房地产估价师考试相关知识总结

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第一章 经济学基础知识

1、影响商品需求的因素：消费者偏好、消费者收入水平、商品本身价格、相关商品价格、消费者对商品未来价格的预期

2、不满足需求规律的现象：吉芬商品、炫耀效应

3、影响商品供给的因素：商品本身价格、其他商品价格、生产技术变动和生产要素价格、政策、厂商对未来的预期

4、价格弹性系数绝对值=0，完全无弹性；=∞，有完全弹性；=1，单一弹性；＞1，富有弹性；＜1，缺乏弹性

5、一条需求曲线上的不同点的需求弹性不一样

6、需求富有弹性，价格与消费者支出成反方向变动；需求单一弹性，价格与消费者支出无关；需求缺乏弹性，价格与消费者支出成同向变动

7、需求增加，均衡数量增加，均衡价格上升；供给增加，均衡数量增加均衡价格下降

8、效用的度量理论有基数效用论（边际效用分析法）和序数效用论（无差异曲线分析法）

9、无差异曲线上各点边际替代率不相同，任两条无差异曲线不能相交 10、经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本（正常利润）

11、寡头垄断市场价格的决定有公开勾结和非正式勾结（成本加成法和价格领先制〈支配型、成本最低型、晴雨表型〉）

12、超额利润（经济利润）：创新利润、风险利润、垄断利润 13、洛伦茨曲线越靠近对角线，基尼系数越小，分配越平均

14、边际收益等边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则 MR=MC

15、封闭经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出；开放经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出+净出口；GNP=GDP+对外要素收入净额；PI=NI+政府转移支付+公债利息支出－公司未分配利润－公司所得税－社保费；GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧=消费支出+投资支出+政府购买+净出口

16、宏观经济政策的目标：充分就业、价格稳定、经济增长、国际收支平衡 17、需求的变化表现为需求曲线的移动，需求量的变化为同一需求曲线上点的移动

18、商品用途越多，需求弹性越大；越耐用，弹性越小；时间越长，弹性越大

19、交叉弹性系数＞0，为替代品；=0为不相关商品；＜0为互补品 20、收入弹性系数＞0为正常品；＜0为低档品；＞1为奢侈品 21、影响供给价格弹性系数的因素是时间和成本

22、理性厂商决策选择在边际产量≥0，≤平均产量之间

23、完全竞争市场长期均衡条件是MC=AC=MR=AR；完全垄断市场长期均衡条件是MR=LMC=SMC；垄断竞争市场长期均衡条件是MR=LMC=SMC、AR=LAC=SAC

24、国民收入核算方法：生产法、收入法、支出法

25、消费函数 消费=自主消费+边际消费倾向×收入 （C=A+BY）

第二章 金融基础知识

1、信用的形式：①商业信用②银行信用③国家信用（公债、国库券）④消费信用⑤民间信用

2、金融工具的特征：偿还性、可转让性（流动性）、安全性、收益性

3、直接金融工具：非金融机构发行签署的票据、公债、国库券、股票、抵押契约等；间接金融工具：银行券、存款单、银行票据、保险单等

4、商业汇票必须经承兑后才生效，不记名，允许背书转让 5、中央银行的性质：发行的、银行的、国家的银行。 6、票据贴现的债务人不是持票据贴现的人，而是票据的出票人或承兑付款人7、利率分固定利率、浮动利率、市场利率、公定利率 8、外汇交易方式有现汇（两日内交割）、期货、套汇 9、四大黄金市场：伦敦和苏黎世（现货）、香港和纽约（期货） 10、金融市场上交易的对象是金融工具

11、自营贷款期限最长不得超过10年（个人住房按揭不超过30年） 12、货币政策工具

一般性：法定存款准备金率、再贴现率、公开市场业务；

选择性：优惠利率、证券保证金利率、消费信用控制、贷款额度控制； 补充性：道义劝告、金融检查

13、商业银行负债业务形成银行资金主要来源

14、单位银行结算帐户按用途分基本存款帐户、一般存款帐户（不许支取现

金）、专用存款帐户、临时存款帐户

15、信托的性质：财产所有权的转移性、财产核算的他主性、收益分配的实绩性

16、企业短期融资债券发行额以自有资产的80%为限，利率可比同期限存款利率上浮30—40%

第三章 保险基础知识

1、大数法则和概率论是现代保险事业经营的科学依据

2、保险的职能 基本职能：分散危险、组织经济补偿；派生职能：融通资金、防灾防损、分配

3、财产保险有财产损失保险、责任保险、信用保险（债权人投保）、保证保险（债务人投保）

4、保险合同的主体有当事人（保险人、投保人）、关系人（被保险人、受益人）、辅助人（经纪人、公估人）

5、保险金额不超过保险价值，超过部分无效。 6、保险人不得同时经营财产保险和人身保险

7、保险的基本原则：最大诚信原则（告知、保证、弃权、禁止反言）、保险利益原则、近因原则、损失补偿原则

8、保险是通过聚资建立基金，对特定危险的后果提供各个感经济补偿、财产转移的机制

9、保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，融通资金职能是通过资产业务实现的

10、按资金来源分商业、社会、政策保险；按标的性质分财产和人身保险；按实施形式分自愿和强制保险

11、损失补偿金额受到实际损失、保险合同、保险利益的限制

12、保险合同以保险利益的存在为前提，保险标的是产生保险利益的前提 13、房地产保险估价采用成本法和市场法

第四章 证券基础知识

1、内部职工股不得超过公司向社会公众发行股票总数的10%。

2、上市公司的社会公众股应占公司股份总数的25%以上，1250万元以上；公司股本总额超过4亿元时，社会公众股要达到6000万元以上 3、国家股与国有法人股的划分：改制时，国家设立的国有企业进入股份公司的净资产低于50%，界定为国有法人股；新设立股份公司，国企投资界定为国有法人股

4、股票的特征：盈利性、风险性、流通性、稳定性、决策参与性、价格波动性

5、股单本身没有价格，股单必须是记名的 6、股票风险＞投资基金风险＞债券风险

7、投资基金证券持有人与发起人之间是契约关系 8、封闭型基金证券不许赎回，开放型允许申购赎回；固定型不许转卖或重买，管理型可自由买卖

9、股东权利分共益权（出席股东大会权、表决权、查询请求权）和自益权（过户、股息分红权）

10、市场利率低于债券利率，溢价发行；市场利率等于债券利率，平价发行；市场利率高于债券利率，折价发行

第五章 拍卖基础知识

1、禁止流通的物品不能作为拍卖标的

2、委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担保责任；在拍卖前声明不能保证真伪或品质的，不承担责任

3、非公物拍卖，未作约定，拍卖人可收取5%的佣金；公物拍卖原则上不收佣金

4、拍卖人应于拍卖日7日前发布拍卖公告 5、拍卖标的的展示时间不少于两天

6、强制拍卖，除非常低价拍品，都实行有保留价拍卖；有保留价拍卖，低于保留价不能成交

7、禁止买卖、转让的房地产通常不得拍卖 8、集体土地房屋拍卖前应向乡镇政府申请获准 9、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意

10、拍卖房地产价格的评估一般比正常市场成交价低 11、瑕疵请求原则：谁知晓，谁负责；拍卖人先行负责

12、是否收取酬劳可作为区别拍卖与招投标的一个重要标志

13、拍卖人、委托人不得竞买拍卖标的，也不得委托他人代为竞买

14、拥有强制拍卖权的国家机关有公、检、法、海关、税务机关

15、强制拍卖的特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利的不对等性；强制拍卖中法院处置权限定原则是由标的的非自有性决定的，法院主导拍卖程序原则是由国家强制性和目的的利他性决定

16、强制拍卖的主体是委托人和拍卖人

17、强制拍卖标的三要件：被执行人所有的财产或有处分权财产；被采取控制性措施的财产；委托拍卖人进行拍卖的财产

第六章 统计学基础知识

1、统计总体（母体），指至少有一个主要性质相同的众多个体组成的集合体 2、同质性是构成统计总体的基础

3、总体单位是构成总体的个体，总体和总体单位可相互转化

4、标志是统计认识的起点，分品质标志和数量标志。反映品质标志组成的总体称属性总体；反映数量标志组成的总体称变量总体

5、综合指标

绝对指标：时期指标（可直接累加）、时点指标（不可直接累加） 相对指标：结构、强度、比较、比例、计划完成、动态

平均指标：算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数、众数 变异指标：标准差

6、动态趋势与波动的经典模式：长期趋势、季节波动、循环波动、不规则波动

7、测定长期趋势值的方法：扩大时距法、移动平均法、最小二乘法 8、测定季节波动的方法主要是计算季节比率（季节指数），比率高为旺季，比率低为淡季

9、收集资料的方法有直接观察法、采访法、报告法；收集资料的形式有统计报表、普查、重点调查、典型调查、抽样调查

10、变量有连续型和离散型，连续型变量用测量和计算方法取得，离散型变量用计数方法取得

11、质量指标是数量指标的派生指标

第七章 会计基础知识

1、会计的基本职能：反映、监督、管理

2、国家统一会计制度包括核算、监督、机构和人员管理、工作管理制度 3、会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设、货币计量假设

4、法律主体是会计主体，会计主体不一定是法律主体

5、设定持续经营，才能采用历史成本计价、折旧计价；否则只能采用可变现净值法计价

6、由于会计分期，出现了权责发生制和收付实现制

7、会计信息质量标准有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性8、重要性原则与会计信息成本效益直接相关 9、资产都是企业在过去发生的交易事项中获得的，只有过去发生的交易事项才能增加或减少企业的资产

10、负债是由于过去的交易事项引起的企业当前所承担的义务 11、所有者权益（净资产）=资产－负债

12、收入——资产增加或负债减少，所有者权益增加；费用（包括营业成本和期间费用）——资产减少或负债增加，所有者权益减少

13、期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用

14、起修正作用的一般原则：谨慎、重要性、实质重于形式原则

15、确认和计量原则：权责发生制、配比、历史成本、划分收益性支出与资本性支出的原则

16、流动比率=流动资产/流动负债×100%

速动比率=速动资产/流动负债×100% 资产负债率=负债/资产×100%

第八章 城市规划基础知识

1、城市规划区包括市区、近郊区、因城建需要控制区

2、直辖市、省会市、100万人口以上市总体规划报国务院审批 3、城市规划实施控制分为通则式和判例式；我国城市规划实施控制属判例式4、城市总体规划一般20年，近期5年 5、城市用地分10大类，46中类，73小类

6、居住用地分四类：一类以低层住宅为主；二类以多、中、高层住宅为主；三类住宅与工业用地混合；四类以简陋住宅为主

7、中小学、幼托用地应归入居住用地

8、工业用地分三类：一类无干扰和污染；二类有一定干扰和污染；三类有严重干扰和污染

9、建设用地分三类：一类用地适于修建；二类用地基本可修建；三类用地不适于修建

10、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主因

11、详细规划控制体系指标：①用地控制指标：用地性质、面积②环境容量控制指标：容积率、建筑密度（上限）、绿地率（下限）、人口容量③建筑形态控制指标：高度、间距、建筑红线后退距离（下限）④交通控制指标：交通出入口方位、停车位（下限）

12、城市干道合理间距应600—1000米，干道间用地一般36—100公顷 13、宅建筑经济与用地经济因素：层数、进深、长度、层高、平面系数 15、居住区车道宽≥9米，居住小区道宽7米，组团级车道4米；小路3米 16、居住区人口规模3—5万人，1万—16000户；居住小区人口规模1—1.5万人，3千—5千户;居住组团人口规模3千－5千，1千－3千户

17、居住区合理服务半径800—1000米，用地规模50—100公顷；居住小区级合理服务半径400—500米

18、住宅平均层数=总建筑面积/基底总面积 （层）

建筑净密度=建筑基底总面积/住宅用地面积 （%） 建筑面积净密度=总建筑面积/住宅用地面积（m2/公顷） 建筑面积毛密度=总建筑面积/居住用地面积（m2/公顷） 人口净密度=规划总人口/住宅用地面积（人/公顷） 人口毛密度=规划总人口/居住用地面积（人/公顷）

第九章 建筑工程基础知识

1、低层建筑1-3层；多层4-6层；中高层7-9层；高赠10-30层；超高层31层以上。国际上分高层为四类，超高层≥40层≥100米

2、建筑施工图：建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通空调施工图、给排水施工图、电气施工图

3、结构施工图一般不标注比例尺

4、建筑物耐久等级分5级：＞100年；100-50年；50-40年；40-15年；15年以下 5、耐火等级分四级。耐火极限：从起火到建筑物失掉支承能力或发生穿透性裂缝或背面温度升到220度以上所需时间

6、建筑物重要性等级分特、甲、乙、丙、丁五等

7、沉降缝可起伸缩缝作用，伸缩缝不可代替沉降缝。伸缩缝要从基础顶面开始，墙、板顶全部断开

8、防震缝应≥50mm；两侧应采用双墙双柱；应沿建筑的全高设置

9、给水系统分生活、生产、消防三种；排水系统分生活污水、生产废水、雨水三类

10、装饰等级分甲乙丙三级，装饰材料使用效果评价：装饰效果、耐久性、经济性、环保性

11、建材与水有关的性质：吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性 12、民用建筑的耐火等级、层数、长度、面积 最多允许层数 一、二 不限 150 2500 托儿所、幼儿园儿童用房不应设在四层及以上三 5 100 1200 托儿所、幼儿园儿童用房不应设在三层及以上；影剧院、礼堂、食堂不应超二层；医疗院不应超三层

四 2 60 600 学校食堂菜市场不应超一层

13、工业厂房跨度12米以下为小跨度，15米以上为大跨度厂房

14、给排水施工图室内部分包括平面图、系统轴测图、节点祥图；室外部分包括平面图、纵断面图、节点祥图

15、供热采暖施工图室内部分包括平面图、立管图、祥图；室外部分包括平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图、祥图

16、砂浆强度分七个等级，砌墙一般用水泥石灰砂浆

17、每楼梯段踏步不应超过18级，坡度20-45度之间；自动扶梯坡度一般30度

18、采暖方式有集中采暖、局部采暖、区域采暖；采暖系统有热水和蒸汽系统

19、普通锯材分三等；用于承重的木材分三级；木材含水分自由水、吸附水、化合水，吸附水含量变化引起湿涨干缩

20、纸胎油毡按原纸一平米重量克数分200、350、500三个标号

第十章 工程造价基础知识

1、工程项目划分：建设项目—工程项目（单项工程）—单位工程—分部工程

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