珠宝城可行性研究报告(2)

4. 主要技术与经济指标

一期技术经济指标表 表1-1

序号 指标名称 总用地面积 总建筑面积 住 宅 商 业 单位 亩 M2 M2 M2 M2 M2 M2 个 数 量 60.86 67872.16 10955.54 18664.22 13201.76 12641.73 9487.29 204 236 备 注 地面车位 地下车位 1 2 其 酒店与办公 中 娱乐与餐饮 地下室 3 停车位 参考：整个项目主要技术经济指标表 表1-2

序号 1 2 3 4 项 目 总用的面积 净用地面积 建筑占地面积 地上建筑面积 高层住宅 社区用房 单 位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 数 量 57961.18 55659.15 15598.60 164149.69 101557.04 2451.90 650.00 800.00 28633.35 30057.40 33184.88 28.02 备 注 86.95亩 83.34亩 其物管用房、公厕 幼儿园 多层商业、展览馆 酒店综合楼 中 5 6 地下车库及设备用房 建筑密度 6

7 8 9 10 11 容积率 绿地率 总户数 非机动停车位 机动车停车位 停车位 地下 地上 % 户 个 个 个 个 2.8925 37.05 868 4119 1242 412 830 （注：该指标表为审批总图技术经济指标）

一期经济与效益指标一览表 表1-3

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 指标名称 项目总投资 项目总收入 销售税金与附加 所得税 净利润 投资利润率 投资利税率 静态投资回收期 单位 万元 万元 万元 万元 万元 % % 年 数 量 11023.93 18625.49 1207.84 2109.92 4283.79 38.86% 30.1% 2.69 备注 说明：此表为项目建设期完毕，经营期的第一年末，销售完毕，租赁第一年。

5. 可行性研究结论 1) 良好的经济与社会效益

本项目建设完成后，可进一步带动我省珍珠产业的快速发展，预计市场年交易额可突破20亿元，实现年利税约为1.5亿元；同时可解决

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约5000人就业问题，带动千户珍珠养殖户的发展，经济与社会效益明显。

该项目建设期结束，经营第一年末，该项目的净利润为4283.79万元，投资利润率为38.86%，投资利税率为30.1%，静态投资回收期为2.69年，贷款的清偿能力显著，说明该项目的经济完全可行的。 2) 符合国家扶持农业的发展政策

该项目定位——“珠宝产业、潇湘特产为带动的旅游商业”；符合国家和地方关于“加快发展现代农业，提升产业化经营水平”的农村发展政策和相关产业长远发展规划，有利发挥市场机制作用，搞活农产品流通，亦是企业在激烈的市场竞争中谋求发展的合理需求。 3) 建设单位雄厚的实力

项目建设单位是专业的国际珍珠商，综合实力雄厚，建设资金到位及时，充分；同时对项目充分论证，设计科学合理，商业资源丰富，招商渠道多。

总之，本项目作为农村产业项目的延伸发展链条，市场需求迫切、充分，且经营风险系数小，加之本项目为政府招商引资的重点项目，有扶持政策。因此，项目切实可行。

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第二章 项目建设背景、必要性与意义

1. 项目建设行业背景

某水产养殖业在全国一直举足轻重，近十几年来，更是呈高速发展状态，年平均递增15%左右；其中，珍珠养殖因为珍珠市场价值高，需求持续旺盛，经济效益明显，逐渐成为淡水养殖珍珠中的亮点和热点，为广大养殖户所青睐，在某发展迅速，某省的淡水珍珠养殖产量已经居中国淡水养殖业的三甲之首。而望城县地处省会某近郊，系某百里水产走廊核心区，交通便捷，临近八百里洞庭，区域内湖泊棋布，气候润泽，温度适宜，处于我国淡水珍珠养殖业的腹地，珍珠养殖条件得天独厚。当地政府因地制宜，综合经济发展规划，果断地将淡水珍珠养殖确立为“百里水产走廊”项目中的主导产业，在政策、培育力度上给与了大力支持，更促进了区域内淡水珍珠养殖产业的规模发展和技术的成熟。某淡水珍珠在国内外市场已经享有一定的知名度和影响力。

但与我国、我省淡水珍珠养殖产业发展趋势不相适应的却是：珍珠产品的加工、贸易、流通环节相对滞后，针具的经济价值还远未得到充分的开发和实现，产量优势未能充分转化为效益优势。珍珠产业结构较为单一，极大地制约了我省珍珠产业经济的发展后劲。

正是基于对市场的深入分析、判断和对投资环境多次考察的结果，香港陈明荣珍珠国际有限公司决定在望城县投入巨资，利用某在内陆中南地区的区位优势，建设一个中南地区规模最大、功能最完善的珍珠项目工程。

一方面，珍珠产业是中国极具优势的民族产业，古往今来珍珠以其

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细腻润洁、瑰丽多彩而驰名中外。珍珠除制作成饰物外，还可以入药及加工成保健品，市场需求广阔。不断延伸珍珠的产业链，可为农民增收、国家出口创汇开辟新的渠道。

目前，中国淡水珍珠养殖业主要分布在某、湖北、浙江、江苏等地。中国现有的淡水珍珠产量已经占世界总产量的95%以上，占到世界淡水珍珠的总产量99%以上，而某的珍珠产量又占到全国的60%以上，但从珍珠贸易市场的交易额来看，某的珍珠则呈现出“高产低收”（高产量、低收益）的现象。这与某珍珠缺乏高附加值产品不无关系。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未经过加工就流向海外及江浙一带，产品附加值低，经济效益十分有限。这种局面的产生又与某珍珠产业在加工、流通、管理等方面存在的问题是密不可分的。故而，在产业重点区域科学规划建立较为集中、较有影响力的流通市场，及时反馈市场动态，对某珍珠产业存在的问题解决和健康发展是有积极意义的。

另一方面，中南地区经济的复兴与持续发展，国内国际影响力的不断提高，也是项目工程市场建设的推动力与保障。

中国经济的健康稳定发展，为国际市场不断地注入活力。中国的国内消费能力与水平的不断提高，社会消费品总额增速加快，仅金银珠宝的增长就以每年近30%的速度在提升！这个项目的兴建，将有力地促进某地方特色产品走向更加广阔的国内、国际市场，为某珍珠养殖农户、加工户创收、增收。 2. 区域经济发展背景

2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉

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