都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨(4)

五、更新後權利價值評估

都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨

依更新條例第三十一條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的，其代表參與更新者投入更新所獲得的報酬。不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必頇取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。

然不動產估價師對於更新後不動產價值評估面臨一個待界定問題，即更新後不動產價值究竟指評價基準日【註20】當時預期開發不動產之預售價格、或成屋價格亦或是建築完成後不動產成屋價格折算為評價基準日之價值？事實上，無開發商投入資金成為實施者時，共同負擔由權利人依權利比率負擔，更新後不動產價值評估與權利人間的公平性有關。無論以預售價格、成屋價格或開發完成後成屋價格折算為評估基準日之價格為基礎均不影響到各權利人間權利比率之公平性問題，權利人重視者將是更新後各單位不動產間相對價格的合理性。估價人員於評價時應重視的是樓層效用的結構問題。過去九二一地震災區的社區重建個案較少對於更新後整體價值高低有所爭議之原因亦在此。

但一般非自發性更新案，由開發商進行整合進行並充當實施者時，更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。於更新條第三條第五款雖定義：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人…或實施者，提供土地…或資金，參與或實施都市更新事業…按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」提供資金者可以依般合建概念參與都市更新。但實務上，實施者投入資金進行更新推動時，其投入於共同負擔的資金是依更新條例三十一條以更新後不動產價值折價抵付【註21】。如此方式僅將投入的建築開發商視為營造代工之角色，與一般合建方式有很大差異，其未能給予合理的開發利潤，如此做法似乎與引進民間力量推動都市更新美意悖離。面對此問題，區域內一般民間更新案較多的台北市政府於九十三年十一月訂定之「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」中將共同負擔中認列的管理費增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬，其計算方式係以投入之共同負擔的12%為上限提列，此等做法當然有助於更新的推動。但制度設計仍有其不妥之處，在權利變換的結構下實施者投入資金經折價抵付換取更新後不動產，其分得不動產面積的大小透過等價的關係計算，更新後價格評估愈低時分回之不動產愈多，預估之共同負擔的成本愈高分回之不動產亦愈多，開發商除了可以賺取出資金額的12%的報酬外，亦會汲汲營營透過各種方式將更新後不動產的價值壓低，或灌高營造

都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨

成本，以取得投資開發的較大報酬。這種現象下，多數人認為不動產估價者受制於委託者（即實施者），對於更新後不動產價格採用較保守方式估計。但若深思其背後意義不僅是制度設計【註22】下所留下來給實施者尋求作價的空間，12%的資本報酬是否能吸引開發商投入？亦是重要因素。國內估價業者採用土地開發分析法分析素地價格時，對於一般二年左右的開發案所扣除的開發利潤多數以總銷售金額的10%～15%，對於一個開發時程冗長、開發程序複雜、資金成本投入及成功之不確定性相對較高的更新案，其所獲得的報酬僅為投入資本的12%，似乎偏低。尤其不動產價格變換迅述，一個更新案審查程序拖延一、二年，市場的風險卻無法在投資開發時透過相對的報酬涵蓋，當然使得投資者希望透過其他方式尋求風險的規避，更新後的不動產價值評估是相當重要的關鍵點。尤其在景氣較佳時，開發商會避免時程拖延增加不確定性，從台北市精華地段國有土地的高價標售可看出，建商對於產權完整的土地願意降低利潤高價取得並及時推案。

綜合而言，如多數九二一社區重建更新無開發商投入時，更新後不動產價值評估基礎以預售屋、成屋或開發完成後成屋價格評估其基礎一致，不會有太大爭議。但若遇開發商投入成為實施者時，更新後不動產價值的評估除頇代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。本文認為若從風險的角度及估價師的職能來看，若以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，有其技術上的困難。若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。因此，以價格較為穩定之成屋價格代表性與價格穩定性相對較佳。不過，先前亦提到更新後不動產價值高低亦代表著整體權利人與實施者（開發商）間另一種合建關係的合建比率，其比率高低及風險應由權利人與開發商共同決定，因此究竟以何種價值基礎進行更新後不動產價值的評估應列為估價條件由委託人協議後交付估價者進行評估。

參、權利變換估價其他問題探討

權利變換估價問題除權利價值基礎界定外，由於更新趨複雜的產權及使用型態使得權利價值的評估相當複雜，本文另外節錄九二一重建基金會委託台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中關於其他估價問題討論乙節供本次研討會與會者討論，冀望有更多的觀念的激盪與共識產生。以下說明：

都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨

一、區分所有權土地持分比例不一致之估價

對於區分所有建物同一社區各單位土地持分比例不一致之狀況，在舊都市地區會常發生，主要原因發生在過去辦理建物第一次登記之規定凌亂所致。但土地持份比率不同，對於新建或中古產品的價值影響，很難從市場的銷售價格中發現其差異，甚至有人認為土地持份較少，則每年負擔之土地稅負相對較少，能降低其不動產持有之成本。但當地上建物已至老舊需更新時，土地價值即彰顯，土地持份愈大者其價值愈高，相對則低。因此，進行都市更新時，因更新前權利價值以土地為依歸，且建物即將拆除，更應考量土地持份大小不同對於更新前權利價值之影響。

從不動產市場實際買賣狀況，當建物仍勘用時土地持份對價值幾畸無影響，但從理論上來看持有土地持份比較大者之多餘土地，其實際土地使用權已為土地持份比率較少者取得，其多持有之土地持份價值不高，因此，該部分價值可以多於土地完整價值扣除使用權後之剰餘價值評估之。為簡化多餘或減少土地持份之價值評估建議以以下方式計算：

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