2016年房地产基金行业分析报告

2016年房地产基金行

业分析报告

2016年4月

目 录

一、不再是勇敢者的游戏 ................................................................... 5

1、行业基本面和流动性维持双升 ........................................................................ 6

（1）行业基本面持续改善且传导致经济 ......................................................................... 6 （2）上游多数行业加速赶底，部分反转明显 ................................................................. 7 （3）政策持续收紧的成本高于收益 ................................................................................. 9 （4）房地产开发资金来源持续改善打消伪复苏顾虑 ..................................................... 9 （5）流动性维度持续向好支持房地产作为一类资产配置的升温 ............................... 10

2、行业策略：复苏不改，通胀接近短期高点或缓释政策收紧担忧 .............. 11 3、“去货币”化进程推动房地产业直接融资 ....................................................... 12

二、房地产融资格局：直接融资正变得越来越重要 ........................ 15

1、中国房地产金融制度发展历程 ...................................................................... 15 2、房地产融资格局：直接融资占比趋势性提高 .............................................. 16 3、房地产贷款格局：银行的地产偏好一直在提高 .......................................... 19

（1）房地产开发贷款--银行的真实偏好并未下降 ........................................................ 19 （2）个人住房商业性贷款--银行对按揭的偏好持续提高............................................. 20 （3）个人住房公积金贷款--住房金融体系的“补充” ..................................................... 20

三、房地产基金正处于蓬勃发展期 .................................................. 21

1、房地产基金的分类 .......................................................................................... 22

（1）房地产基金按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类 .................................... 22 （2）房地产基金按照募集方式可分为私募型和公募型 ............................................... 22 （3）房地产基金按照股东背景可分为独立PE背景和开发商背景 ............................. 22 （4）房地产基金按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型 ............................ 23 （5）房地产基金按照投资策略可分为核心型/价值增进型/机会型 ............................ 24

2、房地产私募基金特点 ...................................................................................... 25 3、中国房地产基金正处于蓬勃发展期 .............................................................. 26

（1）美国的房地产基金兴起于80年代储贷危机时期 ................................................. 26 （2）中国的房地产基金正处在蓬勃发展期 ................................................................... 27

4、海外房地产基金典型代表：美国黑石VS 新加坡凯德 ............................... 30

（1）美国黑石 ................................................................................................................... 30 （2）新加坡凯德 ............................................................................................................... 30

5、国内房地产基金典型代表 .............................................................................. 32

（1）光大安石 ................................................................................................................... 33 （2）信业股权投资管理有限公司 ................................................................................... 34 （4）稳盛（天津）投资管理有限公司 ........................................................................... 35 （5）天津高和股权投资基金管理有限公司 ................................................................... 35 （6）鼎晖宇泰地产投资管理（天津）有限公司 ........................................................... 36 （7）长富汇银投资基金管理（北京）有限公司 ........................................................... 36 （8）上海五牛股权投资基金管理有限公司 ................................................................... 37

四、房地产A股大金融布局 ............................................................. 37

1、“地产+”多元化是主流转型模式且正在加速 ................................................. 37 2、大金融布局：从“传统金控+创新金融”到“房地产基金+资产证券化” ....... 38

（1）对传统金融牌照的参控股 ....................................................................................... 39 （2）对“金服&互联网金融”等创新金融的布局 ............................................................. 39 （3）对房地产基金的布局 ............................................................................................... 40 （4）对资产证券化的尝试 ............................................................................................... 40

不再是勇敢者的游戏。一方面，房地产业基本面持续改善，供需关系连续4 个季度向好，上游行业加速赶底，部分反转极为明显；房地产传统指标尤其开发资金来源持续改善，多方位证明房地产业并非伪复苏。另一方面，流动性维度持续向好支持房地产作为一类资产配置的升温。此次周期回升是房地产“去货币”化的最后一次救赎，“去货币化”将推动房地产业直接融资的发展，未来不再是勇敢者的游戏。

房地产融资格局：直接融资正变得越来越重要。房地产金融制度经历了财政供给/银行信用/“银行+证券”综合融资等三个阶段，资金来源包括自有资金/银行贷款/非银贷款/购房人垫资（首付+按揭）/其他资金，近年来代表直接融资的其他资金来源占比趋势性提高，已成为仅次于购房人垫资的第二大来源，并且直接融资可在项目较早期介入，能极大缓解开发商资金压力，而银行的地产偏好一直在提高（尤其对个人按揭）。房地产基金可从最前端的增量开发到最末端的存量整合进行全产业链覆盖，已成为直接融资的重要角色。

房地产基金正处于蓬勃发展期。美国私募房地产基金发端于70 年代，崛起于80 年代储贷危机时期，繁荣于90 年代至今，黑石VS 凯德是海外房地产基金的典型代表。受市场空间/传统融资渠道受限/居民投资渠道匮乏等因素驱动，中国房地产基金正处于蓬勃发展期，目前以私募/有限合伙/股权类/开发型为主流模式，并将伴随行业存量时代（并购/重组/存量优化）迎来万亿级别大发展。

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