“以房养老”,可行吗(2)

是，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。

谢太峰：现在“以房养老”存在两个最大的问题：一是70年的产权问题。现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。

顾云昌：70年以后土地还可以续用，《物权法》里讲得很清楚，不是说就收回国有的。目前来看，“以房养老”难以推行的最大障碍，就是人们对“以房养老”的认识还有一个过程。此外，我国现在的贫富差距比较大。真正有房的人不一定需要“以房养老”，而真正想“以房养老”的人，房子却不够。

倪鹏飞：70年产权的问题会解决的。建议将来的土地转让金按年组织缴纳，即第一次出让的70年应一次交付，以

后再一年一交，这就使土地所有权有一个实现形式。

将来房价跌了，怎么办？

陶立群：“以房养老”多年来没能推行出去，最大的问题就是房地产市场的变数不可控。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的会是老人。

顾云昌：现在讲房价下降为时还早，除非国家的经济出了问题才能谈到房价下降。现在是硬压着不让房价上涨，因为涨得太快。我们的城市化还在进程当中，目前我们的城市化率还只有50%，还有2.6亿人要进城，这些人的房子在哪里？未来一二十年，中国房地产还有很大的发展空间。

谢太峰：对不同地区来说，“以房养老”面临的问题是不一样的。比如，像北京这样的大城市，“以房养老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的机会比较多，每年新增很多人口，而土地资源是有限的，一段时间内，对住房的需求还是比较大的。

当然，随着大量农村人口进城，中小城市也不是说没有

房产的需求，房价也不一定就会下降很多。中国的土地资源是有限的，我们又是个人口大国，我认为，即使未来独生子女一个人有好几套房子，这个问题可能也不会像人们想象的那么严重。

倪鹏飞：这种担心有一定道理。但从中国整体的住房情况来看，供给和需求还是有一定缺口的。中国城镇化正在加速，到一定时间也需要进行重置。总的来说，按照接下来发展的速度来看，还不存在大量过剩的问题，当然这个问题需要引起注意。

有两套房才能“以房养老”？

中信银行个贷部人士：客户需求是千差万别的。我们的模式跟国外不可能完全一样，如果是一套房，风险会比较大，也有些难度。两套房风险能得到一些控制。

顾云昌：真正的“以房养老”就是一套房，能养老就行。如果是两套房，有些人就会想，还不如把房子卖掉套现养老。现在房价很高，卖掉后200万我存在银行里，就可以养老。

倪鹏飞：两套住房对于银行来说当然比较保险。“以房

养老”产权开始归个人，银行每个月给借贷人钱，相当于养老金，去世之后产权就归银行了。所以说中信银行的试点还和政策上的“以房养老”不一样，在开始阶段还比较保守。

（陶立群、银监会相关负责人观点，据公开报道整理）

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