组织机构、建设进度及招投标管理 ........................ 59

10.1管理机构 ....................................... 59 10.2劳动定员 ....................................... 60 10.3进度安排 ....................................... 61 10.4招投标管理...................................... 62 11投资估算与资金筹措 .................................... 65

11.1投资估算 ....................................... 65 11.2资金筹措 ....................................... 66 12财务评价 ............................................. 68

12.1营业收入、营业税金及附加估算 .................... 68 12.2 总成本费用计算 ................................. 69 12.3财务盈利能力分析 ................................ 69 12.4 敏感性分析 ..................................... 70 12.5综合经济评价 .................................... 70

附表：

1、投资计划及资金筹措表

2、经营收入和经营税金及附加估算表 3、总成本费用估算表 4、借款还本付息表 5、损益表

6、全部投资财务现金流量表 7、资金来源与应用表 8、资产负债表 9、敏感性分析表 附图：

1、XX市水产品综合批发大市场总平面布置图 2、XX市水产品综合批发大市场区域位置图

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1总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称

某某水产品综合批发大市场 1.1.2建设单位

企业名称：某某XX农业科技发展有限公司

注册地址：某某省XX市XX区XX中路 法人代表： 注册资金：

业务范围：农副产品的研究、生产、加工、销售；农产品的物

流、贸易、市场的开发与管理；农业信息软件的研究、开发、生产、销售；农业科技项目的推广、培训、咨询；特种种植、养殖业的研究与开发。 1.1.3建设地点

某某省XX市XX区XX村 1.1.4建设内容与规模

本项目规划总用地200亩，总建筑面积98000平方米，其中：水产品综合交易区68300平方米，冷冻储藏库12800平方米，水产品加工区5200平方米，水产品检验检测中心500平方米，水产品展销中心4400平方米，信息及管理综合楼3000平方米，地下停车场3000平方米，污水处理站600平方米，物业管理用房200平方米。项目建

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成后年总交易量100万吨，年交易额100亿元。 1.1.5投资估算与资金筹措

项目总投资9237万元。其中：固定资产投资8827万元，建设期利息180万元，流动资金230万元。资金来源为建设单位自筹4237万元，银行贷款5000万元。 1.1.6建设总工期

项目建设期为2年，自2008年4月-2010年4月。 1.1.7财务效益指标

项目投资利润率14.73%，投资利税率16.73%，所得税后财务内部收益率13.65%，所得税后全部投资回收期为8.3年。 1.2编制依据和研究范围 1.2.1编制单位

编制单位：某某省XX工程咨询中心 法人代表：匡竹述 资格等级：甲级

证书编号：工咨甲 1030123001 发证机关：国家发展和改革委员会 1.2.2编制依据

1. 《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》； 2. 国家发改委《现代农业示范项目建设规划(2007-2010)》； 3. 商务部《农产品出口“十五”发展规划》； 4. 农业部《全国渔业发展第十一个五年规划》；

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5. 农业部《“十一五”时期全国农产品市场体系建设规划》； 6. 《某某省国民经济和社会事业“十一五”发展规划》； 7. XX市委、市人民政府《关于大力推进农业产业化的决定》； 8. 《XX市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景规划》； 9. XX市XX区人民政府区长办公会议纪要；

10.国家和省、市有关部门颁布的政策、法律和法规；

11.国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 12.建设单位提供的有关基础资料。 1.2.3研究范围

通过对洞庭湖区域水产品资源优势和流通优势的预测，论证本项目建设的必要性；通过市场调查和预测分析，确定项目建设方案和投资规模，并提出主要设备选择意见；估算项目总投资，提出资金来源和筹措方式；评价项目的经济效益、社会效益和环境效益，分析项目抗风险能力；据此提出结论性意见，供审批部门和投资主体决策参考。 1.3主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号 1 2 3 4 5

指标名称 总占地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 3

单位 ㎡ ㎡ % 数据 133200 98000 52 0.74 25% 备注 合200亩 某某XX水产品综合批发大市场可行性研究报告

6 7 8 9 10 11 12 总投资 建设期 劳动定员 投资利润率 投资利税率 全部投资回收期 财务内部收益率 万元 年 人 % % 年 % 9237 2 362 14.73 16.73 8.3 13.65 所得税后 所得税后 1.4研究结论与建议

a)某某XX水产品综合批发市场的建设符合国家产业政策。项目的建设对加快我国农副产品市场建设、完善市场流通链、推进农业现代化和新农村建设、全面落实科学发展观、加强“三农”工作、调整农业产业结构、增加财政税收和社会就业、将资源优势转化为经济优势、促进农业经济可持续发展、维护社会稳定具有十分重要的意义。

b)XX市地处洞庭湖区西部，是某某省水产品资源十分丰富的鱼米之乡，同时也是全国水产品重要集散地。由于XX现有桥南水产品批发市场规模偏小，设施简陋，管理混乱，已不能适应市场发展需求。为了改变现有水产品交易市场状况，大力推进水产品市场流通，XX市XX区委、区政府决定将原有的桥南水产品市场搬迁，并通过招商引进某某XX农业科技发展有限公司异地择址建设某某XX水产品综合批发市场。

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c)项目选址位于XX区金霞路以南，桃花源路以西的XX村范围内。东临桃花源路和319国道，南邻规划建设中的农产品物流中心，西临沅江和规划建设中的滨江路，北靠规划建设中的物流中心仓储区。项目总规划占地面积200亩，总规划建筑面积98000㎡，主要包括水产品综合交易区68300平方米，冷冻储藏库12800平方米，水产品加工区5200平方米，水产品检验检测中心500平方米，水产品展销中心4400平方米，信息及管理综合楼3000平方米，地下停车场3000平方米，污水处理站600平方米，物业管理用房200平方米。市场拟建地交通、土地、水电等内外部基础条件良好。

d)项目总投资9237万元，其中：固定资产投资8827万元，建设期利息180万元，流动资金230万元。资金来源为建设单位自筹4237万元，银行贷款5000万元。项目投资利润率14.73%,投资利税率16.73%，所得税后财务内部收益率13.65%，所得税后全部投资回收期为8.3年，项目有较好的经济效益。同时，该项目能为XX市提供较稳定的税收和财源，并能安排近2800人就业，有较好的社会效益。建议国家将本项目列入农业产业化开发重点支持项目计划，并给予资金和优惠政策支持。

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2建设背景及其必要性 2.1建设背景

农业部在《全国渔业发展第十一个五年规划》中提出，至“十一五”期末，我国水产品总产量将达到6000万吨，年均增长3.3％，人均水产品占有量44公斤，人均水产品消费量12公斤。随着城乡居民消费水平的提高，国内特色水产的消费呈现大众化之势，其市场需求会逐步增加。鲍鱼、海胆、虾、蟹等特色水产，因味道鲜美、营养丰富而备受称誉，在国内外市场上十分畅销。世界水产品消费量在未来30年内将进一步增加，而水产品供给的增加将主要来自以中国为首的亚洲发展中国家。由于世界范围内海洋渔业资源呈衰退趋势，未来XX水产品消费市场的缺口将主要依赖养殖产品补充。我国渔业具有养殖生产规模大、技术先进、劳动力资源丰富、加工能力强等优势，未来发展前景广阔。某某省农牧渔业总产值将达到2200亿元，农牧渔业增加值1520亿元，年均递增4％以上。XX作为我国淡水渔业主产区，渔业产量连续十几年销售量增长都在10％以上。按某某省渔业发展规划，XX市“十一五“期间渔业总产量将发展到100万吨，市埸需求旺盛。目前，XX市水产品产量占全省的17.2％，居全省各市州第2位，渔业产值占全省的22．6％，居第1位，初步实现了从渔业大市向渔业强市的转变。因此，XX市利用当地丰富的水产资源，抓住农业产业结构战略性调整契机，调增渔业养殖水面，提高渔业比重，完善水产品市场体系建设，通过招商引资，搬迁现有桥南水产市场，择址新建XX水产品综合批

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发大市场，提升水产市场品位，逐步形成区域化布局，专业化生产，规模化经营。 2.2建设必要性

2.2.1 项目建设有利于加快XX市农业产业结构调整

XX市是我国重要的商品粮基地，同时也是某某省渔业强市。长期以来，由于市场流通不畅，农产品生产效益低下，严重制约了农民收入的增加和农村经济的发展。所以，本项目的建设，对优化区域内农业产业结构，提高第三产业比重，加快农副产品市场建设，提高农副产品市场竞争力，提升地区产业经济水平，对解决“三农”问题和维护社会稳定发挥了重要作用。

2.2.2项目建设有利于加快XX市水产品市场体系建设

我国水产品市场体系建设虽然取得了长足的进步，但与发达国家比较成熟和完善的水产品批发市场体系相比较，还存在着明显的差距和不足。水产品批发市场设施简陋、服务功能单一的问题仍然突出，制约市场发挥更大的作用；农民进入市场的组织化程度低，市场主体呈小规模、大群体格局，流通效率不高，抗市场风险能力弱；农产品市场管理相关法律制度不健全，维护市场秩序工作难度大；农村商品流通的信息化建设处于起步阶段；这些因素都对农产品市场体系建设提出了严峻挑战。因此，扩大市埸规模，强化信息流通，完善农产品市场体系日显其紧迫性。

XX市是某某省最大的重要的水产品生产地，有丰富的水产资源和宽阔的养殖水面。项目所在地XX区养殖水面近20万亩，其周

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边地区的水产养殖水面近60万亩，加上洞庭湖地区的水产养殖业，该地区己形成全国淡水资源鱼类的重要原产品供应基地，据相关部门统计与测算，该项目潜在的产品资源产量达百万吨左右。XX市桥南商贸城始建于1994年，原规划为XX桥南大市埸。经过十三年的努力，已经形成为一个国内影响力非常大的水产专业市埸和一个初具规模的综合农贸市埸。桥南商贸城水产市埸运行十余年，培育了一大批有规模和十富经验的经营户，目前有水产经营户100余家，固定运输车辆600余台，以及配套的经营服务商近300家，并有成规模的农贸市埸为周边的2万居民提供生活服务。水产市埸目前已经形成了庞大的销售网络，其产品已销往全国20余省，50多外地市及某某的绝大部分地市，并形成了有地方特色的专营销售渠道，多年积累的较丰富的信息资源这是该项目又一基础。XX桥南商贸城水产市埸运行发展至今，因缺乏整体规划，市埸经营业门面严重不足，埸内道路太窄，货运汽车、小车转向困难，运进货车和运出货车，现在市埸拥挤不堪，众多经营商户和产品已经无法入市，该市埸急待扩容。加之市埸管理粗犷，市埸信息滞后，环境卫生差等问题，严重制约当地水产品的经营销售，影响了该行业快速发展，因而急需改造。因此，必须依靠有较强经济实力的企业集团或投资商投资，对其升级改造，可以快速摆脱目前市埸困境，剔除严重制约现有市埸发展的不利因素，迅速成为某某乃至国家级水产品信息物流示范基地。

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3市场分析及预测 3.1市场供求现状

某某是一个农业大省，农产品种类丰富，农、牧、渔业比较发达，全省“十一五”规划水产品年产量220万吨。XX市2007年水产品总量35万吨，比2006年同期增长12％万吨，实现养殖业产值143亿元，其中渔业产值占全省的22.6％，居全省第1位。XX市渔业发展稳步上升，优质鱼多、名贵鱼多，名优特养殖面积继续扩大，渔业养殖结构进一步优化，精养、套养、网养等规模加大。四大家鱼等常规水产发展稳定，珍珠、龟鳖等特种养殖发展加快。四大家鱼外养殖品种主要有鳜鱼、乌鳢、大口鲶、加州鲈、斑点叉尾回、黄颡鱼、鳝鱼等，有一批渔业精品名牌，如汉寿太白青虾、XX鳜鱼、洞庭珍珠、汉寿甲鱼、澧州北王鱼、洞庭大闸蟹等。其中淡水育珠面积已达31．7万亩，每年珍珠原珠产量达800—1000吨，占全省95％，育珠面积占全国的50％以上，养殖技术处于全国领先水平。

目前，洞庭湖区常规水产品价格基本稳定，部分品种价每年略有上涨。特种水产品价格上升较快，特别是龙虾价格高达7元／公斤，平均收购价在5元／公斤。XX市水产品已销往北京、上海、广东等全国20多个省市和50多个地市。到2010年，XX市水产品产量将达到60万吨，实现养殖业产值75亿元，占农业总产值比重65％以上。同时，XX市也是我国重要的水产品生产和流通基地。

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加快水产品综合批发大市场建设，完善水产品流通、储藏、运输、质量监督检测、市场信息网络等配套功能，有利于解决洞庭湖区水产品流通和集散。 3.2市场供求分析

2007年XX市发展特种水产养殖面积29．63万亩，占全市总水面的25．05％，商品产量达5991吨，占全市水产品总产量的2．47％，产值达6亿元，占渔业总产值的34．58％。甲鱼养殖实行温棚育苗、大塘以低质鱼喂养的生态养殖。汉寿县的甲鱼养殖面积达3.1万亩，商品甲鱼产量1000吨以上。蛙类养殖0.86万亩，商品产量1031吨；虾蟹养殖面积7.49万亩，商品产量589吨。 珍珠养殖是XX独具特色的强势产业，2006年养殖面积达14.3万亩，年末吊珠蚌13579万个，年产珍珠166.5吨,占全国珍珠产量的10％左右；2007年发展到15.62万亩,吊养蚌15500万个，其中安乡7万亩，吊蚌8000万个，XX5.2万亩，吊蚌4500万个，汉寿3万亩，吊蚌3000万个。预计今年全市珍珠产量可达180吨。随着区域特色渔业的规模发展，培育出了一批渔业精品名牌，如汉寿太白青虾、XX鳜鱼、洞庭珍珠、汉寿甲鱼、澧州北王鱼、洞庭大闸蟹等。

2007年XX市水产品优质品率达到68.37％以上，其中优质鱼类比重达63.85％。2007年全市名贵鱼养殖面积28.14万亩，比2006年增加11.91万亩，占全市养鱼总面积的23.79％，养殖品种主要有鳜鱼、乌鳢、大口鲶、加州鲈、斑点叉尾回、黄颡鱼、鳝鱼等，名贵鱼产量35975.1吨，比2006年增加24755.1吨，增幅达

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