宿迁市市区物业收费管理实施细则1

10月8日，市物价局会同市住建局印发了《宿迁市市区物业收费管理实施细则》，并于10月15日正式实施。新出台的实施细则呈现以下几个亮点：

一是厘清了政府与市场的关系。提倡并引导开发企业和业主通过市场竞争机制选择物业服务，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。如要求建设单位应通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业提供住宅前期物业服务；对特约服务、代办服务、非普通住宅和非住宅物业服务收费，完全实行市场调节价等。

明确了物业收费的范围和分类管理政策；明确了街道办对老旧小区的物业收费监管责任；提出了普通住宅前期物业公共服务费政府指导价三年一评估制度；明确空臵住宅物业公共服务费、电梯电费收费减免政策；制定了车辆停放费和车位（库）租金分类管理政策；明确公摊费用范围和分摊办法；规范门禁卡收费和装饰装潢垃圾清运收费；细化收费公示和收支公示规定等。 明确物业收费双方的权利义务及救济途径。如对物业服务企业未按合同提供服务或服务不到位的行为，前期由建设单位监督履行到位，后期由街道办监督履行到位；对业主不缴费的，物业企业可以按照《宿迁市市区物业管理办法》有关规定进行救济；对业主大会或业主委员会的决定违法的，由物业管理行政主管部门依法处理，违法决定侵害业主合法权益的，业主可依法救济。 宿迁市市区物业收费管理实施细则解读

今年1月，为规范市区物业收费行为，贯彻落实省物价局、省住建厅新的《江苏省物业服务收费管理办法》，我局会同市住建局，制定了《宿迁市市区物业收费管理实施细则》草案，并于9月3日至9月10日通过《网上宿迁》、《宿迁物价网》、《宿迁论坛》向社会公众和各位网友征求意见。 截止2014年9月10日下午18点，公众访问12326人次，回应194人次，提出意见和建议的163人次，征求到的意见和建议共22条，其中对物业收费管理提出意见和建议的15条，对物业管理提出意见和建议的7条。在此，首先感谢公众的积极参与，同时将我局对公众意见建议的汇总和采纳情况及理由通告如下： 一、主要意见和建议 （一）物业收费方面

1.对物业公共服务收费（91人次）

（1）物业企业应“先服务、后收费”，体现质价相符，业主应根据对物业公司的考核结果或业主评议结果进行缴费（29人次）；

（2）前期物业管理阶段小区未开发结束，由业主缴费不合理 （13人次）； （3）物业使用人未缴纳物业费，业主不应承担连带责任（1人次）。

2.对车辆停放收费（26人次）

（1）对公共停车位费等因为业主占用公共资源收取的费用，应明确收入分配规定，除去相关费用支出，余下部分应每年通过奖金或免收物业费等形式返还给全体业主（22人次）；

（2）建议业主共有车位汽车停放费前期实行政府指导价，后期由业主大会决定（1人次）；

（3）公共停车位属业主共有，不应收费，要收费应由有关部门审批（1人次）；

（4）业主共有车位停车50-100元/月的收费标准过高（1人次）； （5）对外来车辆免费时间太短，建议提高到5小时比较合理（1人次）。 3.对公摊费用（4人次）

预缴费制度不科学不合理，多退少补从没实现过，反而增加业主缴费风险。 4.对代办服务费 （1人次）

让业主自行清运垃圾不现实，建议如业主未按物业公司要求清运，则由物业公司强制清运，收费实行政府指导价。 5.对收费行为（16人次）

（1）物业公司公共耗能费用、电梯费、停车费等使用情况一定要强制公示出来，同时公示费用票据（6人次）； （2）物业公司收费应开发票（4 人次）；

（3）细化物业收费项目，哪些能收，哪些不能收，让业主明明白白交费（2人次）；

（4）物业企业应全面公示公司人员配备、服务、收费等所有内容（1人次）。 （5）明确各部门收费管理责任。对实施细则关于收费公示、收支公开、票据规范、物业服务合同备案和收费备案表公示等规定要说到做到。没人监管，公示也有弄虚作假的可能（2人次）。 （二）对物业管理方面的意见（26人次）

1.物业服务差，应先规范物业管理和服务，同时出台物业服务的考评标准 （14人次）；

2.业主委员会很难成立，应强化业主大会、业主委员会的作用。业主委员会要进行公开竞选，业主委员会成员一定要轮流担任。（7人次）。 3.对物业企业收费后外包给其他人员服务的，是不合理的（1人次）。 4.把物业公司的星级评定、服务评定交由业主打分（1人次）。

5.街道既管理又收费，不能起到监督作用，居委会不能管理物业公司（1人

次）；

6.收的费怎么用谁来监管（1人次）；

7.对新建小区的强装强卸现象谁来管（1人次）； 二、网友意见采纳情况及理由

《宿迁市市区物业收费管理实施细则》的制定，主要目的是为了规范物业服务者或管理者的物业收费行为，维护业主和物业服务者双方的合法权益。制定原则主要是尊重业主自治，尊重物业服务合同约定，合同有约定的履行约定，没有约定的执行规定，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。主要制定方式是通过细化《江苏省物业服务收费管理办法》，增加物业收费管理政策贯彻执行中的可操作性，以解决目前物业收费管理中公众关心的热点难点问题。

按照公共政策民主集中决策原则，物业收费管理政策在民主征求公众意见基础上，由我局会同市住建局论证进行最终决策。对各位网友提出的收费管理方面的15条意见和建议，采纳3条，实施细则里已有规定的6条，未采纳6条；对各位网友提出的物业管理方面的7条意见和建议，市政府今年10月1日实施的《宿迁市市区物业管理办法》已有规定。具体采纳情况及理由如下： 采纳的意见和建议

1.对公共停车位费等业主占用公共资源收取的费用，增加收益分配按照《江苏省物业管理条例》第六十五条执行的规定。

2.对业主共有车位汽车停放费前期实行政府指导价，后期是否执行政府指导价由业主大会决定，业主大会没有决定的执行政府指导价；

3.将实施细则第三十三条第二款修改为：住宅装饰装修建筑垃圾应由业主按照物业管理要求及时清运。业主自愿委托物业服务企业代为清运的，物业服务企业可以向业主按实收取代办清运服务费。业主按要求及时自行清运的，物业服务企业不得强行服务并收费。业主未按要求及时清运的，物业服务企业可直接代为清运，并向业主按实收取代办清运服务费。 （二）实施细则里已经有明确规定的意见和建议

1.物业企业是否应“先服务、后收费”，业主是否应根据对物业公司的考核结果或业主评议结果进行缴费，根据《合同法》、《江苏省物业管理条例》有关规定，属双方对物业服务酬金支付方式的约定，应由业主或业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定，没有约定的按规定缴费方式由业主按月缴纳。具体规定请详见实施细则第十条第一款、第十一条第一款、第四十三条。 细化物业收费项目，哪些能收，哪些不能收，让业主明明白白缴费，具体

规定请详见实施细则第三条、第三十二条、第三十五条第二款、第三十六条； 应强制物业公司公示与服务和收费有关的内容，具体规定请详见实施细则第四十四条。

应强制物业公司公示收支、费用票据，具体规定请详见实施细则第四十五条。

物业公司收费应开具发票，具体规定请详见实施细则第四十七条。 明确各部门收费管理责任，物业收费行为监管要到位，具体规定请详见实施细则第四条、第五十一条至第五十五条。 未采纳的意见和建议及理由

1.前期物业费规定由业主承担，是根据新的《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、10月1日即将实施的《宿迁市市区物业管理办法》制定的。但业主承担前期物业公共服务费的前提是业主与建设单位在房屋买卖合同中对物业公共服务费有约定，没有约定的由建设单位承担。

2.物业使用人未缴纳物业费，规定业主应承担连带责任，一是民法、合同法有相关规定，二是《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》有相关规定。

3.对业主共有的公共停车位，按照《江苏省物业管理条例》有关规定，是否收取汽车停放费应由双方通过物业服务合同进行约定，具体收费标准应由双方在政府指导价范围内约定，或由业主大会决定。对双方合法合规的合同行为，价格部门不应进行审批干预。

4.小区业主共有车位车辆停放费不仅关系到小区车辆停放管理秩序，而且关系到有车业主占用小区公共资源对无车业主的补偿问题。50-100元/月车辆停放收费标准是政府指导价，具体由双方在物业服务合同中约定，业主大会成立后，车辆停放费标准业主大会可以决定是否执行政府指导价。

5.对外来车辆3小时免费停放时间，长与短是相对的，3小时的免费停放时间主要是从实际情况出发，并参照周边普遍做法。

6.对公摊费用是否实行预缴费，应由双方合同约定，合同没有约定的，应按实际支出和约定方式分摊。实施细则对此没有强行规定，但为避免合同约定预收期限过长导致业主缴费风险，规定合同约定的预收期限最长不得超过一年。 7.对于先规范物业管理和服务，同时出台物业服务的考评标准问题，目前《宿迁市市区物业管理办法》已出台，对规范物业管理和服务有明确的规定，市住建局已配套出台了《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》，下一步将加大物业服务项目的评定；

8.对于业主委员会很难成立，应强化业主大会、业主委员会的作用。业主委员会要进行公开竞选，业主委员会成员一定要轮流担任问题。市住建局已出台《宿迁市市区业主大会和业主委员会指导规则》，并将推进实施业主委员会培育工程，切实加强业主委员会的指导。

9.对物业企业收费后外包给其他人员服务的，是不合理的问题，根据规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

10.关于把物业公司的星级评定、服务评定交由业主打分问题，目前在实施中已规定采集业主的满意度测评意见。

11.关于街道既管理又收费，不能起到监督作用，居委会不能管理物业公司问题，物业管理实行属地负责制，街道办负责辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，是重要的管理单位，居委会应做好协助和配合街道办开展物业管理活动。

12.关于收的费怎么用谁来监管问题，《宿迁市市区物业管理办法》已有明确规定，物业服务企业应加强收费公示，全面接受业主、业主委员会的监督。 13.对新建小区的强装强卸现象谁来管问题，按照属地管理原则，应由属地街道办负责处理。

宿迁市市区物业收费管理实施细则全文

第一章总 则

第一条 为了规范市区物业收费行为，维护业主和物业服务人的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》（宿政规发?2014?5号）、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规?2013?4号）等法律法规政策规定，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于宿迁市区范围内物业收费行为及其监督管理活动。

第三条 本实施细则所称物业收费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人，在提供物业服务或进行物业管理时，向业主或物业使用人收取的费用。 物业收费包括物业服务费、代收代交费。

物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。

第四条 各级价格行政主管部门是物业收费监督管理主管部门。市价格行政主管部门负责会同市住房和城乡建设行政主管部门制定、评估和调整市区物业收费管理政策和政府指导价，指导各区价格行政主管部门物业收费管理工作。各区价格行政主管部门负责各自行政区域范

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