2007年房地产估价师《制度与政策》真题(3)

D.资金增值性 E..资金周转期长 答案：ABDE

解析：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的，体现了资金运动固定性特点。 12.下列保险险种中，属于商业保险的有( )。 A.责任保险 B.失业保险 C.工程保险 D.人寿保险 E.劳动工伤保险 答案：ACD

解析：以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。 13.股票和债券的相同之处表现在( )。 A.都是融资工具 B.都是流通证券 C.享有相同权利 D.都是长期投资

E..都可以为投资者带来收益 答案：ABE

解析：股票和公司债券的相同之处主要表现在：两者都是投资手段，都是融资工具，都是流通证券。它们质的区别如投资性质和各自所包含的权利不同。股票投资是一种长期投资;而公司债券投资则是一种短期投资。 14.根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括( )。 A.价值相对指标 B.结构相对指标 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标 答案：BCD

解析：根据对比指标的性质差异和相对指标说明问题的特点，可以将相对指标划分为结构相对指标、强度相对指标、比较相对指标、比例相对指标、计划完成相对指标、动态相对指标。 15.下列关于所有权的表述中，正确的有( )。 A.所有权是从物权 B.所有权是自物权

C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有

E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 答案：BCE

解析：自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。共有可分为按份共有和共同共有。共同共有与按份共有的最显著的区别在于，共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分) 1.《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 ( )

答案：×

解析：《物权法》是规范财产关系的民事基本法律

2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 ( ) 答案：√

解析：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。

3.建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。 ( ) 答案：×

解析：《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。 ( ) 答案：×

解析：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。

5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。 ( ) 答案：×

解析：购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。 6.商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 ( ) 答案：×

解析：房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 7.工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 ( ) 答案：√

解析：工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。 ( ) 答案：√

解析：城市蓝线应当与城市规划一并报批。

9.建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。 ( ) 答案：×

解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由;延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

10、房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 ( ) 答案：√

解析：假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况。 11.房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 ( ) 答案： ×

解析：《城市房屋租赁管理办法》 规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。

12.以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。 ( ) 答案：√

解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。 ( ) 答案：√

解析：商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。

14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 ( ) 答案：×

解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( ) 答案：√

解析：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。 ( ) 答案：√

解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 ( ) 答案：√

解析：依据《行政许可法》国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一，由建设部负责房地产估价机构资质核准工作。

18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以机构承担连带责任。 ( ) 答案：×

解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。

19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。( ) 答案：√

解析：《物权法》 规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 ( ) 答案：√

解析：偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪21.居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 ( ) 答案：×

解析：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 ( ) 答案：×

解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。

23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率;贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。( ) 答案：√

解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率;贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 24.单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )

答案：√

解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 ( ) 答案：×

解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR=MC。完全竞争市场上，对单个厂商而言，按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡条件是边际收益等于边际成本。边际收益(MR)是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益。边际成本(MC)是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。 26.国库券是一种直接金融工具。 ( ) 答案：√

解析：直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。 27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( ) 答案：√

解析：在财产保险中，投保人、被保险人往往是同一人，保险法律关系主体相对简单。人身保险中，投保人、被保险人、受益人往往不是同一人，合同主体相对复杂。有可能是同一人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后致残的情况;有可能是分属两人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后死亡的情况;还有可能分属三人，如投保人为他人利益投保，本人又非受益人或法定继承人的情况。

28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 ( ) 答案：√

解析：普通商品出售后，该商品的所有权和使用权一并转移，而证券出售后，买主即货币所有者拥有购买证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有权和使用权发生了分离。 29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。( ) 答案：√

解析：债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行;若市场利率等于债券利率，则平价发行;若市场利率高于债券利率，则折价发行。

30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。 ( ) 答案：×

解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。 31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。( ) 答案：√

解析：房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

32.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。 ( ) 答案：×

解析：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计房地产的投资总额。

33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 ( ) 答案：√

解析：资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。房地产开发公司所开发的未售商品房价值属于固定资产。

34.在财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好; ( )

答案：√

解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。

35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( ) 答案：×

解析：公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( ) 答案：×

解析：建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。包括;(1)反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状;(2)标明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出人口处的做法及其装修等等。

37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 ( ) 答案：√

解析：楼、地面的构造层次一般有：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。地面的基层是基土;楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。

38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 ( ) 答案：×

解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。

39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 ( ) 答案：×

解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。 40.房地产抵押权是一种担保债权。 ( ) 答案：×

解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分) (一)

2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。 1.该项目土地使用权出让合同由( )与甲公司签订。 A.该市人民政府土地管理部门 B.该区人民政府土地管理部门 C.该区人民政府 D.该市人民政府 答案：B

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