江西省房地产开发地方税收项目管理实施办法
第一章 总则
第一条 为加强和规范全省房地产开发地方税收项目（以下简称“项目”）的征管，贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，实现对房地产开发业科学化、精细化、规范化管理，根据《国家税务总局关于印发<不动产建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》（国税发?2006?128号）等有关规定，结合全省实际，特制订本实施办法。
第二章 项目对象管理
第二条 在全省行政区域内从事房地产开发销售的地方税收征管按本办法规定实行项目管理。
第三条 房地产开发业地方税收项目管理（以下简称“项目管理”）指各级地方税务机关根据房地产开发业特点，以项目为管理对象，依托项目地方税收管理软件，借助有关部门的项目信息，优化业务流程，通过发票控管、分类管理、信息传递与比对分析，掌握项目从设立到结束的全部信息情况，实现事前、事中、事后全过程有效管理。
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第三章 项目登记管理
第四条 房地产开发企业（以下简称“纳税人”），应自领取项目建筑工程施工许可证并签订建筑合同后30日内，向项目所在地主管地方税务机关办理项目登记。
企业办理项目登记时应提供以下资料：
（一）《不动产项目情况登记表》（样式见附表一）； （二）出示营业执照副本和税务登记证件副本，提供营业执照副本和税务登记证副本复印件； （三）土地使用证复印件；
（四）建设用地规划许可证复印件； （五）建设工程规划许可证复印件； （六）建设工程施工许可证复印件； （七）开户银行及账号； （八）不动产项目平面图
（九）建筑工程施工合同复印件。
第五条 纳税人取得《商品房预售许可证》，签订第一份《认购协议》或《商品房买卖合同》并收取第一笔定金之次月10日内，持下列有关资料向项目所在地主管地方税务机关进行不动产项目补充登记：
（一）《可售房源明细表》（样式见附表二）；
（二）商品房预售许可证；
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（三）认购协议或商品房买卖合同。
当项目登记主要内容发生变更及项目登记内容不完整、需要补充时，纳税人应自项目登记内容变更（补充）之日起30日内，到主管地方税务机关办理项目变更（补充）登记。
企业办理项目变更（补充）登记时应提供以下资料： （一）《项目变更（补充）登记表》（样式见附表三）； （二）项目变更（补充）内容证明材料； （三）主管地税机关要求的其他资料。
第六条 主管地方税务机关应将《项目采集信息表》（样式见附表四）数据与项目登记数据进行信息比对，对项目登记内容的真实性和准确性进行比对；经比对相符或房地产开发企业能提供有关说明的，主管地方税务机关应及时将项目登记信息导入到项目管理数据库中。
要定期进行项目税源分析，掌握项目税源动态变化情况。
第四章 项目信息采集管理
第七条 各级地方税务机关要加强与房产、建设、规划、发改委、招投标等房地产开发经营相关行政主管部门的联系，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息，并填制《项目采集信息表》。
第八条 主管地方税务机关应将项目采集信息库里的信息与
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项目登记信息定期进行信息比对，对未办理项目登记的应进行催办。
第五章 项目纳税申报管理
第九条 纳税人应按税法的规定及时向主管地方税务机关进行纳税申报。
第十条 房地产开发地方税收项目管理营业税统一实行电子申报。
项目纳税申报主要内容为：
（一）《营业税纳税申报表》（样式见附表五）；
（二）《房屋销售及自用、捐赠及抵债情况表》（样式见附表六）；
（三）《拨付工程款情况表》（样式见附表七）；
（四）《不动产销售发票领购、开具清单》（样式见附表八）； （五）《不动产销售监控明细表》（样式见附表九）； （六）财务会计报表及主管地税机关要求的其他资料。 第十一条 主管地方税务机关应对项目纳税申报信息进行审核，经审核无误后，将项目纳税申报信息导入到项目管理数据库中。
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第六章 发票使用管理
第十二条 项目发票的开具必须按照面额限制、税款比对的原则开具，即票面总金额不得高于项目收入实现金额、票面总金额应纳税款不得高于项目已申报（缴纳）税款。
第十三条 对经主管地方税务机关认定的自开票纳税人，应根据有关规定向项目所在地主管地方税务机关申请领购《销售不动产发票》,由企业自行开具发票，并填制《不动产销售发票领购、开具清单》，按月随同纳税申报数据一并报送至主管地方税务机关。
第十四条 代开票纳税人需开具发票的，纳税人应填制《代开票申请表》（样式见附表十），由主管地方税务机关在征收税款后代开发票。
代开票纳税人在办理代开票时应提供以下资料： （一）《代开票申请表》； （二）完税凭证原件； （三）商品房买卖合同；
（四）主管地税机关要求的其他资料。
主管地方税务机关应对《代开票申请表》数据和缴纳税款数据进行比对，经比对相符的予以开具发票。
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第七章 项目信息传递与比对分析管理
第十五条 主管地方税务机关定期通过项目管理数据库填制《项目信息清分比对表》（样式见附表十一），上传至上级地方税务机关，由上级地方税务机关进行数据清分后下传给下级地税机关或上报。
机构所在地地方税务机关对下传来的数据进行比对分析，并将比对结果不符的情况转有关部门进行处理。
第十六条 主管地方税务机关定期对纳税申报数据与发票开具数据进行比对分析，对纳税申报数据与房管等部门传递的数据进行比对分析。经比对发现问题的转有关部门处理。
第八章 项目税款结（清）算及注销管理
第十七条 主管地方税务机关应定期对项目进行税款结算。 主管地方税务机关应对项目的税款缴纳情况和发票领购开具等情况进行结算，对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目结算报告》（样式见附表十二）。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时补缴入库；多缴税款可抵减下期应纳税款。
第十八条 项目销售完毕后，主管地方税务机关应对项目进行税款清算。
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主管地方税务机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目清算报告》（样式见附表十三）。对少缴税款的项目，主管地方税务机关应及时补缴入库；对多缴税款的项目应按规定退税。
第十九条 主管地方税务机关在企业结清税款和发票后三十日内根据《项目清算报告》填制《项目注销报告》（见附表十四），同时在项目管理数据库中予以注销。
第九章 违规处罚管理
第二十条 纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管地方税务机关要求办理其他涉税事项，由主管地方税务机关责令限期改正，并根据《中华人民共和国税收征管法》及其他现行法律法规进行处理。
第二十一条 纳税人不按本办法规定取得和使用发票的，主管地方税务机关按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定进行处理。
第二十二条 对本省纳税人在本省行政区域内异地从事房地产开发的，主管地方税务机关和纳税人机构所在地地方税务机关，任何一方因提供虚假信息、资料，以及不及时进行信息传递而造成另一方少征或不征应纳税款的，由江西省地方税务局依法追究
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过错方的行政责任。
第十章 附则
第二十三条 项目管理实行信息化管理，由江西省地方税务局统一部署实施。
第二十四条 各设区市、县（区）地方税务局可根据本办法制定具体操作意见。
第二十五条 本办法由江西省地方税务局负责解释。 第二十六条 本办法未尽事宜，按现行税收法律法规及其他有关规定执行。
第二十七条 本办法自发布之日起实施。
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附表一：
不动产项目情况登记表
不动产项目名称 不动产项目地址 开发单位名称 建设期工程项目名称 建设单位名称 项目用途 土地使用证发放单位 销售许可证发放单位 建筑面积（㎡） 开工时间 不动产项目编号 开发单位纳税人识别号 建设期工程项目编号 建设单位纳税人识别号 □自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程 □人防工程 □其他 （请划√选择） 土地使用证编号 项目总投资（万元） 预计竣工时间 如不动产对外捐赠，请填写以下栏次 规划许可证发证机关 销售许可证编号 工程总造价（万元） 预计售房时间 规划许可证号码 捐赠意向书编号 受赠单位名称 受赠单位纳税人识别号 如不动产低偿债务，请填写以下栏次 抵债合同书编号 债权人单位名称 债权人纳税人识别号 30
不动产项目变更后情况 变更原因 变更事项 变更后建筑面积（㎡） 变更后项目总造价（万元） 变更后建设单位纳税人识别号 变更后项目总投资（万元） 变更后建设单位名称 变更后项目用途 其他变更情况 □自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程 □人防工程 □其他 （请划√选择） 不动产项目注销情况 销售总面积（㎡） 不动产销售总收入（万元） 注销时已纳税情况（金额单位：万元） 项目注销时间 营业税 城建税 教育费附加 以下由税务机关填写 其他 项目所在地税务机关 税收管理员 税收管理员意见： 年 月 日 项目管理起始时间 项目所在地税务机关编码 项目管理结束时间 调查人员意见： 年 月 日 备注： 主管税务机关意见（章）： 年 月 日 填报单位（章）： 填报人： 填报日期： 年 月 日
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附表二 ：
可售房源明细表(项目编号 )
类型 普通住宅 非普通住宅 写字楼 店铺 … 合计
总可售面积 (平方米) … … 总可售套数 … … 销售均价 预计销售总收入 … … 32
附表三：
项目变更(补充)登记表(项目编号 )
变更内容一 变更内容二 变更内容三 … … … 补充内容一 补充内容二 补充内容三 … … …
… … … … … … 审核意见 审核意见 审核意见 … … … 审核意见 审核意见 审核意见 … … … … … … … … … 33
附表四：
项目信息采集表(项目编号 )
项目 名称 项目 用途 土地使用证发放单位 建设工程规划许可证发放单位 销(预)售许可证发放单位 工程总造价 土地使用证编号 建设工程规划许可证发放时间 项目 地址 土地使用证发放时间 房地产开发企业名称 建设用地规划许可证发放单位 建设用地规划许可证编号 建设用地规划许可证发放时间 建设工程规划许可证编号 建设工程施工许可证发放单位 建设工程施工许可证编号 建设工程施工许可证发放时间 销(预)售许可证发放时间 销(预)售许可证编号 建筑面积 土地面积 项目总投资 项目信息采集时间 项目信息采集单位 项目信息采集人 34
附表五：
营业税纳税申报表(项目编号 )
营业额 本期税款计算 税款缴纳 本期应缴税额计算 税率% 应税收入 免税收入 应税营业额 小计 额 本期应纳税免税税额 额 期初欠缴税本期已缴税前期多缴税额 额 本期期末应缴欠缴税小计 本期期末应缴税额 额
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附表六：
房屋销售及自用、捐赠及抵债情况表(项目编号 )
总面积(平方类型 米) 普通住宅 … 累计 自用 合计 … … … … 捐赠情况 受赠单位/人受赠单位纳捐赠房屋楼栋捐赠意向书编号 名称 … … 税人识别号 … 号 … … 捐赠房屋应税收入 … 抵债情况 低债单位/人名低债单位纳税人低债单位纳税人低债合同书编号 低债房屋楼栋号 称 识别号 识别号 … … … … … … … 已售面积 预定面积 可售面积 总套数 已售套数 预定套数 可售套数 预计销售总收入 已实现销售收入 销售收入 计销售收入 … … 预定房屋预计可销售房屋预 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 低债房屋应税收入 …
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附表七:
拨付工程款情况表(项目编号 )
本月收到建建设工程项目编号 本月拨付金拨付时间 额 额 额 额 码 累计拨付金尚未拨付金筑业发票金筑业发票号本月收到建 … … … … … … …
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附表八：
不动产销售发票领购、开具清单(项目编号 )
楼栋房号 发票开具金额 发票号码 发票领购时间 发票开具时间 发票缴销时间 … … … … … … 38
附表九：
不动产销售监控明细表(项目编号 )
序号 楼栋房号 合同合同购买面积 单价 金额 编号 人 首次交款 不动交产类交款款发票型 时间 金号码 额 二次交款金额 交款交款发票时间 金额 号码 …… 累计未交款交款余额 金额 39
附表十：
代开票申请表(项目编号 )
纳税人盖章：
楼栋房号 … …
申请发票开具金额
营业税完税凭证号码 … 40
附表十一：
项目信息清分比对表
主管地方税务机关名称 机构所在地地方税务机关名称 项目名称 项目地址 项目编号 项目登记时间 信息传递时间 房地产开发企业名称 房地产开发企业纳税识别号 本月销售收入 累计销售收入 本月开票金额 累计开票金额 … … … … … 施工方机… … … … 本月收到建筑业发票金额 … 本月收到建筑业发票号码 … … … 项目编号 建设工程项目名称 建设工程项目编号 施工方名称 构所在地地税机关名称 本月拨付金额 累计拨付金额 尚未拨付金额 … … … … … … … … … … … … … … … …
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附表十二：
项目结算报告(项目编号 )
结算所属时期：
类型
总套数 编号:
已售套数
销售收入 总建筑面积(平已售建筑面积 方米) … 普通住宅 … … … … … 合计 自用面积 捐赠套数 抵债套数 自用套数 捐赠面积 抵债面积 捐赠应税营业额 抵债应税营业额 发票开具总金额 发票缴销情况 税款缴纳情况 应税营业额合计 应纳营业税税款 已纳营业税税款 应补\\退营业税税款 应纳…税款 已纳…税款 应补\\退税款 合计应纳税款 合计已纳税款 合计应补\\退税款 结算单位 处理意见 42
附表十三：
项目决算报告(项目编号 )
清算所属时期：
类型
总套数 编号:
已售套数
销售收入 总建筑面积(平已售建筑面积 方米) … 普通住宅 … … … … … 合计 自用面积 捐赠套数 抵债套数 自用套数 捐赠面积 抵债面积 捐赠应税营业额 抵债应税营业额 发票开具总金额 发票缴销情况 税款缴纳情况 应税营业额合计 应纳营业税税款 已纳营业税税款 应补\\退营业税税款 应纳…税款 已纳…税款 应补\\退税款 合计应纳税款 合计已纳税款 合计应补\\退税款 清算单位 处理意见
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附表十四：
项目注销报告(项目编号 )
税款清理情况： 发票清理情况： 审核意见
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